Вопрос использования земельного участка не по его виду разрешённого использования, или сокращённо ВРИ, это одна из самых горячих тем в коммерческой недвижимости. Многие собственники попадают в ловушку, когда покупают землю под личное подсобное хозяйство, а потом решают построить там склад, магазин или производственный цех. В голове простая логика: это же моя земля, что хочу, то и ворочу. Но у закона на этот счёт совершенно другое мнение и цена такой беспечности может измеряться миллионами рублей. Давайте разберём, как законно выйти из ситуации, когда объект уже построен или только планируется к строительству, но противоречит кадастровому назначению.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Целевое назначение земельного участка
Для начала давайте заглянем в Земельный кодекс Российской Федерации. Он устанавливает обязанность собственников использовать земли строго в соответствии с их целевым назначением и видом разрешённого использования. Если вы решили открыть автомойку на участке для ИЖС, к вам очень быстро придут специалисты муниципального земельного контроля. Штрафы за нецелевое использование земли по статье 8.8 КоАП РФ весьма существенны, а главное - власти имеют полное право требовать сноса самовольной постройки и приведения участка в первоначальный вид за ваш счёт.
Создайте тендер на закупку — и поставщики сами предложат вам лучшие условия (доступно после регистрации на Портале)
Изменение вида разрешённого использования
Первый легальный путь изменить ситуацию - это смена ВРИ. Согласно статье 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, каждый земельный участок находится в определённой территориальной зоне, для которой установлены Градостроительные регламенты. Эти регламенты содержат перечень основных и условно разрешённых видов использования. Если нужный вам вид бизнеса входит в число условно разрешённых видов использования, вы можете подать заявление на получение такого разрешения. Процесс предполагает проведение общественных обсуждений или публичных слушаний. Это отличный шанс узаконить деятельность, если проект вписывается в общую архитектурную концепцию района.
Внесение изменений в Правила землепользования и застройки
Если нужного вам вида использования нет даже в списке условно разрешённых видов использования, ситуация усложняется. Вам придётся инициировать внесение изменений в Правила землепользования и застройки, сокращённо ПЗЗ. Это процедура изменения градостроительного регламента для всей зоны, а не только для вашего участка. Процесс долгий и требует серьёзного обоснования. Вам нужно доказать властям, что изменение назначения земли принесёт пользу городу, создаст новые рабочие места или решит проблему нехватки услуг в микрорайоне. Без качественного инвестиционного обоснования шансы на успех минимальны.
Получайте целевые заявки от клиентов. Разместите компанию бесплатно на нашем портале.
Временное использование участка под нужды бизнеса
Ещё один вариант, который часто упускают из виду, это временное использование участка под нужды бизнеса, не нарушающее фундаментальных ограничений. Например, вы можете оформить соглашение о сервитуте или договор аренды части участка для определённых целей, если это не противоречит основному назначению земли. Конечно, это не сделает ваш участок промышленной базой, но позволит легально разместить какие-то инфраструктурные элементы. Сервитут - это право ограниченного пользования чужим имуществом и он не отменяет обязанности соблюдать целевое назначение основного надела.
Ваш товар ищут прямо сейчас! Добавьте ваши товары в каталог и начните продавать.
Приглашаем инвесторов, собственников и брокеров на платформу для профессионалов коммерческой недвижимости, где сделки происходят быстрее, спрос управляется, а доходность растёт.
Переходите на нашу платформу для управления коммерческой недвижимостью - ПЕРЕЙТИ
Капитальное строительство
Особое внимание стоит уделить вопросу капитального строительства. Если вы уже построили здание и использование этого здания не соответствует
уже установленному виду разрешённого использования земельного участка ВРИ, то легализовать такое здание будет крайне сложно. В такой ситуации регистрация права собственности на объект через Росреестр в обычном порядке не пройдёт. Вам придётся доказывать, что постройка соответствует всем санитарным, пожарным и градостроительным нормам и не нарушает права соседей. Легализация самовольной постройки является долгим путём, который чаще всего требует сбора экспертных заключений и проведения обследований. При идеальных документах нет стопроцентной гарантии, что администрация не займёт жёсткую позицию и не потребует демонтажа.
Если вы планируете привлекать заёмные средства в ваш бизнес, то переходите на портал Ten-X.pro и оставляйте заявку.
Проверка Градостроительного плана земельного участка
Если вы только присматриваетесь к покупке земли, всегда начинайте с проверки Градостроительного плана земельного участка. Это документ, который сразу покажет все ограничения. Если вид разрешённого использования земельного участка ВРИ
не совпадает с видом разрешённого использования, который необходим для ваших бизнес-планов, то закладывайте в бюджет расходы на смену назначения земли.
Стоимость изменения вида разрешённого использования земельного участка может составлять значительную часть от цены самого участка.
Никогда не верьте на слово продавцам, которые говорят, что землю сельскохозяйственного назначения можно легко перевести в промышленную. На практике - это бюрократический марафон, который требует времени, терпения и профессионального сопровождения.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Лучше работать легально
Надзорные органы сейчас активно используют спутниковые снимки и данные геодезии для выявления нарушений. Вычислить нецелевое использование земли стало гораздо проще. Поэтому стратегия работать нелегально и надеяться на то, что никто не заметит, уже давно работает плохо. Ставка на легализацию - это ставка на стабильность. Когда ваш участок имеет нужный вид разрешённого использования
ВРИ, вы можете без страха оформлять кредиты под залог недвижимости, заключать долгосрочные договоры аренды с крупными сетями и развивать бизнес без оглядки на инспекторов.
Подобрать поставщиков финансовых услуг на Ten-X.pro.
Заключение
Если вы оказались в ситуации, когда использование участка не соответствует его
виду разрешённого использования ВРИ, не стоит ждать визита комиссии. Начните действовать самостоятельно. Закажите консультацию у профильных юристов по земельным вопросам, оцените шансы на изменение регламента, подготовьте проект и начинайте диалог с местной администрацией. Власть охотнее идёт навстречу тем, кто сам проявляет инициативу и готов привести документы в порядок, чем тем, кто прячется до последнего. Легальный бизнес в коммерческой недвижимости всегда выигрывает на длинной дистанции. Отсутствие правовых рисков - это главное преимущество перед конкурентами. Пусть ваш участок работает на вас по всем правилам, ведь правильно оформленная земля является фундаментом вашего успеха и надёжной защиты ваших активов от любых посягательств. Будьте активными, изучайте градостроительную документацию и всегда держите свои бумаги в идеальном состоянии. В этой игре побеждает самый внимательный и системный игрок.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земли под ангар
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Топ статей для бизнеса и инвесторов в коммерческую недвижимость:
5 причин инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость
Виды коммерческой недвижимости: офисы, ритейл, склады, мультифаммли — что выбрать?
Коммерческая недвижимость для начинающих: с чего стартовать?
10 ошибок начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость: как не потерять деньги и время
Инвестиции в недвижимость для бизнеса: как заработать на коммерческих площадях.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: почему цифры обманывают инвесторов?
Как выбрать локацию для коммерческой недвижимости: на что реально смотрят профессионалы?
10 стратегий успеха в коммерческой недвижимости: какие модели реально приносят миллионы инвесторам?
10 ключевых коэффициентов для анализа доходности коммерческой недвижимости
Как правильно выбрать локацию для коммерческой недвижимости: 10 ключевых критериев
Словарь инвестора: основные термины коммерческой недвижимости
Как выбрать локацию для инвестиций в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости: самостоятельный поиск или работа с брокером.
Что лучше: офис, склад или торговая площадь? Сравнительный анализ для инвестора
Окупаемость инвестиций (ROI) в коммерческую недвижимость: реалистичные сроки
Как сформировать инвестиционную стратегию перед покупкой недвижимости?
Как оценить свой финансовый потенциал для покупки коммерческого объекта?
Прямые инвестиции или фонды недвижимости (REIT): что выбрать частному инвестору?
Анатомия идеальной сделки в коммерческой недвижимости: от земли до выхода с прибылью