Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

Иногда продавцы квартир задают мне вопрос: «А нужно ли проверять покупателя? Вдруг у него какие-то проблемы, и потом сделку оспорят?» Обычно подобные вопросы возникают у продавцов, которых раздражает чрезмерная, на их взгляд, настойчивость покупателей — когда те требуют полный пакет документов и проводят глубокую проверку объекта перед внесением аванса или подписанием договора. Разберёмся спокойно: почему покупатель и продавец находятся в принципиально разных ситуациях и почему у них разные риски...

Миф о том, что после покупки квартиры можно «расслабиться» и ничего не бояться после трёх лет, очень распространён. На самом деле это не так: риски могут существовать в течение 10 лет, если речь идёт о недействительных сделках. Закон допускает срок исковой давности по ничтожным сделкам до 10 лет. Это значит, что если квартира была изначально продана незаконно, оспорить сделку можно в течение длительного времени. Например, человек банкротится, и после процедуры «очищения» у него формально остаётся квартира, которая не была включена в конкурсную массу...

Покупатели квартиры, которые планируют обратиться к специалистам за помощью, часто задаются вопросом: Стоит ли искать квартиру самостоятельно или всё же поручить подбор специалисту? На первый взгляд, ответ очевиден: зачем переплачивать, если все объявления доступны онлайн, и можно спокойно найти подходящий вариант самому? Схема проста: покупатель находит сам кварту, а потом просто отдаёт на проверку. Но в реальности результат зависит не от способа, а от того, насколько покупатель понимает, что именно он ищет, и какие подводные камни могут скрываться за “идеальным вариантом”...

У нас есть важная новость, но с некоторыми нюансами. С 1 сентября 2025 года вступил в силу Закон №482-ФЗ, который впервые позволяет вносить в ЕГРН сведения об отказниках от приватизации. Это люди, которые не стали собственниками, но сохранили право пожизненного проживания в квартире. Для покупателей это выглядит как долгожданный шаг вперёд. Раньше выяснить судьбу отказников было крайне сложно, а теперь информация должна появляться в выписке. Но на деле всё не так радужно: Однако отказники — это только вершина айсберга...

В практике купли-продажи жилья до сих пор встречается схема «занижения цены». Её называют по-разному: «занижайка», «серый расчёт», «боковые бумаги». Формально стороны подписывают договор на одну сумму, а часть денег передаётся отдельно — наличными или по дополнительным распискам. Для непосвящённых это выглядит, как способ «сэкономить» на налогах. На деле — это прямая зона риска. Фактическая цена квартиры выше, чем указано в договоре. Разницу стороны фиксируют неофициально — расписками, «соглашениями о неотделимых улучшениях» или вовсе устными договорённостями...