По обычаям делового оборота в России сделки по продаже недвижимости совершаются единовременно - подписывается договор, передаточный акт, передаются денежные средства, ключи и сразу же стороны сдают документы для регистрации в Росреестр.
Между тем, иногда возникают ситуации в которых последний шаг - подача в Росреестр заявлений о регистрации перехода права собственности по различным причинам продавец не совершил. Иногда это спор между сторонами, иногда реальные сложности у продавца (например, внезапная болезнь), а иногда даже и смерть продавца.
В результате, покупатель получает недвижимое имущество во владение, имеет на руках подписанный договор, но с точки зрения закона собственником не становится, поскольку доказательством существования права собственности на недвижимое имущество для третьих лиц является только запись в Едином реестре недвижимости.
Каким образом покупателю защитить свои права?
Распространенной ошибкой является обращение в таких случаях с иском к продавцу о признании права собственности. Суды ожидаемо отказывают в этих случаях в удовлетворении иска, поскольку право собственности у покупателя не возникло, оно возникает только с момента государственной регистрации (п.2 ст. 8.1 ГК РФ).
Поэтому в такой ситуации следует воспользоваться другим способом защиты - обращение с иском о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренным п.3 ст. 551 ГК РФ.
Истцу необходимо доказать, что сделка совершена (договор подписан), имущество передано (в противном случае следует подавать другой иск - об обязании передать имущество) и продавец уклоняется от государственной регистрации (например, не является в Росреестр в срок, предложенный покупателем например в телеграмме).
На основании решения суда Росреестр зарегистрирует право собственности покупателя без заявления продавца.
Несколько сложнее ситуация складывается в случаях смерти продавца.
Как указывает Верховный суд (п. 62 постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010 ), в таких случаях покупатель должен обратиться в иском к наследникам продавца, принявшим наследство, а при отсутствии наследников - к Росимуществу, выступающему в суде от имени Российской Федерации, поскольку при отсутствии наследников (либо при отказе их от принятия наследства) имущество становится выморочным и переходит к государству либо к органам местного самоуправления.
