Всем привет на связи Владимир Лядов. Естественно, говоря про какие-то цифры и приводя примеры, я буду говорить про рынок города Владимира, так как работаю здесь.
Вопрос в личку по типу: «Стоит ли покупать квартиру сейчас?», приветствует меня практически каждое утро :-). Я постоянно говорю о том, что все, что связано с операциями по недвижимости – это не просто технический процесс проведения сделки, эти вещи завязаны на вашей неудовлетворенности, чем либо….. И для того, что дать объективный ответ на них, надо видеть человека и разбираться в его жизненной ситуации.
Буквально пару дней назад я прекратил принимать заявки на подбор объектов в этом году. В этом году только консультации провожу, а вот конкретно на подбор это уже следующий год. На это есть две основных причины.
Первая причина это необходимость завершить текущие сделки, чтобы не разрываться и выполнить работу как положено. Вторая причина, это состояние рынка. Разогнанные льготной ипотекой и ажиотажем потребителя цены удерживаются пока на максимумах.
Про цены я не давно делал статью можно посмотреть здесь 👉 [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ]
Но, самое забавное это наблюдать, как люди пытаются за счет дефицита в нашем регионе выжать по максимуму.
Их не смущает, что они продают объекты с жуткими занижениями по 1.5-2 млн., что вдобавок к занижению объекты под обременением, в некоторых не выделены доли детям, что к площади 32 кв.м. они просто плюсуют 6 кв.м. лоджию и транслируют площадь в 38 кв.м. , что они просят по 110 тысяч + за квадрат в домах 60-х-80-х годов. Хотя если мы посмотрим на статистику портала Домлкик, то это цены Московской области.
Недавно видел объявление на Авито, где во Владимире за 1-комнатную квартиру площадью 33 кв.м., в панельном доме 1973 года просили 3.650.000 руб. Это 110.606 т.р. за кв.м. У меня вопрос к этим продавцам, а Вы не обращали внимание, что за эту стоимость можно купить квартиру в доме 2010 годов + , площадью 40 кв.м., с ремонтом? Чем руководствовались люди выставляя это объект в продажу, мне не понятно….. Если я не ошибаюсь, этот объект в продажу выставил агент. Лучше бы я ошибался.
Когда я пишу статьи о ценах или прочих забавных вещах, которые делают собственники у некоторых, складывается ощущение, что я работаю только от покупателя. Это, конечно же, не так, в большинстве сделок я представляю как раз интересы продавцов. К чему я это говорю. Если раньше собственник хоть как-то ориентировался на объекты аналоги других продавцов, то сейчас он просто тыкает пальцем в небо и абсолютно необъективно оценивает объект.
Примеры последних подборов четко это показывают. Рассказываю. Находим объект, договариваемся по цене и, не смотря на это, не можем его купить. Покупка в ипотеку. Стандартный процесс при ипотечной сделке это оценка объекта. Один и тот же объект несколько оценщиков просто не могут оценить в данную стоимость. Они говорят: «ребята, сори, но это очень много». Причем речь не идет о завышении, речь идет о цене без «завышайки», причем еще сторговались – это затык первый. А даже если, получается, оценить со второго или третьего раза, то возникает второй затык. Банк не пропускает.
Дело в том, что в банке при рассмотрении объект попадает в зону светофора. Например, такая штука есть при загрузке отчета в Сбербанк. Есть зеленая зона, желтая и красная. С зеленой понятно – проходит, желтая - высокий риск отказа, красная – отказ. Многие объекты просто попадают в желтую и красную зону. В других крупных банках, механизм оценки аналогичен.
Это явно говорит, о том, что цены перегреты. И это понимает даже не самый далекий потребитель. Конечно, покупатель вопреки данным препятствиям может приобрести объект, договорившись с продавцом и подогнав цену объекта под банковские требования провести часть денег вне сделки. Но рисков здесь достаточно.
Возможно, банки уменьшили диапазон той самой проходимости. Ведь с осени 2020 по лето 2021 они выдавали ипотеку всем и под все, активно наращивая свои ипотечные портфели. Сейчас они понимают, что политика нашего государства направлена на охлаждение спроса, а как следствие цен, поэтому страхуют себя, таким образом, при взятии объект в залог. Так как банку потом реализовывать залоговую массу огромный геморрой, ему гораздо важнее, что бы вы платили ипотеку.
Глава ЦБ заявила, что смысла нет продлевать льготную ипотеку, есть другие программы.
Плюс повышение ключевой ставки ЦБ в декабре не минуемо. Политика направлена явно на охлаждение рынка.
Хотя, тот же ЦБ говорит, что ставка в 2023 снизиться до уровня 5-6%, но это все «вилами на воде писано». На самом деле смысл не вставке, а в цене, по которой вы приобретайте объект в текущий момент времени и конечной стоимости объекта при погашении ипотеки.
Лучше бы прогнозировали не снижение ставки, а реальное увеличение доходов населения, тогда и спрос будет увеличен на недвижку, так как доходы позволяют обслуживать и кредит и потребительскую корзину семьи.
P.S. Кстати про доходы. Хотите получать 2-3 ежемесячных зарплаты на операциях с недвижимостью, самостоятельно регулировать свой график работы и разбираться в тонкостях рынка? Пиши в ЛС. В ближайшие время я готов взять и обучить 2 человек. Нам в команду нужны люди, которые ищут знаний, успеха и готовы выкладываться для достижения своих целей.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Понравилась статья — ставь лайк.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | Яндекс дзен
👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов!