Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

Покупка квартиры с арендаторами — это ситуация, с которой иногда сталкиваются покупатели недвижимости. Однако не все знают, какие риски могут возникнуть, если объект оказывается обременён арендным договором или договором найма. В контексте статьи для удобства мы будем обобщать подобные договоры формулировкой: «договор аренды». Часто покупатели думают, что после покупки квартиры они смогут легко выселить арендаторов или быстро решить проблему с арендой, но это не всегда так. В этой статье мы рассмотрим...

Покупка квартиры — важное и ответственное решение, требующее внимательности на каждом этапе. Один из первых шагов, который стоит сделать, — это правильно наладить контакт с продавцом. Это не просто формальность, а ключевая часть процесса, которая может значительно повлиять на безопасность сделки. Многие покупатели считают, что достаточно просто встретиться с продавцом, внести деньги и все. Однако такой подход может привести к проблемам. Если просто прийти и перевести деньги без предварительной проверки всех нюансов, вы рискуете не получить необходимые документы и условия для сделки...

В разговорной речи часто можно услышать лозунг: «На каждый товар есть свой покупатель». Этот тезис активно используют и в сфере недвижимости, особенно когда речь идет о квартирах, которые долго не продаются. Однако стоит ли воспринимать его как истину? Разбор фразы «на каждую квартиру есть «свой» покупатель» Для объективного анализа убираем слово «свой» из этого утверждения. Это слово не несет полезной информации в контексте анализа рынка недвижимости. Важно понимать, что для успешной продажи нам нужен покупатель с реальными деньгами, а не вопрос, «свой» он или «чужой»...

Проверка квартиры — это не только документы и личность продавца. Критическая зона — деньги, за которые эту квартиру когда-то купили. Если текущий продавец сам приобретал объект, важно восстановить, как проходил расчёт. Кто фактически платил. С каких счетов. Есть ли в цепочке юридические лица. Соответствует ли источник средств реальной деятельности участников. Был случай: через 9,5 лет продажу признали недействительной. Причина — квартира изначально оплачивалась не покупателем, а через стороннюю компанию без понятной хозяйственной логики...

Сегодня мы разберем, как недвижимость переходит в собственность от одного человека к другому. Это важно для тех, кто подбирает себе квартиру для покупки, чтобы понимать, какие вопросы стоит задавать продавцу, на что обращать внимание и как избежать возможных рисков. В обычной жизни люди часто говорят «он переписал квартиру на меня» или «ему отписали квартиру». Звучит понятно, но на деле такие слова ничего конкретного не объясняют. Квартиру нельзя просто «переписать». Не существует такого действия...

Я часто сталкиваюсь с эмоциональными вопросами от потенциальных покупателей жилья: Почему, если со стороны продавца возникают какие-то проблемы после продажи квартиры, именно покупатель оказывается в проигрыше? Почему оспариваются сделки, и покупатель, который заплатил деньги, может лишиться и жилья, и денег? Почему предъявляют требования именно к покупателю, а не к продавцу? ❗️Здесь важно понять, что логика законов несколько сложнее, чем кажется. Законы должны защищать права людей, и в этом случае покупатель защищён, но как бы через цепочку: от начала до завершения сделки...

Ко мне не раз обращались покупатели, которые сами нашли квартиру и говорили: «Квартира чистая, мы все узнали у продавца, она уже несколько лет в собственности, продавец сказал, что все сроки исковой давности вышли, рисков нет, поэтому бояться нечего». Логика обычно такая: на слуху часто вспоминается, что если срок исковой давности 3 года, то квартиру уже никто не заберет, и проверка особо не нужна. Продавец торопит, дал выписку из ЕГРН, и этого достаточно — проверять тут особо нечего. Действительно,...

До этого обучения у меня уже была практика работы с недвижимостью и опыт обучения в разных образовательных структурах. Но программа профессиональной переподготовки Высшая школа экономики по направлению «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» оказалась принципиально другим уровнем по глубине и структуре. Запрос на это обучение возник не как формальность. Работа с недвижимостью на уровне сделок неизбежно упирается в правовые риски, проверку объектов, структуру перехода прав и качество документов...

Сейчас у части российских состоятельных предпринимателей и инвесторов Таиланд действительно стал одним из самых понятных и удобных зарубежных рынков недвижимости. Однако важно формулировать это аккуратно: не потому, что Таиланд “самый выгодный во всём”, а потому что он хорошо совпал сразу с несколькими задачами инвестора — сохранить капитал, иметь “запасную базу” для жизни, получать аренду и при этом входить в рынок без чрезмерно сложной бюрократии. Помимо этого, остаётся пока лёгкий и недорогой...

Довольно часто во время поиска квартиры для покупки продавцы уверяют покупателей: «У нас чистая квартира, мы, когда сами ее покупали, все проверили». Однако когда я запрашиваю результаты такой проверки, выясняется, что это была лишь поверхностная оценка по общедоступным данным, а не глубокая профессиональная экспертиза. Не редко покупатели ориентируются на формулировку: «квартира проверена». Проверка может быть от банка, от юридической компании, от онлайн-сервиса или частного специалиста. Но ключевой вопрос не в том, кто проверял...

Проверка квартиры через интернет кажется логичным и удобным шагом. Есть десятки сервисов и сайтов, которые собирают данные из открытых источников и формируют некий “отчёт”. Возникает ощущение, что этого достаточно для принятия решения. На практике это не так. Все подобные сервисы работают с открытыми данными. Это сайты судов, база судебных приставов, сведения о банкротствах, отдельные разделы Росреестра, реестры наследственных дел и доверенностей. Они действительно могут дать часть информации, но не решают задачу проверки в целом...

Покупка квартиры — это серьёзный шаг, и каждый опытный специалист по недвижимости знает, что важно не только найти идеальный вариант, но и избежать скрытых рисков, которые могут появиться даже на стадии предварительного изучения. Именно поэтому на сегодняшнем рынке приходится нередко отказываться от квартир до внесения аванса и до самой проверки документов. В одной из моих предыдущих статей я уже рассказывал историю, которая наглядно демонстрирует, почему важно обращать внимание на детали даже до внесения аванса...