Проверка юридической чистоты коммерческого объекта: пошаговая инструкция

18 декабря18 дек

7 мин

Приобретение или аренда коммерческой недвижимости - это значимое инвестиционное решение, сопряжённое с существенными финансовыми рисками. Успех сделки по покупке офиса, склада, торговой площади или земельного участка под застройку, во многом зависит от тщательной проверки юридической чистоты объекта. Игнорирование этого этапа может привести к потере вложенных средств, длительным судебным разбирательствам, невозможности использования актива по назначению или даже его утрате. Юридический аудит коммерческой недвижимости - это не просто формальность, а, жизненно важный, процесс для каждого инвестора, покупателя или арендатора, который стремится к безопасности сделки и защите своих интересов. Понимание всех этапов этой проверки помогает минимизировать риски и обеспечить надёжность будущих инвестиций. Если вы ищете выгодные условия кредитования вашего бизнеса, лизинг авто и техники, открытие РКО, трансграничные переводы, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы подберём

Оглавление

Что такое юридическая чистота коммерческого объекта
Пошаговая инструкция по проверке юридической чистоты
Первый шаг - проверка правоустанавливающих документов

Если вы ищете выгодные условия кредитования вашего бизнеса, лизинг авто и техники, открытие РКО, трансграничные переводы, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы подберём вам необходимый продукт.

Что такое юридическая чистота коммерческого объекта

Юридическая чистота коммерческой недвижимости - это отсутствие любых правовых дефектов, обременений, ограничений, притязаний третьих лиц или иных факторов, которые могут препятствовать законному владению, пользованию или распоряжению объектом. Это означает, что право собственности продавца является неоспоримым, объект не находится под арестом, не заложен, не обременён сервитутами, не имеет скрытых собственников или наследников, и соответствует всем градостроительным нормам и целевому назначению земли. Проверка этих аспектов является основой для принятия взвешенного решения об инвестировании.

Расскажите о вашем бизнесе в карточке компании. Привлекайте клиентов не только ценами, но и экспертизой.

Пошаговая инструкция по проверке юридической чистоты

Чтобы обеспечить максимальную юридическую защищённость сделки необходимо следовать системному подходу при проверке объекта.

Первый шаг - проверка правоустанавливающих документов

Основной документ, подтверждающий право собственности, - это выписка из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН. Она содержит актуальную информацию о собственнике виде права собственности, наличии ограничений и обременений. Необходимо получить свежую выписку непосредственно перед сделкой. Дополнительно изучаются документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Это могут быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда или акт приватизации.

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" все сведения о правах на объекты недвижимости и обременениях подлежат государственной регистрации. Проверка этих документов даёт первое представление о легальности владения. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует общие положения о праве собственности и сделках с недвижимостью.

Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro

Второй шаг - анализ истории перехода прав собственности

Изучение всей цепочки перехода прав собственности на коммерческий объект позволяет выявить потенциально рискованные сделки. Если объект часто менял собственников за короткий период времени или, если в истории были сделки по доверенности, или сделки с участием лиц признанных недееспособными или банкротами, это, может быть, сигналом к более глубокой проверке. Особое внимание уделяется случаям, когда текущий собственник владеет объектом менее 3-5 лет, что может быть признаком сомнительной истории. Важно убедиться в законности каждой предыдущей сделки, чтобы исключить риск оспаривания.

Третий шаг - выявление обременений и ограничений

Сведения об обременениях, таких, как ипотека, залог, аренда, сервитут, арест, судебные споры, содержатся в выписке из ЕГРН. Обременения могут существенно ограничить возможность использования объекта или привести к потере прав на него. Например, наличие ипотеки требует согласия залогодержателя на сделку или её погашения. Сервитут может обременять земельный участок правом прохода или проезда третьих лиц.

Дополнительно проверяются наличие охранных зон объекта культурного наследия, водоохранных зон, санитарно-защитных зон, что может накладывать существенные ограничения на эксплуатацию и реконструкцию. Земельный кодекс Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации регламентируют понятия сервитутов и других видов обременений.

Подобрать поставщиков финансовых услуг на Ten-X.pro.

Четвёртый шаг - проверка целевого назначения земельного участка и объекта капитального строительства

Критически важно убедиться, что фактическое использование коммерческого объекта, соответствует его целевому назначению и виду разрешённого использования земли. Эта информация содержится в градостроительном плане земельного участка ГПЗУ и правилах землепользования и застройки ПЗЗ муниципального образования. Несоответствие может повлечь штрафы, невозможность эксплуатации или даже требование о сносе самовольной постройки. Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает основные положения о градостроительной деятельности и зонировании территорий. Проверка на предмет самовольной постройки является обязательной.

Пятый шаг - проверка задолженностей и налогов

Необходимо запросить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, налогам на имущество и земельному налогу. Эти долги могут перейти к новому собственнику или стать причиной наложения ограничений на объект. Налоговый кодекс Российской Федерации регулирует порядок уплаты налогов на недвижимость. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяет базу для расчёта многих имущественных налогов.

Найти выгодные условия оборотного кредита, факторинга, лизинга на платформе Ten-X.pro.

Шестой шаг - проверка продавца или арендодателя

Для юридического лица проверяются учредительные документы ,устав, свидетельство о регистрации, сведения из ЕГРЮЛ Единого государственного реестра юридических лиц на предмет правоспособности, отсутствия банкротства или ликвидации. Проверяются полномочия лица, подписывающего договор, генерального директора, представителя по доверенности. Для физического лица проверяется его дееспособность, отсутствие в списках банкротов и наличие исполнительных производств. Информация о банкротстве доступна на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве, а исполнительные производства на сайте Федеральной службы судебных приставов. Федеральный закон от 26 октября 2002 г N 127-ФЗ "О несостоятельности банкротстве" является ключевым актом в этой сфере.

Седьмой шаг - дополнительные проверки

В зависимости от специфики объекта, могут потребоваться дополнительные проверки. Например, наличие всех согласований на перепланировки или реконструкции, наличие разрешения на строительство или реконструкцию объекта. Если объект сдаётся в аренду, тщательно изучается договор аренды, его условия, сроки, расторжение и права арендатора.

Найти выгодные условия финансирования строительства на платформе Ten-X.pro.

Заключение

Проверка юридической чистоты коммерческого объекта - это сложный многогранный процесс, требующий высокой квалификации и внимания к деталям. Этот пошаговый алгоритм помогает систематизировать проверку и выявить потенциальные риски. Однако, для обеспечения максимальной безопасности сделки и защиты своих инвестиций, настоятельно рекомендуется привлекать профессиональных юристов, специализирующихся на недвижимости. Только комплексная юридическая экспертиза позволяет принять взвешенное решение и избежать дорогостоящих ошибок на динамичном рынке коммерческой недвижимости. Это инвестиция в вашу финансовую стабильность и уверенность в будущем объекта.

Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.

Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!