Так уж получилось, что мой канал посвящен разоблачению популярных мифов, вбрасываемых в информационное пространство дилетантами и инфоцыганами всех мастей.
За последние 3-4 месяца «гении» мыши и клавиатуры с помпой и фанфарами хоронили московский рынок аренды жилья.
Количество статей, посвященных краху столичной аренды достигло критической массы, что вдохновило меня написать соответствующую статью.
Как всегда, статья выйдет в 2-х частях. Первая часть – обзорная, вторая часть – аналитическая.
Средний «аналитик» рынка аренды жилья в лучшем случае владеет хрущевкой 33 кв. м. Чаще всего сам является съемщиком жилья или является «счастливым» обладателем ипотечного тягла.
Лишней квартиры под сдачу он не имеет, но зато любит подсчитывать потери тех, у кого есть "лишние" квадратные метры. И что самое главное, любит давать собственникам "мудрые" советы как им распоряжаться имуществом.
Аргументы примерно следующие:
1. Эпидемия нанесла смертельный удар, люди покидают мегаполисы; на рынок выбрасывается куча никому не нужных квартир; арендодатели если не уступят не смогут никому сдать жилье. Да и что далеко ходить, скоро вообще будут рады вам сдавать за "коммуналку". Надо лишь еще чуть-чуть подождать.
2. Из-за эпидемии Мир переходит на дистанционный режим работы. Нет смысла жить в МСК или другом мегаполисе; достаточно просто иметь домик в деревне и интернет.
3. Мир никогда не будет прежним и т.п.
Придется немного расстроить этих «футурологов» и привести контраргументы.
Первое. Ну честно, исход я себе представлял несколько по-другому. Примерно, как в фильме про зомби-апокалипсис.
Самое смешное, что эти «писатели» даже не попытались разобраться, кто именно покинул Москву в карантин.
К сожалению, никакой объективной статистики о проценте покинувших город нет.
Нет ее потому что власти сами не знают сколько именно людей живут и работают в Москве! Еще большая проблема с самой методологией учета.
То есть необходимо для начала определиться учитывать ли:
· только прописанных и зарегистрированных или всех живущих?
· маятниковую миграцию и если учитывать, то как?
· тех, кто фактически зарегистрирован, но реально не проживает и если да, то как?
Поскольку мы не имеем никакого вменяемого статистического материала, то опираться приходится на субъективные данные. Тут как раз и кроется все самое интересное.
Как ни странно, основу исхода из «внутримкадского содома» составили как раз сами москвичи.
Это ни ютящиеся по съемным квартирам провинциалы, ни гости из ближнего зарубежья, а именно жители города. Точнее, та их часть, которые имеют загородное жилье.
Надо сказать, что часть приезжих тоже уехала, но масштаб исхода «гостей Столицы» сильно приукрашен. Дело опять в пресловутых когнитивных искажениях.
Второй аргумент более глупый. Как мы знаем, Скайп и подобные ему программы существуют уже более 1,5 десятков лет.
Про дивный новый мир удаленки, где свободная от оков офисного рабства корпоративная креветка вальяжно читает корпоративную почту в домашнем халате за кружкой глинтвейна, говорят уже лет 10.
Но как говорил один известный философ, подводя на ремне опасную бритву: «Не следует множить сущее без необходимости» (Бритва Оккама).
Применительно к нашей ситуации «Все что можно было перевести на удаленку без потери для эффективности бизнес-процессов было уже лет 10 как на нее переведено». Сегодняшняя ситуация – временное явление. Это своеобразный «костыль» - временная (суррогатная) замена.
К сожалению 90% сотрудников «интеллектуального» труда так и останутся угрюмыми «офисными зеками», прикованными к своему рабочему месту в кубикле.
Просто руководство и контроль за рядовым легкозаменимым персоналом намного проще и дешевле осуществить в стенах офиса.
Да - да, это грустно признавать, но для бизнеса контроль в отношении рядового персонала важнее его эффективности.
Ведь эффективность всегда можно корректировать через механизмы мотивации, сокращения и т.п., а без контроля деятельность в принципе невозможна. Особенно деятельность офисного планктона.
Сотрудники же творческих или ценных специальностей и до пандемии не отрабатывали «офисную барщину». У них всегда был свободный график, либо удаленка.
Представители рабочих специальностей и сферы услуг в основном имеют сменный график работы и даже если и снимают квартиру, то за МКАД и на рынок аренды Москвы никак не влияют.
Если люди покинут мегаполисы и расселятся по планете как 200 лет назад, то лучше жить они от этого не станут. Это наоборот регресс и путь к аграрному обществу.
Поэтому если вы та интересная персона, грезящая о закате цивилизации мегаполисов, то вынужден вас расстроить; если умрут мегаполисы, то города - не мегаполисы и село не просто ждет еще больший упадок; их ждет возвращение в неолит. Но это тема другой статьи.
Третье. Про – то, что «Мир никогда не будет прежним», это действительно так, но с эпидемией это никак не связано. Просто завтра наступает каждый день.
На самом деле подобные громкие статьи из серии «все пропало рынок рухнул» мы слышим каждый кризис.
Вспомните, московского рантье хоронили в 2009 - м, в 2015 - м, в 2020 – м. А он как зловредный доллар, никак не хочет умирать, а только крепнет.
Все просто. Существует некоторый временной лаг между Москвой и Провинцией. В провинцию кризис приходит спустя 0,5-1,5 года.
Поэтому жители регионов сначала посмеиваются над москвичами из серии: "какой кризис? Я не ощущаю кризис, это ленивые москвичи опять всем недовольны."
Спустя год они сполна на себе испытывают ледяное дыхание кризиса. Они попадают под сокращения (т.к. например единственный завод закрылся) и собирают чемоданы в Москву, где острая фаза кризиса уже прошла.
Как сказал один умный экономический обозреватель : "если случиться такой кризис, что в Москве не будет работы, то это значит, что в остальной стране уже наступил палеолит и надо искать другую планету".
Другими словами, чем сильнее кризис, тем больший поток иногородних штурмует МКАД и соответственно потребность в жилье растет.
После шока 2009 г. и последующей короткой просадки, аренда через 2-3 месяца отыграла падение и перешла к росту. Те собственники, которые поддались панике и сдали дешевле в итоге проиграли, те кто подождал – выиграли.
Похожая ситуация была и в 2015 г. Но кризис 2015 был самым тяжелым для аренды. Чуть позже мы поймем почему. Кризис 2020, это даже не кризис, он будет самым безболезненным.
Как формируется цена на рынке арендного жилья? Спрос и предложение. Московский рынок – самый гибкий в стране. Тут можно найти жилье на любой вкус и кошелек. Самое главное, чтобы там не говорили, но рынок чрезвычайно конкурентный.
Что же случается, когда в экономике кризис и как это влияет на спрос? Очень просто. В Москве спрос перетекает из одной категории в другую, а не исчезает, как многие пишут
В кризис спрос смещается в сторону более дешевого жилья. Те, кто снимал трешку, теперь снимают двушку, кто снимал двушку теперь живут в однушке. Кто-то из однушки переехал в студию или комнату. Кто-то сменил центр на окраину и т.п.
То есть в кризис дешевеет дорогое, но дорожает дешевое жилье и наоборот в период роста экономики дешевое жилье дешевеет, а дорогое дорожает.
В 2015 г. Рынок получил двойной удар. С одной стороны, на фоне санкций уехали экспаты и это сильно ударило по дорогому жилью, с другой стороны уехали гости из ближнего зарубежья, потому что на фоне девальвации рубля им стало невыгодно здесь работать, и упало дешевое жилье.
Спустя 3-5 месяцев таджики вернулись, а с ними столичные бастионы приехали штурмовать и иногородние (кризис начал проникать в провинцию), экспаты же не вернулись.
Это привело к тому, что дешевое жилье начало дорожать, а дорогое нет. Дошло до смешного, что стоимость аренды в центре и на окраине практически сравнялась.
Мой коллега сдал свою собственную квартиру на отрадном в 2017 г. За 30 000 руб. Сам же снял за 40 000 лучшую квартиру в шаговой доступности от садового кольца возле нашего офиса.
Надо сказать, что из-за отъезда экспатов рынок аренды дорогих и сверхдорогих квартир до конца не восстановился. Рынок же дешевого жилья до марта 2020 года обновлял рекорды.
В следующей части мы вооружимся статистическими данными, которые позволят нам спрогнозировать динамику рынка аренды.
Я докажу, что 2020 г. для столичной аренды будет безболезненным. Это по факту даже не является кризисом, скорее легкая коррекция.
Так же я объясню, почему московский арендодатель не прогибается под арендатора и не прогнется. Дело вовсе не в жадности. Просто экономика- ничего личного.
