Малоэтажная жилая застройка становится все более популярной из-за сочетания привычного городского комфорта с загородным спокойствием. В таких комплексах складывается особенно уютная атмосфера для проживания. Свои особенности здесь есть не только в микросреде, но и в обеспечении доступными и качественными жилищными и коммунальными услугами. Именно поэтому потребовалось разработать и внедрить новые подходы к системе управления, рассчитанные именно на малоэтажные жилые дома.
В этом вопросе требуется законодательное урегулирование, так как действующие нормативные акты не адаптированы к особенностям управления МКД в такой застройке. Гражданам здесь приходится теснее взаимодействовать и между собой, и с обслуживающими территории организациями.
Четкого определения самого термина «малоэтажный жилой дом» в действующем законодательстве тоже нет. В части 2 статьи 49 ГК РФ сказано лишь о том, что строительство и реконструкция МКД не выше 3 этажей могут проходить без экспертизы проектной документации, если не используются бюджетные средства. Даже с количеством этажей для отнесения к малоэтажной застройке есть определенные сложности. В СП 42.13330.2011 для таких объектов установлено ограничение в 4 этажа вместе с мансардным. В СП 54.13330.2011 говорится уже о 3 этажах с учетом подвала, цоколя и мансарды. При использовании такого определения дом с подвалом может быть малоэтажным только если он не выше 2 этажей. Законодательные пробелы создают сложности для застройщиков в части подготовки градостроительных и разрешительных документов.
Из-за этого территории становятся менее привлекательными для крупных компаний. На них все равно идет массовая застройка, но она получается неорганизованной. Из-за этого страдает благоустройство территорий и их инфраструктурное развитие. В дальнейшем это осложняет деятельность работающих на объектах малоэтажного жилого строительства управляющих организаций, которым также не хватает проработанности нормативно-правовой сферы. На таких объектах часто нет подключения к централизованным системам отопления, водопровода и канализации. Все это заменяется созданием собственной котельной и водозаборной скважины. Такое оборудование требует надлежащего обслуживания, опыта которого у работающих в типовой городской застройке управляющих организаций обычно не имеется.
В малоэтажной многоквартирной жилой застройке могут работать как специализированные управляющие компании, так и некоммерческие объединения жильцов – ТСЖ и жилищные кооперативы. Практика последних лет раскрыла основные проблемы управления таким жилищным фондом. Они стали видны в статистике судебных споров, которые возникают по двум основным причинам:
- УК навязывают жильцам дополнительные услуги и завышают их стоимость, ограничивают подачу коммунальных ресурсов и закрывают доступ на территорию;
- потребители отказываются заключать договоры, не оплачивают предоставленных услуг и так далее.
Механизмов из действующих законов недостаточно для решения подобных споров. В результате управляющие организации и жильцы пользуются положениями жилищного законодательства, разработанного для управления многоэтажками. Это ведет к нарушению интересов одной из сторон, так как на объектах малоэтажного жилищного строительства действуют несколько иные правила. Часто появляются проблемы, связанные с:
- принадлежностью общего имущества, находящегося на территории ЖК;
- распределением ответственности при эксплуатации инфраструктурных объектов;
- установлением правил проживания в ЖК.
Для устранения основных проблем в законодательном плане нужно сделать следующее:
- легитимировать создание малоэтажных ЖК;
- ввести четкую систему урегулирования отношений, касающихся управления такими объектами;
- установить строгие критерии того, что нужно считать малоэтажной застройкой, а также определить ее виды;
- определить особенности оформления разрешительных документов на возведение малоэтажных ЖК и ввод их в эксплуатацию;
- легитимировать проектирование территорий малоэтажных ЖК и постройку входящих в такие комплексы объектов, а также определить особенности их введения в эксплуатацию;
- установить основы регулирования эксплуатации малоэтажной жилой застройки.
Что предлагается для решения проблемы
В первую очередь, требуется проведение работы с понятийным аппаратом. Например, нужно отделить малоэтажные многоквартирные жилые дома от домов блокированной застройки (которые не делятся на квартиры) и отдельно стоящих жилых домов. Это позволит покончить с многочисленными противоречиями, в том числе, связанными с определением количества этажей. Дополнительно нужно ввести в правовое поле таунхаусы, также получившие широкое распространение из-за относительно невысокой стоимости. Сегодня их из-за пробелов в законах приходится оформлять в качестве индивидуальных или многоквартирных домов.
Для целей нормализации управления малоэтажной застройкой в Подмосковье и других регионах потребуется внести существенные корректировки в ЖК РФ. В том числе, здесь нужно определиться со следующими вопросами:
- в каком порядке формируется территория малоэтажных жилых комплексов;
- как используется сформированная территория;
- как формируется общее имущество владельцев квартир в малоэтажных жилых домах;
- как используется общее имущество;
- какие объекты должны входить в общедомовое имущество, и какие в них включаться не могут.
Например, в малоэтажной застройке предлагается убрать из общедомового имущества объекты, которые относятся к коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуре. Эти объекты застройщик будет передавать в собственность специализированным организациям или муниципальным образованиям. В результате получится уйти от сложившейся практики, когда содержать инфраструктурные объекты вынуждены сами жители поселков. Одним из вариантов предлагается оставить возможность сохранения таких объектов в собственности застройщика.
Предложения в части управления малоэтажными жилыми домами
Владельцам квартир в малоэтажных жилых комплексах, нужно обеспечивать тот же уровень качества и безопасности проживания, как и в обычных городских многоэтажках. Для этого необходимо решить несколько ключевых вопросов.
1. Определить общие правила, на которых будет осуществляться управление малоэтажными жилыми домами. Ввести в легальное поле правила проживания в таких ЖК (так как называемые правила о добрососедстве).
2. Установить порядок, который будет работать при выборе способа управления малоэтажной застройкой.
3. Определить порядок проведения общедомовых собраний для малоэтажных ЖК, а также компетенцию такого органа. Здесь предлагается использовать те же правила, которые действуют для многоэтажных домов и закрепляются в статьях 44-48 ЖК РФ. Определенные моменты, связанные со спецификой малоэтажных жилых домов, должны быть учтены. Например, предлагается закрепить в качестве правила то, что первое собрание владельцев помещений должен организовать застройщик. Это необходимо сделать не позже 1 месяца с момента окончания строительных работ и передачи покупателям не менее половины от числа запланированных объектов.
Дополнительно к перечисленному требуется проработать особенности договора управления, заключаемого между УК и жильцами малоэтажных жилых домов. От законодателей требуется определить следующие моменты:
- существенные условия таких соглашений;
- порядок их заключения;
- порядок внесения корректировок;
- сроки действия.
Помимо прочего, предлагается прописать в таком договоре обязанность УО по созданию условий, позволяющих владельцам жилья и специализированным компаниям надлежащим образом обслуживать и эксплуатировать инфраструктурные объекты. В том числе, необходимо определить порядок доступа на территорию ЖК перечисленных лиц. Кроме этого, нужно прописать обязанности управляющей компании при возникновении экстренных ситуаций.
Приведенные положения позволят исключить случаи, когда не входящие в общедомовую собственность инфраструктурные объекты фактически оказываются без соответствующего обслуживания даже при наличии ответственных за это лиц.
Источник: https://www.gkh.ru/article/101999-mnogokvartirnaya-maloetajnaya-zastroyka
