Выхода на строительный рынок летом 2018 года новых масштабных проектов, как и предсказывали год назад большинство экспертов, не произошло
О состоянии рынка новостроек, настроении застройщиков и покупателей жилья «Вестнику» рассказал человек, способный наладить эффективное взаимодействие технического заказчика, проектировщиков, коммерческого управления компании, отдела продаж и прямого потребителя. Тенденции рынка недвижимости оценил Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер».
— Состояние рынка новостроек в Московском регионе, где наша компания строит большинство проектов, сейчас находится в стабильной ситуации. Хотя данную стабильность можно охарактеризовать как динамичную, поскольку мы говорим о двух масштабных кластерах — Москве и Московской области. Сейчас, как, впрочем, и всегда, они работают как два сообщающихся сосуда. К примеру, с 2008-го по 2013 г. наблюдались рост жилищного строительства в Московской области и стагнация в Москве, а с 2013-го вплоть до 2017 г. — ярко выраженный обратный процесс. В конце минувшего года чаша весов уравновесилась, и на рынке сложилась ситуация, которую мы уже наблюдали десятилетием раньше — в 2005-2007 гг. Сейчас рынок замер в ожидании в связи с вступившими в силу поправками к 218-му ФЗ. Выхода на рынок больших проектов и масштабных застраиваемых площадей, как и предсказывали год назад большинство экспертов, не произошло. Грамотные строители, которые трудятся в нашей стране, причем на пределе маржинальности, продолжают спокойно работать в соответствии с собственными графиками реализации, понимая, что экстренный рост объемов жилья не принесет позитива участникам строительного процесса.
Сегодня спрос идет за предложением. И первое, и второе там, где комплексная застройка. Точечные объекты пользуются скорее локальным успехом, их цена существенно выше, так как они обладают улучшенной инфраструктурой. Ключевым драйвером развития рынка первичного жилья по-прежнему является ипотечное кредитование, хотя значительно изменилось его смысловое содержание. К примеру, в 2010 г. вплоть до 2012 г. обычным делом было предоставление ипотечных займов людям, не имеющим собственных средств. Вспомним размеры этих кредитов, сумасшедшую популярность маленьких площадей и сам возраст покупателей, который в среднем не превышал 25 лет. Это были некие жизненные стартапы.
Сегодня другая картина. Основной покупатель вырос — ему около 33-35 лет, а его ипотечные кредиты чаще всего направлены на улучшение жилищных условий (плюс 1-2 комнаты к уже имеющимся площадям). Значительно изменилась структура спроса. Будущий собственник ориентируется на более крупные по метражу квартиры, менее популярными становятся студии. Если раньше доля таких квартир в проектах занимала до 20-25%, то сейчас максимум 10%. «Однушки», напротив, выросли в размерах до 38-40 вместо привычных 33-35 кв. м. Большим успехом пользуются квартиры с вместительными кухнями, жилыми комнатами и минимальными коридорами и санузлами. Ведь покупатель оценивает не только стоимость покупки квартиры, но и стоимость ремонта в ней. А с этой точки зрения, санузел — одно из самых дорогостоящих помещений.
Изменения, происходящие на строительном рынке, направлены на обеспечение безопасности покупателя. С другой стороны, более жесткими становятся требования к застройщикам, что в перспективе может привести к укрупнению рынка девелоперов и снижению конкурентоспособности. Однако, уверен, что отступать в сторону снижения качества застройщики не будут, но и значительные улучшения также вряд ли последуют. Покупатель пресытился нововведениями: качественные инженерия, архитектура, высокий уровень инфраструктуры — все это его интересует, но теперь будущий собственник просчитывает наперед стоимость владения комфортным жильем. Более того, многие жильцы только после заселения неожиданно для себя столкнулись с неподъемными счетами за содержание домов повышенной комфортности, для многих это стало неприятным удивлением. Как поведет себя покупатель и жилье какого класса он предпочтет через пару лет, предсказать пока сложно. Уверен, что застройщики будут стараться максимально оптимизировать эксплуатационные издержки. Экспериментов с новейшими технологиями или материалами не последует, нагружать стоимость метра дополнительными решениями, в том числе энергоэффективными, никто не будет, во всяком случае в секторе массового жилищного строительства.
