Какие варианты есть у человека, который хочет, чтобы его квартира из всей массы потенциальных наследников досталась только одному конкретному лицу?
Как правило, выбор происходит между завещанием и оформлением дарственной на квартиру. Но в каждом из этих случаев есть свои минусы:
- основной недостаток завещания заключается в том, что оно не защищает от так называемых обязательных наследников
(нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые независимо от содержания завещания могут получить свою долю в наследстве),
- дарение позволяет решить проблему с обязательными наследниками, т.к. подаренная квартира уже не принадлежит дарителю, а следовательно, не может после него наследоваться.
Но здесь есть свой недостаток: даритель перестает быть собственником квартиры еще при жизни, поэтому никто не может гарантировать, что новый собственник (одаряемый) в один прекрасный день не выставит его на улицу.
Поэтому есть смысл заранее, еще до оформления дарения предусмотреть наихудший вариант развития событий и подготовить себе возможный путь к отступлению (на тот случай, если ваш одаряемый не оправдает ожиданий и окажется недостойным столь щедрого подарка).
Как успешно решить эту непростую задачу?
1. Если решено заключить договор дарения квартиры, то следует учитывать, что отменить его в дальнейшем будет крайне сложно.
Закон позволяет отменить дарение, если даритель докажет недостойное поведение одаряемого (совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи либо умышленно нанес телесные повреждения дарителю).
Причем факт избиения или покушения должен быть подтвержден не голословными обвинениями, а приговором суда, которым одаряемый официально признан виновным в совершении преступных действий.
Поэтому отменить дарение по основаниям, предусмотренным в законе, можно в очень редких случаях. Остается лишь предусмотреть в самом договоре возможность отмены дарения.
Но и здесь закон не позволяет включать произвольные условия об отмене: разрешено указать только одно основание для отмены в договоре – если даритель переживет одаряемого.
Все иные случаи (например, одаряемый выселил из квартиры дарителя, не платит за коммунальные услуги, не следит за квартирой и т.п.) нельзя включать в договор дарения: законом это не предусмотрено, а значит, условие будет признано ничтожным.
Таким образом, у дарителя остается лишь один способ отменить дарение в том случае, если отношения с одаряемым внезапно испортились – признать договор недействительным.
Причем здесь также нельзя ссылаться на то, что одаряемый, например, перестал предоставлять обещанное содержание или не выполняет иные устные договоренности, которыми было обусловлено дарение.
Суд может отменить договор, если только будет доказано:
- либо существенное заблуждение дарителя относительно природы сделки (не знал, что подписывает договор о передаче собственности на квартиру и т.п.),
- либо что даритель на момент подписания договора не мог понимать значения своих действий (проходил длительное лечение, принимал сильные препараты по назначению врача, незадолго до сделки обследовался у психиатра и т.п.).
Если даритель достиг достаточно преклонного возраста, наблюдается у врача, и договор был заключен без участия нотариуса, то шансы у дарителя отменить договор повышаются.
2. Более надежную гарантию возврата квартиры дает не договор дарения, а договор ренты (точнее – пожизненного содержания с иждивением).
Даритель не может возложить на одаряемого какие-то встречные обязательства (например, не продавать квартиру без его согласия и т.п.).
А по договору пожизненного содержания квартира также переходит в собственность нужного лица, но при этом прежний владелец:
- сохраняет за собой право проживать в квартире пожизненно,
- может запретить новому собственнику продажу квартиры (без его согласия оформить сделку нельзя),
- может потребовать прекращения договора и возврата квартиры, если другая сторона допустит существенное нарушение договора (не будет предоставлять необходимое содержание и пренебрегать прочими обязательствами, возложенными на нее договором).
Таким образом, вернуть дарителю подаренную квартиру удастся, если он докажет недействительность сделки на момент ее заключения.
Оптимальную же защиту обеспечивает договор пожизненного содержания с иждивением: оснований для его отмены закон предусматривает намного больше.