1 июля 2018 года мы ожидаем изменения в Федеральном законе "О долевом строительстве".
Согласно новой редакции 214-ФЗ, требования к застройщику ужесточат, а цены на квартиры в новостройках вырастут на 15-20%. В бюрократию застройщиков лезть не будем, а вот про цены - давайте поговорим. Почему же вырастут цены?
3 причины почему вырастут цены на новостройки после отмены ДДУ в нынешнем виде
- Так как теперь деньги дольщиков привлекать на стройку будет нельзя, то нагрузка на строительные расходы ложится только на плечи застройщика. Теперь это только его проблемы найти деньги, чтобы достроить объект. Более того, денег населения, которые захотят купить квартиры на этапе котлована, застройщику все равно не увидеть до сдачи дома, ведь эти средства будут заморожены на счетах банка до окончания строительства. Поэтому мотивации делать цену на старте строительства ниже, чем на финише, у строительной компании больше нет. То есть цена жилья в стройке станет равна цене готового жилья.
- Если деньги населения больше нельзя привлекать к трате на строительство, то основной источник средств - кредит в банке. Банк просто так кредиты не выдает, а под процент. Так вот этот процент, который застройщик будет обязан выплатить по окончании строительства банку, будет оплачиваться тоже из кармана дольщиков.
- Если раньше разорялись застройщики, то с отменой нынешнего ДДУ разоряться начнут банки. Поэтому логично предположить, что банки начнут перестраховываться через ипотеку за счет средств населения. А это значит, что сильно вырастут первоначальные взносы. То есть вместе с отменой долевого участия уйдет в прошлое ипотека с нулевым первым взносом.
Портал недвижимости Domofond.ru опубликовал в середине августа отчет по изменению цен на недвижимость. Данные в отчете, в основном, про вторичку. Самым интересным из этого отчета делюсь ниже. Плюс сторонние сведения про цены на квартиры также привожу.
О чем говорит история динамики цен на недвижимость в кризисы разных лет?
Статистика РБК ниже только про вторичку.
РБК опубликовало любопытные картинки про кризисы в 1998-ом и 2008-ом. Сейчас в открытом доступе найти адекватную статистику про 1998-ой трудно, поэтому остается верить РБК, что обвал цен был.
В течение года цены на недвижимость упали на $200.
Кризис 2008-ого, как известно, грянул из-за лопнувшего пузыря ипотек в США. Здесь разброс цен намного сильнее и достиг $3000. Однако это время еще доступно современной статистике и его можно сравнить.
Динамика цен на недвижимость в Петербурге: что было со вторичкой в 2008-ом?
Однако статистика РБК слишком обобщает регионы России, где динамика цен сильно разнится. Ниже привожу тренд недвижимости только по Петербургу. В целом, общую идею проследить можно весьма успешно.
Когда в 2008-ом наступил ипотечный кризис в США, это был август-сентябрь 2008-ого. В эти месяцы цены на вторичную недвижимость в Петербурге взлетели до небес: сейчас мы только-только приближаемся в тем цифрам цены за "квадрат".
Зато потом, ровно как и 1998-ом, в течение года цены постепенно скатились в самый низ и квадрат вторички подешевел на 20 тысяч рублей. Примерно 4-5 месяцев рынок стоял на дне, а расти цены начали спустя 2 года - в сентябре 2011-ого. В 2014-ом никакого обвала цена не было! Только рост.
Как себя вела первичка в кризис 2008-ого?
Первичка более чувствительна к кризису в США и быстрее меняет ценовой ход: падение цен началось сразу в момент кризиса в США, а докризисного уровня цен первичка достигла быстрее вторички.
Начало падения цен на строящееся жилье началось сразу в момент кризиса - в сентябре 2008-ого. В течение года рынок достиг "дна" и оставался там около двух лет.
Но уже к ноябрю 2013-ого цены на первичку достигли докризисной отметки, вероятно, по причине развития строительного рынка, появления новых игроков и улучшение эффективности предложения на рынке.
Интересно, что как только строительная отрасль начала активно развиваться и строить объекты на деньги дольщиков (не без проблем, конечно), то сразу в процесс решили вмешаться третьи лица, например, Центробанк с подачи правительства, вероятно. И тут вам начались разные поправки к 214-ФЗ якобы для защиты прав дольщиков и безопасности строительства.
Но это ли является истинной целью передачи контроля сделок банку через эскроу-счета?
А не просто ли в экономике опять нет денег и Цетробанк просто нашел себе надежный источник - деньги населения, которые люди добровольно отдают на строительство своего жилья? Вот ЦБ и решил во время стройки дома этими денежками попользоваться на благо страны. Ничего личного.
Сейчас цены на новостройки Петербурга только растут.
По образу и подобию кризиса прошлых лет можно предположить, что снижение цен может начаться где-то в 2020-ом году, а дно придет в течение следующих 12 месяцев в 2021-ом.
