В последние годы крупные квартиры в Петербурге встречаются все реже. Средний метраж жилья в новых домах заметно снизился. Семьи сталкиваются с трудностями при поиске просторных вариантов. Причины изменений остаются неочевидными.
В течение последнего десятилетия в Санкт-Петербурге наблюдается явное сокращение числа просторных квартир в новых жилых комплексах. Как пишет Единая информационная система жилищного строительства, на долю квартир с тремя и более комнатами приходится всего 7,5% от всего объема строящегося жилья в городской агломерации. Четырехкомнатные варианты и вовсе встречаются крайне редко: их количество не превышает 2 тысяч, что составляет менее 1% от общего числа предложений и около 2% от всей площади, находящейся в стадии строительства. Причины такой ситуации кроются в расчетах девелоперов, которые стремятся увеличить количество продаваемых квартир на ограниченных участках земли.
За последние пять лет средний размер квартир в новых домах города заметно уменьшился. По информации консалтингового центра «Петербургская недвижимость», еще в 2014 году средняя площадь реализованных квартир составляла 49 квадратных метров, а к 2015–2016 годам этот показатель снизился до 46 квадратных метров. В период с 2022 по 2024 годы средний метраж опустился до 40–41 квадратного метра. Сейчас, по данным Единого ресурса застройщиков, средняя площадь квартиры в Петербурге составляет 40,5 квадратных метра. Особенно сильно уменьшились студии: если раньше их площадь достигала 30 квадратных метров, то теперь редко превышает 24–25. Многокомнатные квартиры также стали компактнее примерно на 7%. Сегодня трех- и четырехкомнатные варианты предлагаются в диапазоне от 85 до 131 квадратного метра.
Основными покупателями просторных квартир остаются семьи с детьми, особенно многодетные. Для них важно наличие отдельных комнат, и такие планировки преобладают над европланировками в соотношении 60% к 40%. В сегменте комфорт-класса до 90% сделок с многокомнатными квартирами проходят с использованием семейной ипотеки, которая сейчас фактически является единственным способом приобрести просторное жилье, отмечают участники рынка.
Спрос на большие квартиры формируют не только семьи, планирующие расширение, но и те, кто выбирает жилье для совместного проживания нескольких поколений или совмещения дома и работы. Однако объем этого сегмента заметно уступает спросу на студии и небольшие квартиры, хотя интерес к большим вариантам остается стабильным.
Почему же застройщики не спешат строить просторные квартиры? Экономика проекта играет ключевую роль. Многокомнатные квартиры менее выгодны: их меньше на этаже, а значит, ниже потенциальная выручка. К тому же затраты на инженерные системы и отделку выше из-за увеличенной площади. Ликвидность таких квартир ниже, чем у малогабаритных, а компактные варианты продаются быстрее и дороже за квадратный метр. Однако, если учитывать себестоимость, крупные квартиры не всегда менее прибыльны. В итоге девелоперы вынуждены искать баланс между ценой, скоростью продаж и рисками. Существенное значение имеет и размер первоначального взноса: для студий и однокомнатных он вдвое ниже, чем для больших квартир, что делает их более доступными для покупателей.
При проектировании новых домов девелоперы ориентируются не только на желание увеличить число квартир, но и на запросы целевой аудитории. В последние годы именно сочетание спроса на компактные форматы и коммерческих интересов формирует структуру предложения.
Стимулировать строительство больших квартир может новая система льготной ипотеки, которую обсуждают на федеральном уровне. Предполагается, что для семей с одним ребенком ставка составит 10–12%, при рождении второго снизится до 6%, а третьего — до 2–4%. Такие меры поддержки позволят семьям улучшить жилищные условия при пополнении, а застройщиков могут подтолкнуть к увеличению доли многокомнатных квартир.
Впрочем, решающим фактором остается спрос. Планировки и метражи формируются под нужды покупателей, ведь главная задача девелопера — реализовать продукт и обеспечить его коммерческую эффективность. При этом строительство больших квартир по себестоимости часто сопоставимо с возведением студий и однокомнатных, а иногда даже выгоднее.
Покупателями квартир с тремя спальнями и более чаще всего становятся семьи с одним-двумя детьми. Двухкомнатные варианты выбирают пары без детей, используя дополнительную комнату под кабинет или гардеробную. Квартиры с тремя спальнями и более всегда рассчитаны на семейный формат. В среднем таких квартир на рынке в 30% меньше, чем студий и однокомнатных, а трехспальных — еще на треть меньше. На этом фоне планировки, учитывающие разные сценарии жизни семьи, пользуются высоким спросом. Средний метраж продолжает снижаться, но для покупателей важнее не площадь, а функциональность пространства.
Большие квартиры — это всегда вопрос бюджета. Среди покупателей многокомнатных вариантов встречаются почти все возрастные категории, кроме самой молодой и самой пожилой. Семейные клиенты преобладают, но это не всегда крупные семьи. Доля квартир с тремя и более комнатами чуть превышает 10% от всего предложения в новостройках, и это связано прежде всего со структурой спроса. Компактное жилье востребовано массово, поэтому его и строят больше. За последние пять лет крупные квартиры уменьшились в среднем на 10–15% за счет оптимизации планировок. Кухни часто объединяют с гостиной, но увеличилась доля квартир с несколькими санузлами и мастер-спальнями. Даже в вариантах с большими коридорами пространство стараются использовать максимально рационально — под гардеробные или шкафы.
