Главный вопрос: насколько бренд гарантирует доход и загрузку вне сезона?
На фоне стремительного роста рынка апарт-отелей многие инвесторы всё чаще спрашивают: если на проекте появляется вывеска Cosmos, означает ли это гарантированный успех?
Разбираемся, что стоит за громким именем и насколько бренд действительно способен обеспечить стабильный доход в межсезонье.
Форматы взаимодействия с брендом: от филиала до лицензии
Связь с Cosmos в разных проектах может быть совершенно разной.
Сегодня можно выделить три основных модели сотрудничества:
1️⃣ Формат филиала.
Cosmos сам управляет объектом напрямую, в рамках своей группы компаний. Это редкий (в крымских апарт-отелях), но самый надёжный вариант.
2️⃣ Формат франшизы или партнёрской УК.
Cosmos передаёт свой бренд менее известной управляющей компании, которая затем заключает договор с инвесторами.
3️⃣ Лицензионная модель.
Бренд покупает или арендует дочерняя структура застройщика, используя имя “Cosmos”, но фактически занимается управлением самостоятельно, то есть создаёт компанию с нулевым опытом.
С формальной стороны все три варианта похожи — на фасаде появится узнаваемая вывеска, но степень вовлечённости и ответственности бренда в каждом случае разная.
Массовость против премиальности
Сегодня бренд Cosmos стал активно масштабироваться, и его вывеску можно встретить на объектах самого разного уровня — от деловых гостиниц до курортных апартаментов. Этот процесс неизбежно снижает “эксклюзивность” бренда и уводит его в сегмент массового рынка.
Для проектов в новых локациях, с УК без опыта, которые по сервису потенциально потянут лишь 2-3* такое партнёрство может сыграть в плюс — повысить доверие и загрузку.
Но для апарт-отелей, претендующих на премиум-сегмент, эффект может быть обратным: бренд перестаёт быть гарантом высокого стандарта.
На фото гостиница Прибалтийская в СПб, которая была построена в 1979-м году и зашла под бренд Cosmos в марте 2023. Формально сертифицирована на 4*, но требует реновации интерьеров и находится не в лучшей локации. В итоге на сегодня принимает большое количество китайских и корпоративных туристов с низким чеком.
Новая структура брендов Cosmos
После масштабной ребрендинговой кампании Группа Cosmos разделила проекты на пять категорий:
На сайте для Cosmos Stay Apartments есть такое описание:
Из таблицы хорошо видно, что Космос активно работает именно формате отелей - более 37 в портфеле. Опыт управления апарт-отелями - минимальный. При этом только один на сегодня находится на курорте - в Сочи. Насколько этот момент важен - читайте ниже.
Второй - на окраине Москвы у метро "Тёплый стан".
Почему модели с “лицензией на бренд” вызывают вопросы
Лицензионные соглашения часто заключаются без реального участия оператора в управлении, что удобно для девелопера, ведь в этом случае не нужно:
- переделывать инфраструктуру под гостиничные стандарты (ресепшен, служебные помещения, бельевые и т.д.); это самое главное -дело в том, что многие строящиеся апарт-отели были запроектированы ещё до 2022-го года без учёта новых реалий рынка и строились как апарты для самосдачи;
- согласовывать сервисную концепцию;
- делиться прибылью от продаж с профессиональным оператором (кроме роялти - обычно 30-50 т.р. ‼️в квартал, согласитесь - это копейки).
Результат — бренд используется как маркетинговый инструмент, а не управленческая структура. Примером можно один из строящихся объектов в Новофёдоровке (список в закрытом Телеграм-канале), обычно формулировка звучит так:
Лицензиар предоставляет Лицензиату на срок действия настоящего Договора за вознаграждение, уплачиваемое Лицензиатом, неисключительную лицензию на использование на территории (обычно адреса участков строительства) Комбинированного товарного знака по свидетельству № ___.
В таких проектах именно отсутствие изменений должно насторожить инвестора: где нет требований со стороны сети — там нет и контроля качества или оно очень слабое на уровне "опросов гостей".
К слову сказать, по этой же причине некоторые застройщики в Крыму вешают на свой апарт-отель другой бренд - "Mirmax". Этот будущий апарт-отельер с сетевыми амбициями именно в Крыму, но пока не имеющий ни одного проекта в управлении, так же не выставляет дополнительных жёстких условий застройщикам.
Модель по франшизе.
Условный «второй уровень» управления, когда апарт-отелем занимается компания с определённым опытом, пусть и без громкого имени или обширной сети объектов.
Да, такой оператор ещё не «звезда рынка», но у него уже есть амбиции, понимание некоторых процессов и осознание рисков гостиничного бизнеса. Пример - "Одиссей" в Евпатории и "Атлантис" в Новофёдоровке.
Как отличить настоящий Cosmos от “понарошку”?
✅ Документы.
Главный критерий — тип договора. Это должно быть “соглашение об управлении” между застройщиком и отельером, а не “о сотрудничестве” или “о лицензии на бренд”, а также подписываемый в момент сделки договор на управление с покупателем.
✅ Подписи.
Проверьте, кто подписывает именно договор об управлении. Если это руководитель уровня вице-президента Cosmos Group (например, Андрей Большаков), есть высокая вероятность, что проект действительно входит в структуру компании.
✅ Экономика.
Филиальные операторы обычно берут высокую комиссию — свыше 45%, плюс создают фонд реновации (отчисления из доходов - читайте в договоре с покупателем). Высокий процент — признак, что бренд реально участвует в управлении и несёт ответственность за результат.
✅ Инфраструктура.
Спросите: "Что именно добавила управляющая компания в проект?" Если ответ есть (сервисные помещения, бельехранилища, увеличила лобби) и на поэтажных планах вы видите подтверждение словам — это живой оператор, а не рекламная наклейка.
Апарт-отель ≠ обычный отель
В апарт-отелях появляются дополнительные задачи — работа с сотнями инвесторов, распределение доходов, поддержание сервиса при множестве собственников, включая проживающих самостоятельно.
Некоторые "классические" отельеры, выходящие на рынок апартаментов, на вопрос:
«Кто будет взаимодействовать с собственниками‑инвесторами, особенно по вопросам доходности, обещанной на этапе продаж?»
отвечают уверенно:
«Разумеется, застройщик!»
И в этом — ключевая ошибка.
Застройщик создаёт и продаёт объект, после чего переключается на следующий проект. Его бизнес — это земля, разрешения, строительство и продажи, но никак не поддержка инвесторов после ввода здания в эксплуатацию.
Именно поэтому от застройщика нельзя ожидать системной работы с собственниками, прозрачной отчётности и гибкого управления доходностью. Более того, многие девелоперы намеренно скрывают аффилированность своих объектов: на портале Дом.рф вы не всегда найдёте связь между проектами, принадлежащими одной группе компаний. На практике же — это зачастую одна и та же структура под разными юридическими лицами. Так проще "сбросить" юрлицо после окончании стройки.
На деле именно управляющая компания должна не только наполнять объект гостями, но и выстраивать коммуникацию со всеми владельцами.
Именно поэтому опыт команды апарт-отельера, подход к формированию концепции, устойчивость к кризисам и прочее оказываются решающими факторами доходности. Особенно это касается объектов, где планируется более 500, 1000 собственников, каждый из которых хочет достичь своих, иногда противоречащих другим собственникам, целей.
На что обратить внимание инвестору
1️⃣ Задавайте вопросы представителю УК, а не застройщику. Просите расчёт доходности и аргументацию за подписью будущего директора УК. Нет договора на управление в момент сделки - значит нет концепции.
2️⃣ Проверяйте соответствие заявленному классу. Для премиального объекта должны быть не только звёзды - 4★ или 5★, а также территория, окружение, инфраструктура и пр. — уточняйте, за счёт чего проект реально будет конкурировать с аналогами. Просто бассейном, рестораном и, тем более, архитектурой никого нынче в Крыму не удивить.
3️⃣ Изучите долю самостоятельной аренды. Если более 30% собственников планируют сдавать номера сами (продано без договора управления - потом их не собрать) — проект столкнётся с сильной внутренней конкуренцией и доходность упадёт.
4️⃣ Посмотрите другие объекты управляющей компании. Сколько проектов уже работает и с какими отзывами, оценками порталах бронирования? Если объекты только в резюме наёмного директора или консультанта, то это, как говорится, вилами по воде.
5️⃣ Не путайте маркетинг с управлением. Вывеска Cosmos — не гарантия, а просто атрибут.
Вместо вывода
Вывеска Cosmos, как диплом о высшем образовании, — признак определённого уровня, но не гарантия результата.
Её наличие внушает доверие, но только при условии реального операционного участия бренда.
Отсутствие же вывески говорит ещё больше — о том, что застройщик рассчитывает на инвестора без опыта, не понимающего нюансов рынка гостеприимства.
И если в сделке вам показывают “бренд”, но скрывают лицо, которое будет управлять вашим бизнесом, — это уже серьёзный повод задуматься, в чьих руках окажется ваша инвестиция.
Таблица со всеми проектами, которые находятся на начало декабря 2025 в том или ином отношении к Cosmos в закрытом канале по ссылке в закрепе здесь. И мы ожидаем ещё одного старта в ближайшее время.
P.S. Такое ощущение, что крымские застройщики не знают никаких других брендов УК, кроме Космос (7 строек в Крыму) и Вало (3 стройки), тем не менее их гораздо больше. Напомним рейтинг по номерному фонду именно в апарт-отелях (не отелях).
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.