Строительство любого объекта капитального строительства, а тем более производственного здания, требует тщательного планирования и неукоснительного соблюдения многочисленных норм и правил. Один из наиболее острых вопросов, возникающих на этапе проектирования – это определение минимально допустимого расстояния от границ земельного участка до будущего производственного здания. Ответ на этот вопрос не может быть однозначным и выраженным одной цифрой, поскольку он зависит от широкого спектра факторов: от вида разрешённого использования земельного участка и его функциональной зоны до класса опасности предполагаемого производства, характеристик прилегающей застройки и строгих градостроительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и экологических требований. Правильное определение и соблюдение этих дистанций критически важно для получения разрешения на строительство, обеспечения безопасности эксплуатации объекта и предотвращения возможных правовых споров.
Если вы ищете выгодные условия кредитования вашего бизнеса, лизинг авто и техники, открытие РКО, трансграничные переводы, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы подберём вам необходимый продукт.
Градостроительные нормы и зонирование территории
Основополагающим законодательным актом, регулирующим вопросы градостроительной деятельности в Российской Федерации, является Градостроительный кодекс Российской Федерации. В соответствии с его положениями, каждый муниципалитет обязан разработать и утвердить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила определяют зоны территории населённого пункта, выделяя различные функциональные зоны, включая производственные зоны (П-1, П-2 и т.д.), жилые зоны, общественно-деловые зоны и другие. Для каждой такой территориальной зоны устанавливаются градостроительные регламенты, которые содержат обязательные требования к параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе производственных зданий.
В градостроительных регламентах, применимых к производственным зонам, могут быть указаны следующие параметры, непосредственно влияющие на размещение производственного здания относительно границ участка:
Минимальные отступы от границ земельного участка до основного строения. Эти отступы обеспечивают соблюдение норм естественного освещения (для соседних жилых или общественных зданий), надлежащей пожарной безопасности, необходимого проезда и подъезда, возможности обслуживания зданий, прокладки и обслуживания инженерных коммуникаций. Отступы могут различаться для фасадной части здания, выходящей на улицу (часто определяются "красными линиями"), и для боковых или задних границ, смежных с соседними участками. Эти дистанции могут составлять от 1 до 5 и более метров в зависимости от конкретной зоны и планировочных особенностей.
Максимальный процент застройки земельного участка, ограничивающий общую площадь, занимаемую всеми производственными зданиями и сооружениями на участке.
Максимальная высота производственного здания и количество этажей, что может быть важно для соблюдения требований к аэрации и предотвращению чрезмерного затенения.
Требования к организации парковочных мест, подъездных путей, благоустройству и озеленению прилегающей территории.
Ключевым документом для застройщика является Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит исчерпывающую информацию о границах участка, разрешённых видах использования, предельных параметрах разрешённого строительства, о существующих ограничениях и обременениях, включая точные значения минимальных отступов от границ, обязательных для соблюдения при размещении производственных зданий.
Подобрать поставщиков финансовых услуг на Ten-X.pro.
Санитарно-эпидемиологические требования и санитарно-защитные зоны
Производственные здания и предприятия, как правило, являются источниками различных негативных воздействий на окружающую среду и здоровье человека, таких, как шум, вибрация, выбросы загрязняющих веществ в атмосферу, неприятные запахи, образование промышленных и бытовых отходов. Для минимизации этих воздействий установлены строгие санитарно-эпидемиологические требования, основанные на Федеральном законе от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
Одним из важнейших инструментов регулирования для промышленных объектов является установление санитарно-защитных зон (СЗЗ). Размер санитарно-защитной зоны определяется в зависимости от класса опасности промышленного предприятия (от I до V), его технологических процессов, используемого оборудования, мощности производства, характеристик и объёмов выбросов в атмосферу, уровня шума, вибрации и других факторов.
Классы опасности предприятий и ориентировочные размеры СЗЗ определены в санитарных правилах, например, в СП 2.1.3678-2020 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», и иных специализированных нормативных документах, регулирующих вопросы производственной гигиены и безопасности.
В границах санитарно-защитной зоны категорически запрещается размещать жилые здания, детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, медицинские организации, спортивные сооружения, зоны отдыха, садоводческие и дачные товарищества, а также другие объекты, предназначенные для постоянного или временного пребывания людей. Это означает, что от границ промышленного земельного участка до перечисленных объектов должно быть выдержано расстояние, равное или превышающее размер установленной СЗЗ. Фактически, санитарно-защитная зона напрямую определяет минимальное расстояние, на котором производственное здание может располагаться от жилых или рекреационных территорий, а также от границ земельного участка, если за ними располагаются такие объекты.
Найти выгодные условия оборотного кредита, факторинга, лизинга на платформе Ten-X.pro.
Противопожарные нормы и безопасность
Пожарная безопасность является одним из приоритетных аспектов при проектировании и строительстве любого объекта, особенно производственного здания, где часто используются пожароопасные материалы и технологические процессы. Требования к противопожарным расстояниям (противопожарным разрывам) между зданиями и сооружениями, в том числе от границ земельного участка и до соседних объектов, регламентируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и сводами правил, такими, как СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».
Размеры противопожарных разрывов зависят от многих факторов, включая:
Степень огнестойкости зданий и сооружений. Чем ниже степень огнестойкости (например, для зданий IV или V степени, изготовленных из дерева или легкосгораемых материалов), тем больше должен быть противопожарный разрыв.
Класс функциональной пожарной опасности производственных зданий.
Категория зданий и помещений по взрывопожарной и пожарной опасности (А, Б, В1-В4, Г, Д), определяемая согласно СП 12.13130.2009.
Класс конструктивной пожарной опасности зданий.
Площадь противопожарных отсеков и наличие противопожарных стен.
Используемые строительные материалы (дерево, камень, железобетон, металл и т.п. имеют различные показатели огнестойкости и способности к распространению огня).
Кроме того, на промышленной территории должно быть обеспечено беспрепятственное движение пожарной техники ко всем производственным зданиям и сооружениям, что оказывает влияние на планировочные решения участка и, соответственно, на размещение самого здания.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Охранные зоны инженерных коммуникаций и объектов инфраструктуры
При строительстве производственного здания необходимо учитывать наличие и расположение охранных зон различных инженерных коммуникаций, которые могут проходить по участку или в непосредственной близости от его границ. К таким объектам относятся:
Линии электропередачи (ЛЭП) и объекты электрических сетей.
Магистральные газопроводы, нефтепроводы и продуктопроводы
(регулируются, в частности, Федеральным законом от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и соответствующими подзаконными актами).
Водопроводные и канализационные сети, включая коллекторы и очистные сооружения.
Тепловые сети.
Охранные зоны этих объектов устанавливаются соответствующими нормативными актами и предусматривают строгие ограничения на строительство, проведение земляных работ, посадку деревьев и другие виды деятельности для обеспечения безопасности эксплуатации и возможности обслуживания коммуникаций. Расстояние от границ охранных зон до возводимых производственных зданий должно быть строго соблюдено.
Найти выгодные условия финансирования строительства на платформе Ten-X.pro.
Иные факторы и местные нормативы
Помимо федерального законодательства, существуют региональные и муниципальные нормативные правовые акты, которые могут устанавливать дополнительные требования к размещению производственных зданий. При проектировании необходимо учитывать:
Особые природные условия участка (например, сейсмичность, наличие просадочных грунтов, подтопляемые территории, карстовые явления), которые могут влиять на фундаменты и конструктивные решения.
Наличие историко-культурных и природоохранных зон, необходимость соблюдения требований по сохранению объектов культурного наследия (Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия памятниках истории и культуры народов Российской Федерации»).
Требования к обеспечению благоустройства, озеленения и соблюдению эстетики застройки в населённых пунктах, особенно, если производственный объект находится вблизи общественных или жилых зон.
Местные схемы территориального планирования и проекты планировки территории, которые могут детализировать расположение объектов.
Обеспечение оптимальной транспортной доступности, внутренних логистических схем и условий труда для персонала производственного предприятия.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Конкретные примеры допустимых расстояний
Приведённые ниже примеры являются ориентировочными. Точные требования необходимо посмотреть в ПЗЗ муниципального образования и в проектной документации.
Пример 1. Производство мебели (класс опасности 3) для ПЗЗ условного города.
Минимальный отступ от границ участка – 10 метров для сторон, не граничащих с жилой застройкой.
Отступ от жилых домов – 30 метров (включая СЗЗ). Требуется проведение мероприятий по защите от шума..
Пример 2. Металлообработка (класс опасности 2). ПЗЗ для условного города. Минимальный отступ от границ участка – 15 метров для сторон, не граничащих с жилой застройкой.
Отступ от жилых домов – 50 метров (включая СЗЗ). Требуется система очистки выбросов в атмосферу.
Пример 3. Пищевое производство, производство хлебобулочных изделий, класс опасности 3. ПЗЗ для условного города.
Минимальный отступ от границ участка – 8 метров для сторон, не граничащих с жилой застройкой.
Отступ от жилых домов – 25 метров (включая СЗЗ). Требуется соблюдение санитарных норм и правил.
Пример 4. Производство строительных материалов (бетон, класс опасности 2).
ПЗЗ для условного города
Минимальный отступ от границ участка – 20 метров для сторон, не граничащих с жилой застройкой.
Отступ от жилых домов – 100 метров (включая СЗЗ). Требуется система пылеулавливания и очистки сточных вод.
Пример 5. Химическое производство (производство лакокрасочных материалов, класс опасности 1). ПЗЗ для условного города.
Минимальный отступ от границ участка – 30 метров для сторон, не граничащих с жилой застройкой.
Отступ от жилых домов – 300 метров (включая СЗЗ).
Необходим проект системы мониторинга загрязнения окружающей среды и плана ликвидации аварийных ситуаций.
Пример 6. Деревообрабатывающее производство (класс опасности 3). ПЗЗ для условного города.
Минимальный отступ от границ участка – 12 метров для сторон, не граничащих с жилой застройкой.
Отступ от жилых домов – 40 метров (включая СЗЗ). Требуется система удаления древесной пыли и организация противопожарных мероприятий.
СЗЗ – это территория, отделяющая производственный объект от жилой застройки и других объектов, требующих защиты. Размер СЗЗ определяется на основании класса опасности объекта и его потенциального воздействия на окружающую среду.
Пример. Для химического производства класса опасности 1, СЗЗ может составлять от 300 до 1000 метров в зависимости от мощности предприятия и характера выбросов.
Заключение
Таким образом, для определения точного расстояния от границ участка, на котором планируется строительство производственного здания, до самого объекта требуется провести комплексный и всесторонний анализ всех применимых нормативных требований. Единой, универсальной цифры, подходящей для всех случаев, не существует. Каждый проект строительства производственного объекта уникален, и требует детального изучения следующих документов и условий:
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Проект планировки территории (ППТ), если он разработан для данной производственной зоны.
Действующие санитарно-эпидемиологические правила (СанПиН, СП) и нормы по установлению санитарно-защитных зон (СЗЗ).
Действующие противопожарные нормы и своды правил (СП 4.13130).
Нормативные акты, регулирующие охранные зоны инженерных коммуникаций и объектов.
Технические условия на подключение к централизованным или автономным инженерным сетям.
Владельцу земельного участка и инвестору настоятельно рекомендуется обратиться к квалифицированным специалистам – проектировщикам, архитекторам, градостроителям, экологам, инженерам и юристам – для разработки проектной документации и получения всех необходимых согласований и разрешений. Только всестороннее соблюдение всех норм и требований законодательства Российской Федерации и местных нормативных актов гарантирует законное, безопасное и эффективное размещение и эксплуатацию производственного здания, позволяет избежать возможных проблем с надзорными органами и соседними землепользователями. Правильное планирование расстояния от забора до постройки – залог успешного строительства промышленного объекта.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Топ статей для начинающих и не очень инвесторов в коммерческую недвижимость:
5 причин инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость
Виды коммерческой недвижимости: офисы, ритейл, склады, мультифаммли — что выбрать?
Коммерческая недвижимость для начинающих: с чего стартовать?
10 ошибок начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость: как не потерять деньги и время
Инвестиции в недвижимость для бизнеса: как заработать на коммерческих площадях.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: почему цифры обманывают инвесторов?
Как выбрать локацию для коммерческой недвижимости: на что реально смотрят профессионалы?
10 стратегий успеха в коммерческой недвижимости: какие модели реально приносят миллионы инвесторам?
10 ключевых коэффициентов для анализа доходности коммерческой недвижимости
Как правильно выбрать локацию для коммерческой недвижимости: 10 ключевых критериев
Словарь инвестора: основные термины коммерческой недвижимости
Как выбрать локацию для инвестиций в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости: самостоятельный поиск или работа с брокером.
Что лучше: офис, склад или торговая площадь? Сравнительный анализ для инвестора
Окупаемость инвестиций (ROI) в коммерческую недвижимость: реалистичные сроки
Как сформировать инвестиционную стратегию перед покупкой недвижимости?
Как оценить свой финансовый потенциал для покупки коммерческого объекта?
Прямые инвестиции или фонды недвижимости (REIT): что выбрать частному инвестору?
Анатомия идеальной сделки в коммерческой недвижимости: от земли до выхода с прибылью