В серии статей «Цены на недвижимость взлетают вверх» "ЗДЕСЬ" и "ТУТ"я рассматривал хорошо продаваемые мифы о росте цен на недвижимость в Столице. Один из самый продаваемых мифов это инфляционная составляющая.
Застройщики, через своих прикормленных «аналитиков» любят внушать потенциальному потребителю необходимость конвертации своих «вечно-деревянных» фантиков в надежный железобетонный квадрат.
Аргумент следующий: «доллар растет, цены на стройматериалы растут, себестоимость растет, следовательно, метр квадратный растет. Неси свои рубли ко мне быстрее, пока на них еще что-то можно купить».
Человек, видя, как ритейл, магазины бытовой электроники, автосалоны переписывают цены на кредитопомойки, помидоры и утюги, впадает в панику и в срочном порядке снимает с депозита свои немногочисленные накопления для их конвертации в первоначальный взнос по ипотеке.
Паника самый эффективный маркетинговый прием. Логично мыслить и адекватно оценивать ситуацию человек в таком состоянии не может. Многие помнят 90-е и гиперинфляцию. Поэтому в России этот прием действует особенно эффективно.
В предыдущей статье я объяснял почему инфляция и курс валют практически не влияет на рост цены квадратного метра. В этой статье я подробнее остановлюсь на этой проблеме.
Итак, как мы уже говорили, недвижимость в отличии от автомобилей, бытовой техники и подобных товаров, продукт стопроцентной локализации.
Причем в кризис, в структуре ее себестоимости одни составляющие растут, например, отделочные материалы, ГСМ, запчасти для импортной техники, а другие, например, зарплаты, металл, бетон, земля, неизбежно падают.
То есть кризис в данном случае является неким уравновешивающим фактором. Если в период роста экономики материалы, труд и земля дорожают, то в кризис они неизбежно дешевеют.
Недвижимость, это очень хороший барометр, показывающий реальный уровень цен в экономике; такой своеобразный индекс Биг-Мака.
Внимательный читатель возразит: «в национальной экономике есть такое понятия как цена замещения. Если, например, в России произошла девальвация, то ее товары стали дешевле на международном рынке. Производители начинают ориентироваться на экспорт, а российский потребитель вынужден либо остаться без этого товара, либо вынужден предложить цену не ниже, чем зарубежный импортер».
Действительно, на первых порах экспортные товары начинают улетать за рубеж, а на внутреннем рынке цена взлетает до эквивалентного значения.
Но праздник быстро заканчивается и вот почему:
1. Если товар имеет стратегическое значение, то государство моментально устанавливает экспортные пошлины и цены на внутреннем рынке приходят в норму, т.к. экспорт становится не таким интересным. Пример, рынок зерна в 2014 г. Государство быстро ввело пошлину и цены вернулись в норму. Экспорт перестал приносить сверхприбыль.
2. Государство –импортер не желает наводнения своего рынка дешевой продукцией и разорения своих национальных производителей поэтому под различными предлогами вводит импортные пошлины на зарубежные товары. Пример: в 2014 г. российские металлургические корпорации на фоне девальвации наводнили европейский рынок дешевым металлом. Цена металла на российском рынке взлетела. Потом наши «западные партнеры» защитились от наших металлургов импортными пошлинами, и цена на российском рынке начала снижаться.
Есть исключение. Это рынок нефти и нефтепродуктов. Цены на эти товары в России растут всегда независимо от международной динамики. Дело в том, что в нефти сидит огромная налоговая составляющая и именно с нее кормится государство.
Если мировая цена на нефть падает, то государство перераспределяет налоговое бремя с нефтяников на население через рост акцизов и т.п.
Но этот пример не относится к механизмам рыночного ценообразования. Поэтому в данном случае разговор смещается в фискальную плоскость.
Есть еще один пример того как продукт высокой локализации сначала резко взлетел в цене, а потом вернулся на докризисный уровень. Встречайте…. Сахар!
Сахар достигал 50 руб. за кг в 2014 г., а теперь он уже давно барахтается на докризисном уровне, несмотря на рост себестоимости производителей.
Похожий пример, уже упоминаемый металл.
Разгадка очень проста: российская экономика входит в зрелую фазу развития. Ее импортозависимость в целом ряде отраслей снижается.
Подавляющее большинство товаров имеет высокую степень локализации. Раньше на российском рынке не было конкуренции, и страна была открыта для любого импорта.
Сейчас же рынок перенасыщен. Не важно какой курс доллара, если хочешь продать, то надо конкурировать и снижать цену.
Многие скажут, а как же продукты? А вот с продуктами как раз все точно так же. Россия закрылась от конкурентов эмбарго и это привело к тому, что местные производители задрали цены.
Если санкции снимут, то продукты неизбежно подешевеют, потому что российский производитель будет вынужден конкурировать с импортным.
Подведем итоги: Недвижимость - это крайне конкурентный товар стопроцентной локализации. Конкуренция велика не столько между компаниями-застройщиками, сколько между застройщиками и собственниками вторичного жилья.
Кроме, того по законам рыночной экономики, в кризис всегда дешевеют тяжелые активы (к ним, кстати относятся не только бизнес-активы, но и сама недвижимость), земля, ценные бумаги, труд.
Инфляция- показатель бюрократический и малоинформативный. Это средняя температура по больницы, которая показывает средний рост цен в экономике за отчетный период.
Помидоры могут подорожать на 200%, а недвижимость и активы Газпрома могут подешеветь на 10%, а средняя инфляция будет 5%. Поэтому «наблюдаемая инфляция» у всех разная. У пенсионерки она будет 200%, а у капиталиста инвестора она -10%, т.е. дефляция.
Таким образом, не попадайте в ловушку когнитивных искажений. Не путайте наблюдаемую (продуктовую) инфляцию с инфляцией определенных активов. Тяжелые активы в кризис всегда дешевеют.
