Продолжаем тему рейтингования строящихся комплексов. Напоминаю: это только старт — версия 1.0, и модель мы ещё будем шлифовать и докручивать. Сразу важный дисклеймер: в 1.0 мы сфокусировались на апартаментах, а жильё пока не рассматриваем. Почему так? Потому что сегодня большинство покупателей в Крыму — инвесторы (в той или иной степени). Значит, смотрим на объект как на доходный актив: глазами будущего туриста, который приедет к морю, будет оставлять деньги, когда стройка уже закончится, а не глазами «жителя».
Меня зовут Егор Ян — периодически делюсь здесь мыслями, наблюдениями и цифрами. А эту обложку сделал ИИ:
В первой части мы рассматривали проект чисто локационно, но добавили параметр близости к морю и учли развитие территории при поддержке государства.
Во второй части сделали акцент на курортной инфраструктуре — бассейны, парки, архитектура.
Здесь же пойдём глубже в потенциал. В первую очередь — влияние управляющей компании (УК), в чьи задачи как раз и входит «раскрыть» все фишки инфраструктуры, заложенные девелопером.
16. Управляющая компания
Влияние УК на будущий туристический продукт — принципиально, местами сопоставимо с важностью локации. Поэтому максимальная оценка — 10 баллов, а с учётом «надбавок» — до 18.
Мы смотрим не просто «есть опыт/нет опыта», а релевантность: под конкретную концепцию и масштаб строящегося объекта. Большой проект — значит и опыт УК должен быть соответствующий. Слабая локация — значит ищем кейсы, где УК вытягивала объект за счёт уникальной концепции и сервиса.
Две важные надбавки:
— За бренд. Его может получить и молодая УК, что повлияет на загрузку, как минимум в первый год, пока не появятся отзывы. Пример: Cosmos уже «дал табличку» в Крыму трём разным компаниям.
— За «отельную» инфраструктуру по-взрослому: большой холл/ресепшн и сервисные комнаты для ежедневной уборки. Формально это тянет к архитектуре, но мы оставили здесь: по рендерам такие вещи не считываются — нужна проектная документация. Увы, когда девелопер на стадии проекта не работает вместе с будущей УК, «мелочи» вроде техпомещений для горничных часто забывают. В итоге уборка занимает больше времени, лифты загружены персоналом вместе с гостями — минус к уровню отеля.
17. Отделка и оснащение (ГОБ)
Отделка и комплектация — это фактически опции готового отельного бизнеса. Иллюзия «сделаю ремонт сам, сэкономлю» издалека от Крыма обычно заканчивается дорого, долго и нервно. Это путь для «псевдожилья», но не для инвестиционного апарт-отеля. Профильные УК не берут в управление номера вне стандарта (или берут на менее выгодных для собственника условиях).
Данные по отделке в разных комплексах мы брали из платформы bnmap.pro. Если кого-то "не посчитали", исправим в следующий раз - ориентировочно через квартал.
Теперь оценим косвенные признаки ценности продукта - параметры 18-20.
18. Уровень готовности
Готовность напрямую влияет и на стоимость, и на риск (пусть и не полностью — привет кейсу «Новой Ливадии»). Мы сделали большую «вилку» между готовым объектом и стадией строительства — практика знает остановки даже «на финише».
Плюс ввели понижающий балл, если проект будет сдавать очередями: длительная стройка рядом бьёт по комфорту и гостей, и резидентов.
19. Планировки
В жилье планировки часто «дело вкуса», но и там чрезмерные метры или «кривизна» создают неликвид и портят экономику. В апарт-отеле это критичнее: если планировки неконвертные с точки зрения отельера, общий «котёл» доходности проседает — просто потому, что такие типы номеров хуже бронируют.
20. Надёжность застройщика
Чем надёжнее и крупнее девелопер, тем выше он может продавать — это психология покупателя плюс фактические риски реализации. И это тоже параметр модели.
Перед тем как смотреть итоговые баллы и рейтинг, предлагаю заглянуть на оценку инвестиционного апарт-отельного продукта без учёта:
— локации (пп. 1–9),
— развития территории (п. 10),
— статуса застройщика (п. 20).
Документ с открытыми данными доступен в нашем закрытом Телеграм-канале (КИН) — ссылка в закрепе основного канала «Крымский метр».
Комментарии:
- Отлично видно: первые 7 позиций у проектов с профессиональной УК, плюс в каждом по продукту есть яркие плюсы — архитектура, отделка/оснащение и т. д.
- «Альба» — вторая именно за счёт готовой очереди.
- «Cosmos Smart Evpatoriya», несмотря на небольшой масштаб, за счёт УК и продукта "под ключ" обошёл более крупные «Птицу», «Прайм» и «Керкинитиду».
- «Лазурный берег» — при слабой архитектуре, маленьком участке и почти без инфраструктуры — обошёл всех «малышей» (участки <1 га) именно благодаря проф-УК.
- «Saga» (ранее Ola-apart) — большие перспективы за счёт масштабного кластера. Плюс готовая 1-я очередь, которую можно показать — сильный аргумент. Потенциал есть, и, похоже, пока не полностью отражён в цене.
- «SanDay» обошёл других отстающих только сроком сдачи — через год.
- Про «Атлантис»: термы — не «серебряная пуля» для загрузки апартов. В этой нише и в этом курорте (окрестности Саки) медцентры, санатории, детские форматы дают больше шансов. Плюс локация (Новофёдоровка) пока без бытовой инфраструктуры, курорт не развивается другими девелоперами; длинный срок реализации, несколько очередей, высокая плотность проживания и «странные» планировки — всё это под вопрос по спросу.
- «Птица» лишь 8-я из-за отсутствия сильной УК.
- «Одиссей» высоко в таблице из-за: брендированная УК, высокий уровень готовности, невысокая плотность, стильная архитектура.
На этом завершаем описание модели версии 1.0 💡
Итоговый рейтинг инвестиционной ценности уже (с 13.10.25) можно посмотреть в нашем закрытом Телеграм-канале ("КИН") — ссылка в закрепе основного канала «Крымский метр» 🔗
Там же мы попробовали вывести среднюю цену квадратного метра готового апарт-отеля с ремонтом и сравнили её с текущими ценами продаж.
Плюс — отдельно оценили риски затягивания строительства проекта «Золотые пески России», чтобы понять, как они могут повлиять на общую доходность.
В общем, всё самое интересное — там. Заходите, смотрите, комментируйте. Мы продолжаем дорабатывать модель, а ваши мысли и наблюдения помогают делать её точнее.
Ну, а в будущем постараемся сделать такое сравнение для жилых комплексов Запада и для проектов в других локациях Крыма - следите за анонсами.
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.