Продаем строящуюся квартиру, которая находится в ипотеке. Тонкости склеивания сделки переуступки, о которых нельзя знать заранее, потому о них НИКТО не знает (в том числе работники банка). Все выясняется по ходу дела, отчего седеют волосы в большом количестве.
📌 Подписывайтесь на мой Телеграм!
Кстати, сделка называется переуступка не только ПРАВ, но и обязанностей продавца. То есть при переуступке покупатель получает не квартиру (объект недвижимости), а договор долевого участия (ДДУ) продавца, со всеми его правами и обязанностями.
Продавец продаёт ровно тот ДДУ, что купил. Отсюда, вытекает важность составления максимально однозначного договора при покупке стройки...
Новые правила банка всплывают постоянно, настроения покупателей меняются, тупость агентов недвижимости (риелторов) зашкаливает, на рынке тем временем - ипотека под 4,5% от застройщика и прогрессирующий рост цен.
Как провести переуступку? Кому верить, кого слушать? Почему все идет через то самое место пень и кто в этом виноват? А главное, какие на самом деле условия переуступки у Банка Санкт-Петербург, от которых шевелятся и выпадают волосы?
Рассказываю все, как есть, пока свежо в памяти.
Исходные данные: что продаем, кто покупает, где ипотека
- Квартира в ипотеке Банк Санкт-Петербург, ипотека не погашена.
- Застройщик в Петербурге - КВС.
- Покупатель нашелся с прямыми (наличными деньгами), но гасить ипотеку за продавца отказался. По этой причине проводим сделку через банк.
- В Банке Санкт-Петербург нет контактного лица из отдела сопровождения ипотечных кредитов, кто мог бы общаться с продавцом или его агентом напрямую. Все решается
через жопупо общему номеру через колл-центр 329-50-50. - За 2 дня до сделки покупатель обоссался - и решил проводить сделку через нотариус.
- Сделка проходит в том квартале, когда квартира сдается. Буквально на днях начинается приемка и выдача ключей.
Как клеим сделку переуступки: кто должен разрешить продажу строящейся квартиры с обременением (ипотека)
Как только вы договорились устно с покупателем, что выходите на сделку (а лучше, встретились на задаток), то в тот же день надо одновременно надо сделать 3 шага, чтобы запустить процесс:
- запросить у БАНКА разрешение на продажу ипотечной квартиры;
- запросить у ЗАСТРОЙЩИКА разрешение на продажу строящейся квартиры (на переуступку прав и обязанностей);
- запросить у ЗАСТРОЙЩИКА акт сверки.
Шаг 1 - Запрашиваем разрешение БАНКА на продажу ипотечной квартиры
Квартира в ипотеке, поэтому банк должен выдать разрешение на продажу квартиры с обременением. Подать заявку-запрос на получение такого разрешения можно только после того, как нашелся покупатель (при подаче заявки надо указать фамилию покупателя, приложить его паспорт и указать, как он будет расплачиваться - ипотекой или наличными).
Заявка в банк на получение разрешения подается через интернет-банк в свободной форме, но обязательно с приложением паспорта заемщика (продавца) и паспорта покупателя.
В течение 10 рабочих дней банк рассматривает заявку и там же в личном кабинете интернет-банка присылает текст разрешения на бланке банка БЕЗ ПОДПИСИ и печати. Подписывать будем в день сделки.
В моем случае, это был октябрь, рынок зашевелился, все везде затягивалось - и Банк тоже провалил все сроки. Рассматривал и одобрял проект договора 2 недели вместо 10 дней. А когда в итоге прислали комментарии и дату сделки, но выяснилось, что покупатель, видите ли, НЕ МОЖЕТ в этот день. Ну, не мудак ли?
Шаг 2 - Запрашиваем у ЗАСТРОЙЩИКА разрешение на продажу квартиру, купленной по ДДУ, которая еще строится
Зависит от вашего ДДУ и застройщика. КВС в пункте 5.1.4 договора долевого участия прописывает, что если перед застройщиком долга нет (то есть стоимость полностью покрыта собственными или заемными средствами), то можно переуступать права без получения разрешения от КВС.
В моем случае все усложнилось нотариусом, когда покупатель в последний момент очнулся и решил провести сделку нотариально. Я все равно запросила разрешение от застройщика (на всякий случай).
Как запросить разрешение у КВС и акт сверки
Позвонить в отдел договоров КВС. У них обед с 13 до 14.
Сначала в свободной форме пишем застройщику КВС 6330950@kvsspb.ru письмо с темой "Текст заявления на согласие на переуступку". В ответ присылают именно текст заявления, его надо отредактировать под себя прежде, чем распечатывать, подписать и отправить снова на эту почту.
С застройщиком (с отделом договоров) лучше предварительно переговорить по телефону обо всем этом, чтобы они ждали от вас письмо и запрос. Иначе разрешение век будут подписывать. Мне повезло, Ольга А. очень круто отработала и буквально в течение дня прислала мне разрешение. Спасибо!
Акт сверки присылает КВС очень быстро, можно, кстати, и позже его взять, чтобы к сделке он был посвежее. Но я сразу запрашивала, ибо потом начался трэш - и точно было не до свежести акта.
Шаг 1 и 2 делаем в один день, сразу после задатка или устной договоренности о сделке с покупателем.
Шаг 3 - Согласование договора переуступки с банком
Кто готовит проект договора переуступки? Нотариус или риелтор.
В обоих случаях, проект договора переуступки должен быть согласован с банком прежде чем стороны его заверят у нотариуса или подпишут между собой (через МФЦ).
Если покупатель хочет нотариальную сделку, нотариус (а не риелтор) будет готовить проект договора переуступки прав и обязанностей. Нотариусов, которые умеют успешно составлять договор недвижимости в городе, как правило, не так много. Риелторы, которые давно в деле, таковых обычно знают.
Нотариус должен знать, что делает и к чему обычно докапывается Росреестр... Хорошо бы запросить перед основным договором (встречей трех сторон на сделке) проект договора вам на почту, чтобы почитать самому (а лучше, дать почитать юристу) и углядеть подводные камни, задать вопросы.
Обычно о договоре уступки трясется покупатель, ибо я то свое обременение на него хочу переложить. Но вообще продавцу тоже надо читать то, что предстоит подписывать.
С другой стороны, для продавца-ипотечника есть дополнительная защита - банк. Банк никогда не подпишет переуступку, если не согласен с договором. По этой причине Банк Санкт-Петербург запросил у меня (как продавца) проект договора на согласование в течение 10-ти рабочих дней.
Я и все мои друзья по несчастью (мой агент, агент покупателя и сам покупатель) не ожидали, что БСПБ внезапно решит взять проект договора переуступки на согласование. Это было неожиданностью и об этом никто не говорил заранее.
Согласие на уступку от застройщика, как правило, имеет срок годности 14 дней. Если не провести сделку в эти дни, то надо будет брать новое согласие. Это грустно, ибо первая дата сделки у нас сорвалась, потом банк согласовывал договор цессии 2 недели вместо 10-ти дней, а потом еще предложил дату сделки еще спустя 2 недели. Таким образом, мы еще потеряли месяц на ровном месте. А акт сверки и согласие пришлось заказывать снова.
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями. Материалы остаются с вами навсегда.
Отправить проект договора на согласование банку можно в интернет-банке, прикрепив документ от нотариуса.
В течение 10-ти рабочих дней банк звонить продавцу, комментирует устно свои замечания и, если они незначительные, то записывает вас на сделку в банке.
Если покупатель готов на сделку без нотариуса, то вместо нотариуса надо в тот же день задатка записаться в МФЦ на сделку через 3-4 недели, когда будет открыта запись. Проект договора в этом случае готовит риелтор (ваш или покупателя, они сами между собой договорятся), но, главное, его тоже согласовать с банком.
Шаг 4 - Записаться к НОТАРИУСУ на подписание согласованного с банком основного договора переуступки
Когда банк согласовал договор переуступки, то можно назначать день встречи у нотариуса и подписывать основной договор. Встречаются обе стороны, сверяют договор еще раз и, если все в порядке, подписывают и идут клеить сделку дальше в банк.
Важно, чтобы нотариус внес правки по пожеланию банка! Если нотариус пропустит и не исправит текст договора, как хочет банк, то банк не проведет сделку, а за новый договор нотариусу придется платить еще раз.
Стоит ли бояться нотарильной сделки в недвижимости?
Когда в сделке появляется нотариус, безусловно, появляется дополнительная суета.
Риелторы (оба - и от покупателя, и от продавца) начинают усиленно звонить друг другу, звонить своим клиентам, общаться с нотариуом, но их ценность как специалиста падает до нуля.
Для меня в такой обстановке риелтор был, скорее, моральной поддержкой что ли и просто живой человек, кто может записать меня в МФЦ, переписать на другое время в банк, напомнить, какие бумажки надо собрать.
Это про минусы нотариальной сделки.
Плюсы проведения продажи через нотариуса тоже есть.
Нотариальные сделки Россреестр рассматривает быстрее, чем обычные через МФЦ. Есть вероятность, что квартиру перерегистрируют быстрее, а значит, быстрее раскроем аккредитив и перечислим деньги банку за ипотеку, а остатки - мне.
Также нотариальная сделка в недвижимости при покупке / продаже любого характера всегда крепче, их сложнее оспорить в суде.
Шаг 5 - Идем на сделку в БАНК
Теоретически, когда банк согласует договор перед подписанием его у нотариуса, вас тот же менеджер должен записать на сделку.
Кстати, я сейчас задумалась, а кто отправляет договор в Росреестр при нотариальной сделке?
- Если сделка нотариальная, в идеале, должно быть так: утром к 10ти мы идем к нотариусу, а к 15ти, например, - в банк открывать аккредитив, закладывать деньги и подписывать договор переуступки.
- Если сделка через МФЦ, то утром идем на сделку в банк, а затем - в МФЦ на передачу документов на регистрацию в Росреестр. Наоборот, уловили?
Процедура в банке и сколько это стоит - отдельная история, может, еще одну статью напишу. Если коротко, то комиссию банку 50 тысяч кладем на счет заранее, покупатель приносит наличку для закладки ее на аккредитив (эскроу-счет), где деньги будут хранится, пока сделку не зарегистрирует Росреестр.
По идее, банк - это финальная инстанция. Больше вы друг друга не увидите, как и своих агентов и покупателя. (Я надеюсь). В целом, сделка не самая сложная (например, у меня не использовались средства маткапа и никаких более обременений не было, кроме ипотеки). Понятно ли я описала шаги продажи переуступки? Спросите меня в комментариях, если нет.
Ну, посмотрим, чем все закончится и сколько времени Росреестр будет регистрировать в итоге сделку (нотариальную). Хотя все не так страшно, сделка идет через банк и сейчас же не 90-ые.
А вот что еще выкинул Банк Санкт-Петербург (БСПБ), кроме комиссии 50 тысяч от продавца за проведение сделки, отчего у меня поседели волосы, расскажу в новой публикации. Вообще, про БСПБ надо отдельно писать: таких условий нет ни в одном другом банке.
