Всем, привет!
Последнее время я, Борис Малютин, провожу небольшие выступления на тему, обозначенную в заголовке. Обычно моими слушателями являются агенты по недвижимости и члены всевозможных инвестклубов. Сейчас решил поделиться частью этой презентации с вами.
Картинка от ИИ:
Но начать я хочу с ответа на вопрос: "Почему именно Крым?". Он частично кроется в статистике по сделкам. Сравните данные по сделкам с момента прекращения действия льготной ипотеки в большинстве регионов России и в Крыму? В учёт не берем регионы Дальнего Востока, "арктические" регионы (Мурманск) и присоединëнные территории, где действует ипотека 2%.
Хорошо видно, что Крым не только не упал в уровне продаж, а в отдельных сегментах прирос и достаточно сильно.
Причин здесь несколько. И, собственно, они и являются теми параметрами, на которые нужно обращать внимание при выборе инвестиционной недвижимости. Начнём с главного.
№1. Государство.
Тезис "Куда идёт государство, там растут цены на недвижимость" не раз подтверждался. В первую очередь Олимпиадой в Сочи.
Мы уже писали отдельно на эту тему, поэтому не будем повторяться - почитайте, если интересно. Добавлю только одно. Учитывая как много сейчас строится новой недвижимости в Крыму, именно государственные проекты будут решать самые важные вопросы - нагрузку на сети. В качестве примера приведу мнение мэра Алушты:
Таким образом, если в локации строится какой-то государственный проект, то здесь будет решён вопрос с водопроводом, газом, канализацией и пр. А если это просто стройка на небольшом участке да ещё и не в центре города, то проблемы с водой и электричеством очень вероятны.
Для примера можете посмотреть видео с докладом С. Аксёнова нашему президенту, где он подчёркивает, что меры господдержки будут направлены на "перенос дороги" и "создание сетей газо- и электроснабжения":
Это означает, что те новостройки, которые будут примыкать к проектам "Золотые пески России" и "Крымская Ривьера" будут обеспечены сетями, а остальные - большой вопрос.
Чтобы дать хоть какой-то инструмент, а не просто тезисы, попытаюсь каждому параметру давать цифровую оценку.
На самом деле сложно оценить "влияние государства".
В Крыму я бы установил диапазон в 20-40%. Конкретное число зависит от того, входит новостройка непосредственно в госпроект или просто находится рядом (до 500 метров).
Те же проекты, которые не попадают под непосредственное влияние правительства имеют, соответственно более низкий потенциал при прочих равных показателях или даже отрицательный, если инфраструктура населённого пункта испытывает трудности (вспомним историю с канализацией в Коктебеле).
Чтобы узнать, какие проекты поддерживает государство - читайте новости или обращайтесь к нам за консультацией.
№2 - Море.
Близость к морю крайне важна для курортных городов. Это как близость к Кремлю или к Дворцовой площади - чем ближе, тем дороже. Правда, многие, кто не живёт на море не до конца понимают, насколько этот фактор важен. Некоторым кажется, если объект хороший, то можно взять и подальше. Можно, но доходность будет меньше. Мы же здесь говорим не про жильë, а про инвестиционные объекты.
В Крыму плохо развит общественный транспорт, с парковками жëсткий дефицит, дороги и тротуары плохие, а иногда их нет совсем, а это означает только одно, что отдыхать НЕ у моря можно только по одной причине - более низкая цена. К тому же есть большая доля туристов, которые принципиально хотят выйти из номера, сделать несколько шагов "в трусах", лечь на пляже и ничего не делать. Долгие месяцы работы в холодном климате и мечта о летнем отпуске полностью подтверждают такое желание у большинства россиян.
Особенно это касается состоятельных отдыхающих, которые могут себе позволить заплатить дороже, чтобы не только комфортно отдыхать, но и выкладывать статусы в соцсетях с фотографиями, где они сидят на балконе с бокалом вина на фоне заката утопающего в морском горизонте.
Кстати, большинство посуточных арендодателей летом предупреждают туристов, если их отель находится не у моря: "От нас до моря надо немного пройти - имейте это ввиду".
При оценке рекомендую за каждые 200-400 метров от моря снижать потенциал доходов от сдачи в аренду на 10%.
Приведу в качестве иллюстрации карту с отмеченными локациями, где сейчас идёт строительство на западном берегу Крыма (ЗБК):
Всего 30 штук и ещё 2 в предстартовом режиме. Из них 17 - это апартаменты, остальное - имеет статус "жилое".
А теперь схематично отметим локации с различным удалением от моря, а также привязку к двум проектам при поддержке государства:
Итак, у нас получилось 9 зон, в каждой из которых строится 2 и более комплекса. Поскольку мы здесь говорим об инвестициях, то за скобками оставляем жильё - в зоне №7 нет апартаментов, собственно это и совпадает с идеей того, что жильё должно быть максимально удалённо от моря, так как оно не для гостей, а для жителей региона. Оценим каждую зону из списка:
- 1 и 2 - это 1-я береговая линия, кроме одного ЖК "Розовое озеро", и они "окружают" проект "Крымская Ривьера". Здесь, в частности, строятся большие комплексы "Темпо" и "Тамерун".
- 3 - 300-500 метров от берега и береговая территория свободна, значит там будут построены в ближайшие годы другие комплексы, которые, вероятно, снизят привлекательность более удалённых проектов. К тому же это Новофёдоровка, где расположен военный [ не будем говорить что ], и этот посёлок не входит в зону влияния "Золотых песков" и "Ривьеры".
- 4 - это условно 1-я береговая, так как 3 строящихся на сегодня проекта отделяет от моря проезжая часть, а переносу дороги противятся местные жители и экологи, поскольку в этом случае придётся под парковку выделять часть заповедного "лебединого" озера.
- В зоне №5 стартовал апарт-отель в 1-й береговой с пляжем, но продажи пока не открыты.
- Зоны №6 и №8, где строится сейчас 4 ЖК и 5 апартаментных комплекса, удалены от моря на 1200-1500 метров. При этом от зоны 6 вы попадаете на городской пляж, где купание не так комфортно, как в Заозёрном (№8). Зато 6 - это самый центр Евпатории с инфраструктурой.
- 9-я зона находится в окружении детских лагерей и пансионатов, построенных ещё в советское время, по соседству с грязевыми озёрами (не рекомендуем мазать на себя грязь без назначения врача), и здесь стройки удалены от моря на 300-600 метров. Но скоро ожидаем проект, который будет прилегать к 1-й береговой. Он может перекрыть, кстати, вид одному из комплексов.
Здесь надо оговориться, что в тех регионах полуострова, где в принципе возможно строительство у моря, такой подход работает на все 100%, но есть исключения. Например, центр Ялты. Здесь почти нет строящихся комплексов в 1-й и 2-й береговых линиях, поэтому приходится рассматривать дополнительно и логистику, и близость к центральной набережной (будущей игорной зоной), и окружающую инфраструктуру (о ней поговорим детальней далее). Примером удачного расположения всего в 9 минутах пешком от центральной набережной можно считать проект "Майта/Myta".
В центре Ялты нет участков под новое строительство, поэтому выбираем из тех, что ближе.
Разобраться сложно, потому что сегодня имеем предложения в 25 проектах только вблизи Ялты - от Никиты до Курпат. Но можно сузить поиск, если убрать уже построенные (10 штук) и жилые - останется всего 7. Из них 2 - совсем не в Ялте (ехать до центра 25 минут и более).
2 находятся на сильном удалении от моря - пешком не дойти. Остаётся только 3 проекта, приведём средние цены в реализации согласно bnmap.pro:
- SkyPlaza (1-я береговая) - от 370 тыс. до 1,5 млн. за кв. метр,
- Массандра Парк (1 км. до моря по парку, +27 м. набор высоты) - от 600 тыс. до 1,2 млн. за кв. метр,
- Myta (Майта) (980 м. до моря, + 27 м. высоты) - от 383 до 580 тыс. за кв. метр.
Получить более детальную консультацию можно здесь.
№3 - Управляющая компания.
После посещения форума инвестиций в туристические регионы России, я склонен повысить значимость этого параметра до 2-го места, так как в условиях достаточной наполненности новых строек различными элементами проекта, мы скоро получим "эффект шампуней". Дело в том, что химические формулы шампуней отличаются друг от друга не очень сильно, зато маркетинг принципиально влияет на спрос.
В апарт-комплексах нынче мы тоже имеем пости в каждом:
- SPA или термы,
- медицинский центр или санаторий,
- коворкинг (на мой взгляд эта функция как лапомойка - вообще не имеет значения, если нет определённой тематики или суперидеи),
- рестораны и кафе (важно количество и разнообразие),
- всевозможные детские, взрослые площадки и даже отдельные "центры".
Так вот, в этом условном однообразии на первый план выходит ОПЫТ управляющей компании.
Ещё год назад из 8 строящихся на ЗБК апарт-комплексов с "обещанием управления" продавался только один. Застройщики вообще не понимали значимость этого фактора. Сейчас же из 17 проектов в том или ином виде договор на управление предлагают 8, то есть почти половина.
Вторая половина в лучшем случае обещает "управляющую от застройщика" (что крайне рискованно для инвестора, если надо - объясню в отдельной статье, пишите в комментариях), в худшем - застройщик даже не предусмотрел зону ресепшн, комнаты горничных, помещения обработки белья и другие крайне важные для отеля объекты.
На тему УК я могу рассуждать очень долго, тем более, что наблюдаю за эволюцией некоторых компаний более 8 лет. Здесь попытаюсь дать "ориентиры" для оценки разных УК.
Приведу "рейтинг" 30 УК по объёму номерного фонда:
Дам несколько комментариев, сначала по самим данным:
- Здесь приведены данные по действующим объектам без стройки.
- Топ-1 - Valo, эта УК уже вошла в 3 проекта на ЗБК и рассматривает новые.
- Cosmos - на 7-м месте, при этом в Крыму лишь один строящийся проект на ЮБК представлен самим Cosmos, остальные - франшизы без опыта управления большими проектами или курортами.
- Azimut - под номером 6, но эта УК по сведениям не имеет планов на Крым.
- UPRO - хоть и на 27-м месте, но имеет опыт работы в Крыму,
- Так же мне удалось пообщаться и узнать, что есть желание выхода в Крым у:
- Domina (№10 с итальянскими корнями),
- Десо. Курорт. (№22),
- Allean (№23 - планируется в одном из проектов ЗБК),
- МТЛ (№4) - ещё в прошлом году заявлялся в одном из проектов, но почему-то ушёл (как и Azimut).
В общем, впереди мы увидим укрепление факторов профессионального управления, которые будут существенно влиять на цену инвестиционной недвижимости Крыма. А пока инвесторы не понимают этого продукта, а уровень грамотности риэлторов в этом вопросе также находится практически на нуле. Но не пройдёт и 5 лет, как мы увидим ситуацию аналогичную Санкт-Петербургу, где более 71% всех апартаментов находятся под управлением профессиональных УК.
Ещё про 2 параметра, существенно влияющих на ценность курортной недвижимости для инвестиций, расскажу в следующий раз - подписывайтесь.
Рекомендуем статьи для покупателей новостроек:
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если вы с чем-то не согласны или нашли ошибку в данных/расчётах, пожалуйста, напишите в комментариях. Только конструктивно. А если интересует больше информации о недвижимости Крыма, то можно почитать нас в Телеграм или обратиться с запросом на https://t.me/nilM2tvpro.