За год с 1 октября 2024 по 1 октября 2025 года мошенники украли у пожилых людей 1,5 млрд руб., при этом 93% атак на них начинались с телефонного разговора, приводил РБК данные исследования Positive Technologies. В число людей, которые чаще других попадают на крючок преступников, входят пожилые. Доверившись аферистам они рискуют остаться не только без сбережений, но и без жилья.
РБК Life выяснил у экспертов, как именно чаще всего в нашей стране мошенники обманывают в вопросах недвижимости пожилых людей, что должно насторожить и можно ли вернуть утраченную по неосторожности квартиру. На вопросы редакции ответили адвокаты Татьяна Гриценко и Екатерина Лебедева.
Основные схемы мошенничества
Как пояснила Татьяна Гриценко, при мошенничестве с недвижимостью преступники часто используют поддельные документы, шантаж и принуждение к продаже жилья. Особенно опасна схема, когда аферисты продолжают звонить и под предлогом спасения украденных денег предлагают жертве участвовать в «специальной операции по поимке преступников», просят втайне от всех оказать содействие госорганам и призывают продать принадлежащую жертве квартиру. В 21% случаев мошенникам удалось убедить жертву продать или передать свое имущество.
«Основной защитный механизм, предусмотренный российским законодательством — это запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника согласно статье 36 закона «О государственной регистрации недвижимости». Ввели эту возможность как одну из мер защиты от мошенников, которые порой совершают сделки с недвижимостью без желания собственников. Оформить такой запрет можно через портал Госуслуги, МФЦ или непосредственно в Росреестре», — перечислила эксперт.
Практическая инструкция для одиноких пожилых людей включает следующие шаги:
- Незамедлительно оформить самозапрет на сделки с недвижимостью через Госуслуги или МФЦ;
- Внести в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) адрес своей электронной почты для получения уведомлений о любых попытках совершения сделок;
- Никогда не доверять телефонным звонкам от якобы сотрудников банков, правоохранительных органов или других ведомств, требующих срочных действий с недвижимостью;
- Если пенсионер чувствует давление или запугивание, необходимо немедленно обратиться к доверенным родственникам или в полицию.
Пример из практики: в июле 2025 года в Управлении МВД России по Ханты-Мансийскому автономному округу — Югре сообщили, что в Сургуте 73-летняя пенсионерка продала квартиру и перевела мошенникам на «безопасный счет» 5 млн руб. Преступники представились сотрудниками федеральных служб и ведомств. Злоумышленники утверждали, что персональные данные пенсионерки скомпрометированы, а ее имуществом могут распоряжаться мошенники.
Важно помнить, что никаких срочных операций с недвижимостью по телефонным звонкам быть не может, подчеркнула адвокат Татьяна Гриценко.
Пример из общей судебной практики
В 2021 году 76-летний профессор Российского государственного гуманитарного университета (РГГУ) стал жертвой сложной мошеннической схемы, в результате которой лишился квартиры и дачи. Об этом РБК рассказал адвокат ученого, председатель московской коллегии адвокатов «Единство» Сергей Худяков.
Мошенники позвонили пожилому человеку после перенесенного им ковида, представившись сотрудниками Центробанка, и сообщили, что с его счетами происходят мошеннические действия, но ситуация под контролем. Для того чтобы всех мошенников вывести на чистую воду, профессору предложили снять все деньги и положить на другой счет, затем попросили взять кредит в банке и тоже перевести деньги на счет для отслеживания мошенников, а после сказали, что квартирой профессора тоже заинтересовались мошенники и предложили вариант ее спасти.
Аферисты заявили, что к профессору придут риелторы-мошенники, и попросили его сделать вид, что он не знает о схеме обмана и подписать договор, после чего Яковенко подписал договор о продаже квартиры и дачи, а полученные средства по просьбе аферистов передал «сотрудникам полиции» в автомобиле. Ему строго запретили рассказывать кому-либо о звонках, поскольку это могло сорвать «спецоперацию». В результате профессор потерял и недвижимость, и деньги, переведенные мошенникам.
Оформление дарственной и возврат утраченной недвижимости
Как подчеркнула адвокат Екатерина Лебедева, при необходимости оформления дарственной — пожилому человеку крайне важно соблюдать все правовые формальности. Согласно Гражданскому кодексу страны, в дарственной запрещено закрепление встречного обязательства, а в ситуации с уходом за пожилым человеком за квартиру явно присутствует взаимная обязанность — такая сделка не может быть признана дарением и является притворной сделкой. Поэтому любые договоренности об уходе в обмен на квартиру должны оформляться как договор пожизненной ренты, а не дарения.
«Основные риски при оформлении дарственной пожилым человеком включают возможность оспаривания сделки. При покупке квартиры, полученной продавцом на основании договора дарения от пожилого человека, нужно оценить вероятность признания сделки недействительной. Рекомендую проверить все собранные документы, выявить скрытые риски, оценить вероятность оспаривания в суде, при этом покупка подаренной квартиры существенно безопаснее, если договор дарения был нотариально удостоверен, даритель и одаряемый — близкие родственники, и с момента дарения прошло несколько лет», — высказалась Лебедева в беседе с редакцией.
Подписывая договор дарения, человек лишается всех прав на недвижимость, а аннулировать его можно только в очень редких случаях, продолжила адвокат. Аннулировать договор можно, например, если получатель дарственной нанес бывшему владельцу недвижимости физические повреждения. В остальных случаях пенсионеру придется переехать.
«Что касается возможности возврата утраченной в результате мошенничества недвижимости, то судебная практика показывает разные исходы. Проблема усугубляется тем, что часто жертвами мошенников, обманывающих пожилых людей, становятся еще и добросовестные граждане, покупающие квартиры у пенсионеров, находящихся под влиянием злоумышленников. Покупатели не знают о преступной схеме, и когда продавцы оспаривают сделку в суде, приобретатели в результате нередко остаются без средств и без жилья».
При возврате квартиры через суд применяются правовые последствия недействительности сделки согласно статье 167 Гражданского кодекса России.
«Покупатель обязан будет вернуть квартиру продавцу, а продавец — полученные от покупателя деньги, факт перечисления денег продавцом мошенникам тут не учитывается, с мошенников же деньги может требовать только продавец, который их в адрес мошенника перечислил. Но как показывает практика, мошенники чаще находятся за границей и возврат денег становится невозможным», — отметила адвокат Лебедева.
Успешный возврат квартиры возможен при наличии убедительных доказательств, привела пример юрист:
«В моей практике был случай, когда квартиру вернули владельцу по заявленным основаниям после того, как техническая экспертиза документов установила, что подпись на расписке о получении денежных средств за квартиру была выполнена ранее текста расписки, то есть на чистом листе. Это подчеркивает важность тщательного сбора доказательств и проведения необходимых экспертиз».
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 48, способами хищения чужого имущества при мошенничестве являются обман или злоупотребление доверием, под воздействием которых владелец имущества передает имущество или право на него другому лицу. Эта норма служит правовой основой для оспаривания сделок, совершенных под влиянием мошенников.
Читайте также:
Лавров рассказал о договоренности с Рубио о новых телефонных контактах
Трамп заявил Зеленскому, что приоритет — прекращение огня, а не земли
Госдума во втором чтении одобрила круглогодичный призыв в армию
