Как я сравнивал ипотечные программы и запутался
Вчера сидел с калькулятором и кипой распечаток до 11 вечера. Жена спросила: «Игорь, ты определился с банком?» А я даже не знал, что ответить. За месяц изучения цены на квартиры в Москве 2025 казались мне детской забавой по сравнению с выбором ипотеки. Собрал прогноз рынка, изучил предложения — и окончательно запутался.
Началось всё с того, что аренда однушки в Бутове подскочила до 45 000 в месяц. Тогда и решили: пора купить квартиру в Москве.
Первый банк: красивые цифры на сайте
В Сбербанке менеджер Оксана сразу озвучила: «Ставка от 16,9% на сентябрь 2025 года». Звучит неплохо, думаю. Но когда начали считать конкретно под мою ситуацию — оказалось 18,2%.
— Почему выше? — спрашиваю.
— У вас первоначальный взнос всего 20%, плюс зарплата не в нашем банке, — объясняет Оксана.
По двушке за 12,5 млн (средние цены на квартиры в Москве 2025 в Южном Бутове) получался платёж 136 000 рублей в месяц. При зарплате 95 000 — нереально.
ВТБ: подводные камни
Во втором банке ставка оказалась чуть ниже — 17,8%. Но менеджер Денис честно предупредил:
— Страхование жизни обязательно первые три года. Плюс 45 000 в год.
— А если откажусь?
— Ставка вырастет до 19,1%.
Посчитал переплату — мурашки по коже. За 20 лет переплачу почти столько же, сколько стоит квартира.
Альфа-Банк: игры с документами
Третий банк вообще сбил с толку. Ставка 17,5%, но требования к справкам — как для космонавта. Справка о доходах за 6 месяцев, выписки по всем счетам, характеристика с работы.
Потратил две недели на сбор документов, а в итоге получил отказ: «Недостаточный уровень дохода для данного объекта». Хотя в других банках проблем не было.
Материнский капитал: не всё так просто
У нас есть маткапитал — 631 000 рублей на сентябрь 2025 года. Думал, это упростит задачу. Как бы не так!
В первом банке сказали: «С маткапиталом только новостройки Москвы от аккредитованных застройщиков».
Во втором: «Можно и вторичное жильё Москва, но оформление затянется на 2-3 месяца».
В третьем вообще отказались работать с материнским капиталом.
Путаница в расчётах
Каждый банк считал по-своему. В одном включали страховки в ежемесячный платёж, в другом — показывали отдельно. Где-то учитывали налоговый вычет, где-то — нет.
Чтобы не запутаться, сохранил для себя чек-листы: smartkey.profitflowai.ru.
Составил таблицу сравнения:
- Сбербанк: 18,2%, платёж 136 000₽, страховка включена
- ВТБ: 17,8%, платёж 131 000₽ + 3 750₽ страховка
- Альфа: отказ
- Газпромбанк: 18,5%, платёж 139 000₽, быстрое одобрение
Неожиданные расходы
Оказалось, ипотека в Москве — это не только ежемесячные платежи. Оценка квартиры — 8 000 рублей. Страхование недвижимости — 15 000 в год. Услуги банка за оформление — 25 000 рублей.
В итоге разовые расходы при покупке составили около 200 000 рублей. Об этом в рекламных буклетах не пишут.
Что бы я сделал иначе:
- Сразу бы попросил полный расчёт с учётом всех комиссий
- Не стал бы тратить время на банки с жёсткими требованиями к документам
- Лучше изучил бы программы господдержки
- Заложил бы больший первоначальный взнос для снижения ставки
Текущая ситуация
Пока склоняюсь к ВТБ — при всех недостатках, ставка самая адекватная. Но жена настаивает ещё поискать варианты в региональных банках.
Завтра иду в МКБ — говорят, там лояльнее относятся к заёмщикам с маткапиталом. Посмотрим, что предложат.
На каком этапе выбора ипотеки застряли вы? Какой банк в итоге оказался самым удобным?
Не реклама, просто записал свой путь, чтобы не забыть.
▶️ Продолжение: «Как я торговался с застройщиком и получил скидку 300 тысяч»
