Всем привет! Вы на канале Молодой Ипотечник. В октябре 2018-го года оформил в ипотеку квартиру-студию на 20 лет. Здесь делюсь получаемым опытом и наблюдениями из мира недвижимости. Приятного чтения!
Начнем с основы.
Рассрочка от застройщика. Что это?
Мы оплачиваем часть стоимости квартиры застройщику. Остаток распределяется по времени: ежемесячные или ежеквартальные платежи. В идеале все выглядит так.
А что в реальности?
В реальности все урегулировано 5 статьей 214 ФЗ и 489 статьей Гражданского кодекса. В первой рассказано про порядок оплаты договора долевого участия (ДДУ), вторая обозначает отношения покупателя и продавца при приобретении в рассрочку.
И вот интересное.
А вот 489-я статья ГК. Она краткая и лаконичная.
Что это все означает? По факту у каждого застройщика может быть свой регламент о рассрочках: накидывать проценты к долгу, устанавливать срок выплаты и т.д.. Главное, чтобы не было противоречий с этими двумя статьями.
В чем преимущества рассрочки?
Тут справедливо. Не надо собирать документы как для ипотеки и подтверждать платежеспособность. Рассрочка может быть беспроцентной, то есть вообще без переплаты. Снижаются дополнительные расходы на оценку и страховки. И вообще меньше возни с банком или ее отсутствие.
А недостатки?
Понеслось.
Тут все очень индивидуально. Самый распространенный трюк с ценой расчета:
На сайте застройщик показывает цены "при 100%-ной оплате" - это с учетом скидки от "базовой" стоимости.
100%-ная оплата: ипотека, единоразовый платеж. Рассрочка по определению таковой не является.
Значит, расчет рассрочки будет вестись от базовой стоимости.
Второй недостаток - величина платежей. Допустим, у нас на руках 30% от цены квартиры из примера, попадаем под программу рассрочки. Срок - 12 месяцев. Это значит, что каждый месяц мы должны вносить 402 852 рубля или за год отдать 4 834 228 рублей.
Третий недостаток - перевод остатка долга по рассрочке в ипотеку. Почему это недостаток? Во-первых, не все застройщики на такое идут. Во-вторых, вспоминаем про базовую стоимость. В-третьих, вряд ли банк даст в таком случае удобные условия.
Дополнение - ставки по рассрочке. Недавно показывал:
И все-таки.
В каком случае выгодно брать рассрочку?
Тут должны сойтись все звезды.
- Стоимость по рассрочке +/- совпадает с тем, что заявлено
- Застройщик может предоставлять рассрочку на долгий срок
- Застройщик не накидывает проценты на остаток долга
- В вашем случае могут не одобрить ипотеку
- Недостающая сумма не стоит того, чтобы возиться с банком
- В договоре о рассрочке будут предусмотрены досрочные платежи
Для примера. В Питере я нашел единственного застройщика, который на свой сайт догадался поставить калькулятор рассрочки. В остальных случаях меня просили ввести номер телефона, пытались связать с менеджером. Онлайн-консультанты пикали.
Отвлеклись. Вот наглядно можно увидеть по цифрам:
Например, мы остаемся должны девелоперу 1 000 000 рублей. Оформляем на максимальный срок от застройщика - 4 года.
А что будет, если мы возьмем ту же сумму в ипотеку по ставке 6.5%?
Да, всего лишь пример на одном питерском застройщике. Весьма показательный.
Что по итогу?
Рассрочка была в моде, когда ставки на ипотечные кредиты взлетали до небес. Сейчас мы наблюдаем иную картину. Рассрочка помогает быстрее получить квартиру, но и выплачивать ее сложнее.
Да пребудет с вами вычет!
