В летний сезон цены на посуточную аренду квартир в Сочи начинаются от 2500 ₽. Поэтому недвижимость в городе — довольно привлекательный вариант для инвестиций. Кроме того, если приобрести квартиру у моря, можно проводить здесь отпуск и выходные. За месяц вы сэкономите на аренде от 75 000 ₽.
Рассказываем, сколько стоит недвижимость в Сочи и посчитаем, выгодно ли вкладывать в нее деньги.
Сколько нужно денег на покупку недвижимости в Сочи
Квартиры-студии и однокомнатные квартиры — доступный, востребованный и популярный тип недвижимости. Цена зависит от расположения. Дешевле всего в отдаленных районах: Лазаревском, Туапсе, Лоо, селах Адлерского и других районов. Там можно купить квартиру за 2 200 000—2 500 000 ₽. Чем ближе к морю и инфраструктуре, тем дороже жилье. В Сочи, Адлере и на Красной Поляне средняя стоимость небольшой студии 4 000 000—5 000 000 ₽. Если планируете покупать квартиру в новостройке, минимум семьсот тысяч заложите на ремонт. До 90% квартир в новостройках сдается без отделки.
Пример: На Avito продают однокомнатную студию в селе Орел-Изумруд Адлерского района, ее стоимость 2 200 000 ₽. В объявлении написано, что рядом есть супермаркет, отделение банков и продуктовый рынок. До моря 3 км, это минимум полчаса пешком. До центра Адлера ехать около 7 км, с учетом пробок не менее получаса. В сезон такое жилье стоит около 1800 ₽ в сутки. В самые жаркие месяцы арендаторов найти несложно, но в мае и сентябре, когда отдыхающих поменьше, люди сюда вряд ли поедут. Владелец рискует остаться без дохода за два сезонных месяца.
Самые дорогие квартиры в центральной части Адлера. До моря — 450 метров, рядом пляжи европейского уровня, в паре остановок Олимпийский парк, Имеретинская набережная и Сочи Парк. Если купить квартиру здесь, в сезон ее можно сдавать от 3 500 ₽ в сутки.
Вторичное жилье дороже примерно на полмиллиона, но ремонт делать не нужно или недорогой — косметический. Например, квартира в центре Сочи с отделкой, мебелью и техникой: можно сдавать сразу после покупки. До моря 10—15 минут пешком, столько же до Морского вокзала и парка Ривьера. Рядом много кафе, баров и ресторанов.
Апартаменты. Если прописка в Сочи для вас не первостепенна, можете купить апартаменты и жить сколько угодно или сдавать в аренду. Чаще всего апартаменты строятся в развитых и дорогих туристических районах. Некоторые апартаменты находятся в управлении отелей — вам не придется встречать и провожать гостей, следить за чистотой и порядком. Но управляющая компания будет забирать часть дохода — в среднем 20—30%. Покупая апартаменты, вы приобретаете готовый бизнес.
Земельные участки. Их обычно покупают для перепродажи. Как правило, земельные участки дешевле квартиры в полтора — два раза. Если купить участок в хорошем месте, через несколько лет можно перепродать его значительно дороже. Или построить на участке гостевой дом и сдавать комнаты. В сезон стоимость размещения доходит до 1500 ₽, в зависимости от количества проживающих.
Сколько можно заработать на недвижимости в Сочи
Три самых распространенных варианта заработка на недвижимости в Сочи: посуточная аренда, длительная аренда и перепродажа. В последнем случае вы вкладываете деньги в жилье, а затем перепродаете его через несколько лет подороже: в некоторых районах за пять лет стоимость жилья выросла в 2,5—3 раза. Например, квартиру на этапе котлована можно купить за 3 000 000 ₽, а продать — за 4 000 000 ₽ и выше. Но этот вариант рискованный — даже застройщик не может гарантировать, что дом сдадут в срок. Прежде чем инвестировать в долевое строительство, посмотрите, не включен ли ЖК в список долгостроя.
Посуточная аренда. Туристический сезон в Сочи начинается в мае и длиться до октября, в Красной Поляне — еще и с декабря по март. В это время аренда жилья колеблется в районе 2500—3500 ₽. В этом году из-за пандемии сезон начался позже, а цены на 500—1000 ₽ ниже.
В центре Сочи и в Красной Поляне квартиры можно сдавать посуточно целый год: помимо туристов, жилье арендуют местные жители из отдаленных районов, они приезжают сюда провести выходные. В холодное время года аренда ниже — от 2000 ₽ в сутки. Например, до лета аренда студии рядом с Имеретинской набережной стоит 21 000 ₽ в месяц. В сезон хозяева сдают ее посуточно за 4500 ₽. Апартаменты на набережной стоят еще дороже — 5000—7000 ₽ в сутки.
Знакомая сдает две квартиры: одну — в Адлере, вторую — в Красной Поляне. По ее словам, в хороший сезон на одной квартире можно заработать 600 000—700 000 ₽, при плохом раскладе — не менее 300 000 ₽. Но обе ее квартиры находятся в популярных туристических местах. Если жилье далеко от моря, заработок будет ниже.
Долгосрочная аренда. В межсезонье аренда не слишком дорогая: цена студии и однокомнатной квартиры колеблется от 20 000 до 30 000 ₽ в месяц. Летом на квартиру в туристическом месте владельцы поднимают цену в полтора — два раза, и квартира в долгосрочную аренду будет стоить уже 40 000—50 000 ₽ в месяц.
Если жилье далеко от моря, цены на него обычно не поднимают. Сдать среднюю студию или однокомнатную квартиру в спальном районе на долгий срок можно за 22 000—25 000 ₽, за год она принесет около 300 000 ₽.
Перепродажа. Жилье в Сочи дорожает, независимо от района, но дорожает неравномерно: в перспективных туристических районах цена недвижимости растет быстрее, чем в удаленных селах. Например, в 2013 году знакомая купила квартиру в Адлере рядом с Нижнеимеретинской набережной. За двухкомнатную квартиру она заплатила около 3 000 000 ₽. К Олимпиаде набережную благоустроили, рядом появились лучшие в городе пляжи и Олимпийский парк. Цены на жилье в окрестностях моментально подскочили. Сейчас соседка планирует продавать жилье. Квартира как у нее с косметическим ремонтом стоит 6 500 000—7 000 000 ₽, с ремонтом получше — еще дороже.
На деньги от квартиры знакомая планирует купить землю в селе Адлерского района. Пока небольшой участок продают за полтора — два миллиона, но местность активно застраивают. Она рассчитывает, что скоро земля там станет популярна у туристов и цены на участки за пару лет вырастут вдвое.
Быстро и активно цены растут не во всех районах. Чтобы выгодно вложить деньги с целью перепродажи, нужно более или менее разбираться в устройстве города и различать востребованные и перспективные места. К таким относятся районы по соседству с туристическими объектами, которые начинают активно застраивать.
Насколько выгодно покупать недвижимость в Сочи
Для отдыха и аренды. На покупку квартиры в 15 минутах от моря и ее ремонт вы потратите около 4 000 000 ₽. В межсезонье квартиру можно сдавать и зарабатывать по 200 000—300 000 ₽ в год. Летом — отдыхать с семьей и экономить на аренде 75 000 ₽ в месяц. За год окупается около 500 000 ₽ из вложенных денег. Это расклад, если инвестировать в недвижимость собственные деньги. Если оформлять ипотеку, конечная стоимость квартиры вырастет — переплата зависит от первоначального взноса.
Если взять 4 000 000 ₽ в ипотеку на 15 лет с первоначальным взносом 500 000 ₽ под 6.5% годовых, то ежемесячный платеж составит около 30 000 ₽, а переплата — почти 2 000 000 ₽. В межсезонье сложно сдать квартиру дороже за 20 000—30 000 ₽, так что часть ипотечного взноса, возможно, придется гасить самостоятельно. По-моему, с учетом переплаты это невыгодно.
С первоначальным взносом побольше, ситуация чуть лучше. Например, у вас есть однокомнатная квартира в Челябинске, сейчас ее стоимость около 1 800 000 ₽. Если продать ее и использовать деньги на первоначальный взнос, ежемесячный платеж будет около 20 000 ₽. При таком раскладе можно деньгами от арендаторов оплачивать ипотеку. Но без дополнительных вложений за 15 лет переплата за квартиру «для отдыха» будет больше миллиона.
Если отдыхать в Сочи по два месяца ближайшие 15 лет, вы сэкономите около двух миллионов и окупите всего половину стоимости жилья. Покупать квартиру только для отдыха не очень выгодно, лучше совмещать отдых с арендой.
Только для аренды. В этом случае есть смысл вложить деньги в более дорогую недвижимость, которую можно сдавать круглый год.
Пример: Студию возле Имеретинской набережной сейчас можно купить за четыре миллиона, с учетом ремонта — пять. Если в межсезонье сдавать ее за 22 000 ₽ в месяц, за семь месяцев на аренде можно заработать 154 000 ₽. В сезон выгоднее сдавать посуточно и заработать еще около 500 000 ₽. Этими деньгами досрочно гасить ипотеку и закрыть ее за 5 лет. Переплата составит всего 350 000 ₽. Через 5 лет квартира начнет приносить доход от 500 000 ₽ в год.
Для перепродажи. На свободные деньги можно купить квартиру в развивающимся районе. За пару лет район застроится, и квартира подорожает в 2—2,5 раза. Чтобы жилье не простаивало до продажи, его можно сдавать и получать по 200 000—300 000 ₽ в год.
Если хотите инвестировать в жилье, лучше не полагаться целиком на риелторов: есть риск купить квартиру в отдаленном селе далеко от моря и с плохой инфраструктурой. Лучше приехать в Сочи и на месте выбирать недвижимость. Вы сможете оценить благоустроенность района, расстояние до моря и популярных туристических мест, познакомиться с соседями.
