Чего ожидать инвестору на рынке недвижимости в 2019 году и в какие виды недвижимых активов вкладываться? Этот вопрос риторический, если не вдаваться в изучение циклов и несколько иной статистики, чем напрямую - то, что хочешь купить. Давайте посмотрим основные влияющие факторы, чтобы понять, что будет с рынком недвижимости в 2019-ом году.
Рынок недвижимости в 2019 году: прогноз имеет шансы сбываться
Опытные инвесторы рекомендуют изучать циклы и искать схожие черты в каждом из них, чтобы научиться прогнозировать будущее.
Например, чтобы понять, как будет вести себя доллар или рубль в ближайший год, надо смотреть не на биржевые скачки, а не политические распри.
Чтобы понять, что будет с рынком недвижимости, важно понять тенденции в демографии и возможности строительного рынка. В рамках этой статьи займемся последним.
Текущая экономическая ситуация в стране в конце 2018 года с переходом в следующий год
- Повышен пенсионный возраст
- Повышен НДС с 18 до 20%
- Повышен НДПИ
- Скачок цен на бензин на 15%
- Повышены акцизы на алкоголь и табак
- Повышены тарифы ЖКХ
- Повышена цена ОСАГО на 20%
- Повышена плата за получения загранпаспорта и водительского удостоверения в 1,5-2 раза
- В январе - августе 2018 года созданы 232,2 тысяч предприятий. Ликвидированы 391,9 тысяч. Суммарно уничтожено 159,7 тысяч фирм
- Планируется ввод новых налогов (акцизы на колбасу и сосиски, налог для самозанятых)
К чему ведет такая экономическая ситуация в целом?
- Экономика России стагнирует.
- Реальные доходы населения на 11% ниже 2014 года.
- За чертой бедности проживают 21 млн россиян.
- У 40% доходы ниже 20 тысяч рублей в месяц.
- Малый бизнес задыхается под НДС и налоговыми выплатами: 80% фирм малого бизнеса работают на государство.
Обрисовав самый худший сценарий (а именно таковой и является приемлемым для инвестора), можно рассуждать далее. Какой прогноз можно дать рынку недвижимости в 2019-ом году? Ниже привожу ключевые выводы и тезисы, а также мнение отраслевого эксперта по суперциклам в недвижимости.
Суперцикл в недвижимости определяет тренды роста и падения цены
Олег Репченко, аналитик издания IRN, изложил в своем специальном докладе, что текущее падение цен на московском рынке недвижимости – это не краткосрочный кризис, как бывало ранее, а новая реальность, в которой живет страна после 2014-го года, и где уже не будет такого колоссального роста цены метра, как в прежние годы.
Проанализировав, как вели себя цены . на недвижимость с 1991-ого года, аналитик вывел формулу суперцикла на рынке недвижимости:
1 - Первая волна суперцикла (первые 10 лет в формуле)
Первая волна длилась с 1991 по 2001 годы и характеризовалась существенным ростом цен на недвижимость с символического уровня в $100-200 за метр после распада СССР до примерно $1000 за метр в конце 90-х – начале 2000-х.
Эта волна закончилась с кризисом 1998 года, после которого имело место некоторое снижение цен и период консолидации рынка перед новой волной роста в 2000-е годы.
2 - Вторая волна суперцикла (вторые 10 лет в формуле)
Вторая волна длилась с 2001 по 2011 год. Она во многом была похожа на первую волну, за этот период цены тоже существенно выросли, а в конце этой волны также имел место кризис 2008 года и последующее восстановление рынка.
3 - Третья волна суперцикла (3,3 года в формуле или треть от продолжительности первых двух волн)
Третья волна - самая слабая и самая короткая, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены скорее стагнировали, "дергаясь" вокруг отметки $5000 за квадрат, и в лучшем случае отыгрывая инфляцию.
4 - Четвертая волна суперцикла (еще 10 лет перед тем, как пузырь лопнет)
В итоге в конце 2014 года московский рынок недвижимости вступил в четвертую, последнюю фазу суперцикла. Как и первые две, она должна продлиться 10 лет, то есть до 2024 года, но уже будет характеризоваться не ростом, а постепенным сползанием цен вниз, что и происходит сейчас.
По идее, за этот период должен сдуться ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости все предыдущие годы – более 20 лет!
К чему готовиться в 2024-ом году: рост или падение цен на недвижимость?
Экстраполируя закономерность суперцикла на сегодняшний день, получаем следующее:
- с 2014-ого года началась 4-ая волна суперцикла на рынке недвижимости;
- во время 4-ой волны суперцикла цены на недвижимость существенно снижаются минимум 5 лет (до 2020-ого года плюс-минус год), пока эта стадия не завершится, то есть до 2024-ого года существенного роста цен на квадратный метр не ожидается;
Получается, если вам не горит покупка квартиры в Москве и Подмосковье, то имеет смысл подождать пару лет: есть вероятность, что цена за квадрат немного упадет.
- начиная с 2024-ого года, после завершения ценового спада, ожидается начало подъема цен (наиболее характерно для вторичной недвижимости);
- в 2025/26 гг. ожидается уверенный рост цен на недвижимость (наиболее характерно для вторичной недвижимости).
Нюанс про новостройки: динамика на рынке новостроек отличается от рынка "вторички"
Суперциклы выше приведены для рынка вторичной недвижимости (готового жилья). Для рынка новостроек есть некоторые нюансы:
- внесены новые поправки в 214-ФЗ, что вытеснило ряд застройщиков с рынка, а это, в свою очередь, приводит к снижению предложения жилья на рынке; а значит, есть вероятность появления неудовлетворенного спроса и росту цены;
- новые формы кредитного финансирования застройщиков заставляют строительные компании поднимать цены на строящиеся объекты;
- увеличение роста стоимости СМР и стройматериалы приводить к удорожанию новых строительных проектов.
При этом у людей денег больше не становится, зарплаты растут в более медленном темпе, чем стоимость жилья, ипотечная ставка растет. Плюс безработица в регионах существенно выше, чем в столицах.
Поэтому, скорее всего, люди из регионов будут продолжать переезжать в Москву и Петербург, а это может привести к увеличению спроса на аренду жилья, но никак не к снижению цен на новостройки в Москве и Петербурге.
А кто будет покупать дорогостоящие квартиры в новостройках в Москве и Петербурге?
Есть версия, что приезжим в столицы людям, будет недоступно новое жилье, как сейчас.
Например, в Петербурге молодая приезжая семья покупает квартиру в строящемся доме, в среднем, через полгода после переезда.
Экономические факторы и обнищание населения приведут к тому, что новостройки будут покупаться инвесторами для сдачи их в аренду тем приезжим россиянам из регионов.
Кто из приезжих сумеет устроиться в новом городе, тот возьмет собственное жилье. Но если тенденция снижения зарплат и роста себестоимости новостроек развернется, то стоимость аренды жилья в Москве и Петербурге может вырасти.
При этом я бы не ожидала какого-то глобального снижения цен на строящееся жилье: возможны скачки цен, но не обвал.
Можно предположить, что коренные петербуржцы предпочтут сами жить в новом жилье, а свой старый фонд - сдавать в аренду. В этом случае цены на аренду могли бы остаться прежними.
Но, как показывает практика, в новостройках в квартирах маленького метража на окраинах города собирается контингент именно арендаторов, а не собственников.
Также вряд ли найдется много местных жителей, кто променяет свою обжитую родную квартирку в доме-колодце рядом с центром на вид пустыря и строительных помостков в новом доме с нестихающим звуком дрели с утра до ночи.
То есть тенденция покупки жилья в новостройках как раз идет к тому, чтобы приобретать квартиры для сдачи в аренду приезжим в течение 3-5 лет после сдачи дома в эксплуатацию.
Что имеем в итоге? Выводы про рынок недвижимости в 2019 году
- С 2014 года на рынке недвижимости началась финальная фаза суперцикла длиною 10 лет. Первые 5 лет - идет снижение стоимости жилья, затем падение прекращается - и начинаются первые попытки роста.
- Стоимость жилья на вторичном рынке начала снижаться в 2014-ом году и сохранит негативный рост до 2024-ого года.
- Так называемое "дно рынка недвижимости" будет достигнуто где-то в 2020-ом году (плюс-минус год), когда цены на "вторичку" будут минимальными.
- Стоимость жилья в регионах снижается сильнее, чем в Москве и Петербурге. Это говорит о том, что сейчас не самый благоприятный период для инвестирования в региональную недвижимость (Сочи, Крым, например).
- Стоимость новостроек растет - и этот тренд сохранится, несмотря на глобальное снижение цен на готовые квартиры. На мой взгляд, тенденция роста стоимости "первичного" жилья сохранится по ряду причин: 1) поправки в 214-ФЗ; 2) удорожание СМР и стройматериалов; 3) новые условия кредитования застройщиков; 4) увеличение себестоимости строительных проектов; 5) отсутствие оборотных средств у застройщика на реализацию проекта после внесения поправок в 214-ФЗ.
- Если даже какие-то скачки на снижение цен на квартиры в новостройках и будут, то они будут несущественными или в условиях акций застройщиков.
Эксперты недвижимости, кто читает эту статью! Что, на ваш взгляд, будет с рынком недвижимости в 2019 году? Как изменится ситуация на рынке новостроек и "вторичного" жилья? Что посоветуете простым людям, кто впервые задумывается приобрести свое жилье и пытается выбрать подходящий момент?
Делитесь в комментариях своим видением и мнением обо всех регионах России. ✔️ Подписывайтесь на мой Telegram!
