Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

Иногда продавцы квартир задают мне вопрос: «А нужно ли проверять покупателя? Вдруг у него какие-то проблемы, и потом сделку оспорят?» Обычно подобные вопросы возникают у продавцов, которых раздражает чрезмерная, на их взгляд, настойчивость покупателей — когда те требуют полный пакет документов и проводят глубокую проверку объекта перед внесением аванса или подписанием договора. Разберёмся спокойно: почему покупатель и продавец находятся в принципиально разных ситуациях и почему у них разные риски...

Миф о том, что после покупки квартиры можно «расслабиться» и ничего не бояться после трёх лет, очень распространён. На самом деле это не так: риски могут существовать в течение 10 лет, если речь идёт о недействительных сделках. Закон допускает срок исковой давности по ничтожным сделкам до 10 лет. Это значит, что если квартира была изначально продана незаконно, оспорить сделку можно в течение длительного времени. Например, человек банкротится, и после процедуры «очищения» у него формально остаётся квартира, которая не была включена в конкурсную массу...

Покупатели квартиры, которые планируют обратиться к специалистам за помощью, часто задаются вопросом: Стоит ли искать квартиру самостоятельно или всё же поручить подбор специалисту? На первый взгляд, ответ очевиден: зачем переплачивать, если все объявления доступны онлайн, и можно спокойно найти подходящий вариант самому? Схема проста: покупатель находит сам кварту, а потом просто отдаёт на проверку. Но в реальности результат зависит не от способа, а от того, насколько покупатель понимает, что именно он ищет, и какие подводные камни могут скрываться за “идеальным вариантом”...

У нас есть важная новость, но с некоторыми нюансами. С 1 сентября 2025 года вступил в силу Закон №482-ФЗ, который впервые позволяет вносить в ЕГРН сведения об отказниках от приватизации. Это люди, которые не стали собственниками, но сохранили право пожизненного проживания в квартире. Для покупателей это выглядит как долгожданный шаг вперёд. Раньше выяснить судьбу отказников было крайне сложно, а теперь информация должна появляться в выписке. Но на деле всё не так радужно: Однако отказники — это только вершина айсберга...

В практике купли-продажи жилья до сих пор встречается схема «занижения цены». Её называют по-разному: «занижайка», «серый расчёт», «боковые бумаги». Формально стороны подписывают договор на одну сумму, а часть денег передаётся отдельно — наличными или по дополнительным распискам. Для непосвящённых это выглядит, как способ «сэкономить» на налогах. На деле — это прямая зона риска. Фактическая цена квартиры выше, чем указано в договоре. Разницу стороны фиксируют неофициально — расписками, «соглашениями о неотделимых улучшениях» или вовсе устными договорённостями...

Недавно в комментариях женщина написала: «Я проверила квартиру за 800 рублей через онлайн-сервис. Дёшево и удобно!» Звучит заманчиво. Но что на самом деле стоит за такой «проверкой»? Принцип простой. Вы загружаете данные продавца и квартиры: кадастровый номер, скажем, договор приватизации, паспортные данные. Сервис подтягивает обезличенные сведения из ЕГРН (которые можно получить самому или частично посмотреть бесплатно), добавляет туда те же сведения, что вы сами прислали, подключают нейросети и формирует красивый отчёт...

В разговорах о недвижимости я несколько раз слышал: эксперты берут в работу только лёгкие объекты. Всё сложное они якобы обходят стороной. Это заблуждение. В недвижимости не существует «лёгких» объектов. Есть только безопасные и небезопасные. Чтобы понять, что квартира безопасна, нужно провести полноценную экспертизу: · проверить документы, · изучить историю объекта, всех собственников, жильцов, · изучить возможные претензии третьих лиц, · убедиться, не будут ли нарушены чьи-то права при проведении...

Покупка квартиры — одно из самых значимых решений в жизни. И вместе с этим решением всегда идут риски, о которых большинство людей предпочитает не думать. В этой статье я хочу подробно рассказать, как обстоят дела с проверками квартир и сопровождением сделок, чтобы показать: осторожность здесь не излишняя формальность, а необходимость. Практика показывает, что большинство покупателей относится к вопросам безопасности сделки довольно спокойно. Это естественно: юридическая сфера сложна и непонятна тем, кто не работает в ней профессионально...

Мошенники рассылают сообщения и звонят широкому кругу людей, понимая, что многие поставили запрет на регистрацию недвижимости без личного присутствия. Это массовый «охват» — рассылка идёт всем подряд. Мошенники сообщают, что с недвижимостью собственника якобы происходят неправомерные действия — кто-то пытается переоформить права на другого человека. Чтобы «предотвратить» это, предлагают выполнить определённые действия по заранее подготовленной схеме: назвать код из СМС, перейти по ссылке, скачать файл и так далее...

Сегодня рынок недвижимости переживает переломный момент. На первый взгляд, витрины агентств и сайты пестрят предложениями, но в основе — тревожная тенденция: новых домов становится меньше, а цены на жильё в ближайшие годы будут расти. Разрешений на новые проекты выдают заметно меньше, чем раньше. По всей стране число таких документов упало почти на пятую часть, а в отдельных регионах сокращение достигло двукратного уровня. В крупных городах, вроде Москвы и Петербурга, это особенно заметно: если раньше в год выдавались сотни разрешений, то теперь их счёт идёт на десятки...

Это один из самых частых и самых «щекотливых» вопросов, которые задают покупатели. Представьте: вы оплатили проверку, а в итоге квартира оказалась с рисками. Что тогда? Потеряны ли деньги? Должен ли специалист искать другой объект бесплатно? У разных риэлторов, агентств и юристов подходы здесь сильно отличаются. И на практике сформировалось несколько моделей. Давайте разберём их по порядку. Есть специалисты и агентства, которые берутся проверять объекты либо за символическую плату, либо вовсе бесплатно...

Сегодня разберём интересный вопрос, который часто задают на наших консультациях: что такое экспресс-аудит недвижимости в Таиланде, и какую пользу он даёт покупателю? Экспресс-аудит — это быстрая консультация (около 10 минут), в ходе которой покупатель рассказывает детали об объекте, который он сам выбрал (апартаменты или виллу). После этого специалисты сообщества готовят короткий отчёт с первичными выводами и рекомендациями. Это не глубокая юридическая проверка, а обзор основных рисков и полезных возможностей...