Вопрос, обозначенный в заголовке статьи, кадастровому инженеру приходится слышать довольно часто. От кадастровой стоимости зависит налог на землю. Обычно соседи по дачам в разговоре о непомерных налогах плавно переходят на изучение выписок из ЕГРН или кадастровых выписок, где среди прочего обозначена кадастровая стоимость земли. Вот тут и возникает вопрос: почему у вроде бы одинаковых участков разная кадастровая стоимость? Некоторые заказчики думают, что кадастровую стоимость их участка определяет именно кадастровый инженер при межевании, однако это совершенно не так. Давайте разбираться!
Кто определяет кадастровую стоимость?
Кадастровую стоимость определяют независимые оценщики, которые выигрывают проводимый местной администрацией конкурс на проведение работ по оценке. Сейчас идет процесс передачи этих полномочий от частных оценщиков к государственным предприятиям, поскольку претензий от народа к качеству оценки частниками очень много. Кадастровый инженер же в этих работах вообще не участвует, это не в его полномочиях, он проводит лишь кадастровые работы.
Почему соседние участки имеют разную кадастровую стоимость?
Разница между кадастровой стоимостью объектов капитального строительства или земельных участков может возникать из-за следующих факторов:
1. способа оценки (если ваш участок был поставлен на учет давно, то он попал под туры государственной оценки, которые проводятся раз в несколько лет, в этом случае кадастровую стоимость участка определил оценщик, а если участок встал на учет совсем недавно, то кадастровую стоимость определила региональная Кадастровая палата на основании ст. 24.19 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»);
2. разницы в виде разрешенного использования участка, категории земель, площади и назначении объекта (для каждого их этих параметров предусмотрены свои таблицы коэффициентов при определении кадастровой стоимости);
3. местоположении объекта недвижимости (если участок соседа находится в другом кадастровом квартале (условная единица кадастрового деления), то от этого может быть иная кадастровая стоимость при равных других характеристиках, потому что в каждом кадастровом квартале кадастровая стоимость 1 кв.м разная, она устанавливается в зависимости использования участка (индивидуальная жилая застройка, объект торговли, объект административного назначения и др.) или назначения объекта капитального строительства (жилое, нежилое);
4. наличия льгот для собственника объекта (подробнее о льготах мы говорили в ЭТОЙ статье);
5. наличия оспаривания кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре или в суде (если ваш сосед оспаривал кадастровую стоимость, то он мог добиться ее снижения);
6. банальной ошибки оценщика, подготовившего акт определения кадастровой стоимости (при этом кадастровая стоимость вашего объекта может в десятки или сотни раз превышать стоимость аналогичных смежных, в этом случае для выработки правильной стратегии действий нужно обратиться в региональную Кадастровую палату).