Недвижимость – один из наиболее востребованных объектов инвестирования.
Недвижимость не теряет в цене с годами, достаточно ликвидна и уберегает инвестора от многих рисков. Однако покупка зданий любого назначения требует значительных вложений, тщательного анализа перспектив и грамотной диверсификации.
Аналитики и портфельные консультанты рекомендуют вкладывать в недвижимость не более 20% от стоимости инвестиционного портфеля. Таким образом, при средней цене объекта 60 000 $ общий капитал должен составлять 300 000 $. Для тех, кто не может вложить такие суммы, возможен альтернативный вариант – инвестиции в REIT.
Сущность и виды REIT?
REIT (real estate investmenttrust) – инвестиционный фонд недвижимости. Его создаёт компания, которая приобретает объекты и управляет ими на деньги привлекаемых инвесторов. Фонд и его вкладчики получают дивидендный доход от сдачи недвижимости в аренду или с её продажи.
В зависимости от основного источника получения прибыли REIT фонды делят на долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage).
- Долевые фонды. Наиболее распространённый в мире тип инвестиционных фондов недвижимости. Такие REITы зарабатывают на ренте принадлежащих им объектов. Таким образом вкладчики получают регулярный доход от эксплуатации зданий.
- Ипотечные фонды. Инвестируют в ипотеку и получают прибыль от вложений в ипотечные ценные бумаги. Данный вид фондов является менее ликвидным по сравнению с долевыми фондами, и они в частности не являются компонентами индекса SP500. Также ипотечные фонды не инвестируют в недвижимость.
Деятельность фондов финансируется инвесторами. Приобретая пай или акцию в REIT, покупатель становится владельцем определённой доли объектов, находящихся в собственности фонда. В дальнейшем инвестор получает процент с дохода от эксплуатации недвижимости. При этом акционеру не нужно обслуживать объекты, ремонтировать их, искать арендаторов. Всем этим занимается фонд.
Большинство REIT фондов специализируются на одном типе недвижимости. По данному критерию происходит их деление на следующие группы: офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), работающие в сфере здравоохранения (HealthCare), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure).
Выделяют также диверсифицированные (Diversified) фонды. Они держат в своём портфеле сразу несколько типов объектов.
Юридические аспекты деятельности REITфондов
Работа REIT фондов осуществляется под контролем регулятора (Комиссии по ценным бумагам США). Инвестиционные компании предоставляют в надзорный орган публичные финансовые отчёты, которые находятся в свободном доступе. С ними может ознакомиться любой инвестор.
Чтобы получить и сохранить статус REIT, а также налоговые льготы, компания должна соответствовать определённым критериям:
- Публичность. В составе фонда должно быть не менее 100 акционеров. При этом акции должны распределяться между ними равномерно: на 5 или менее вкладчиков не должно приходиться более 50% всего пакета фонда.
- Определённый процент ежегодных выплат инвесторам. Фонд должен платить акционерам не менее 90% дохода от деятельности в виде дивидендов.
- Недвижимость как основной источник дохода. Минимум 75% валового дохода фонда должно поступать из источников, связанных с недвижимостью.
- Активное инвестирование в недвижимое имущество. Не менее 75% активов REIT должны быть инвестированы в недвижимость.
Достоинства инвестиций в REIT
На фоне обычного инвестирования в недвижимость – через покупку объекта, REIT фонды обладают целым рядом преимуществ:
- Высокая ликвидность. В отличие от обычной недвижимости, паи REIT фондов можно продать в любой момент по рыночной цене. Быстро реализовать здания по привлекательной стоимости будет проблематично.
- Гибкие возможности. Если вы решили продать объект, то реализовать по частям его не получится. Чего не скажешь о REIT фонде. Его можно приобрести или продать в любой момент по частям.
- Невысокие первоначальные вложения. Чтобы инвестировать в недвижимый объект, понадобится не менее 20-30 тысяч долларов. Стоимость повышается, если речь идёт о ликвидных зданиях. В то же время приобрести пай REIT фонда можно с минимальными накоплениями (100-200$).
- Диверсификация. Низкий порог инвестирования позволяет диверсифицировать ваш пакет без значительных вложений. Для покупки нескольких объектов нужен внушительный капитал, тогда как в REIT вы распределите ваши вложения между сотнями объектов, имея лишь несколько тысяч долларов.
- Снижение рисков. Покупая недвижимость в собственность, инвестор вынужден самостоятельно управлять ей, а также учитывать риски от возможного повреждения объекта (в результате пожара, стихийных бедствий и пр.). Становясь акционером REIT фонда, вы перекладываете всю ответственность на компанию.
Минусы вложений в REIT фонды
Несмотря на множество достоинств инвестирования в фонды недвижимости, есть и несколько подводных камней.
- Ограничения на реинвестирование. Фондам разрешено реинвестировать не более 10% от годового дохода. Это существенно ограничивает капитализации фондов, но с другой стороны является источником стабильных дивидендных выплат.
- Колебания цены на акции REIT. Стоимость паев в значительной мере определяется экономическими факторами, такими как динамика процентных ставок, уровень деловой активности и потребления. Низкие процентные ставки подталкивают увеличение капитализации фондов недвижимости вверх, и напротив, рост ставок может отрицательно воздействовать на котировки фондов. Также акции некоторых фондов бывают серьёзно переоценены. Это приводит к скачкам в цене, что увеличивает риски инвестирования, особенно в краткосрочной перспективе.
Как инвестировать в REIT фонды и потенциальные доходности?
Акции REIT фондов торгуются на биржах, в том числе российских с возможностью применения к инвестициям режима ИИС и получения соответствующих налоговых вычетов. Для совершения сделок можно воспользоваться услугами иностранного или отечественного брокера.
В среднем успешные фонды растут на 9% - 12% в год и выплачивают своим акционерам дивиденды в размере до 5%. Например, ETF фонд недвижимости США Vanguard Real Estate ETF за последние 10 лет продемонстрировал доходность в 10,13 % годовых в долларах США (полная доходность включая дивиденды). На прибыль инвесторов не смогла существенно повлиять даже Большая рецессия 2009 года, после которой фонды смогли быстро восстановить свои котировки и вернуться к долгосрочному растущему тренду.
Взаимный фонд глобальной недвижимости Janus Henderson Global Property ежегодно рос в среднем на 9,4 %, с момента основания в 2006 году.
Несмотря на все преимущества REIT фондов, инвестируя в них, нужно придерживаться стандартного правила – не более 20%-30% вложений от общего инвестиционного портфеля.
Также, разумно совершая вложения капитала в фонды недвижимости, обращать внимание на инвестиционные решения, которые принимают другие участники рынка, имеющие опыт в инвестировании. В частности, вы можете принимать во внимание информацию о том, как, используя акции REIT, инвестируют в недвижимость авторы блога TheCapitalist (ссылки на информационно-аналитическом ресурсе www.thecapitalist.ru).
Инвестиционные портфели TheCapitalist позволяют начинающим и опытным инвесторам анализировать динамику и эффективность сформированных инвестиционных портфелей и при желании использовать сервисы специализированных платформ для автоматического повторения сделок.
Статья подготовлена с использованием материалов информационно-аналитического интернет-ресурса www.thecapitalist.ru
Материалы представленные в данной статье не являются инвестиционной рекомендацией. Авторы блога, а также его партнеры не несут ответственности за все инвестиционные решения которые могут быть приняты после прочтения статьи или использования графических материалов и презентаций.
