Первая часть интервью: «Один на один с кредитом останетесь вы»: эксперт о реальных перспективах рынка жилья в Уфе
Интервью в формате видео смотрите по ссылке
– Давайте перейдем к теме загородного жилья. Насколько вырос интерес к загородному жилью и к таунхаусу, в том числе в последнее время?
– Интерес вырос, но сейчас он другого качества. Первая волна, лет 10–15 назад, была: «продай квартиру в городе, живи в загородном доме». Многие тогда наступили на грабли: не рассчитали силы, не подумали об инфраструктуре. Возить детей в школу в город, добираться до работы – оказалось тяжело. Многие тогда вернулись обратно в город, хоть в однокомнатную квартиру.
Сейчас вторая волна – более осознанная и подготовленная. И главное – кое-какая инфраструктура вокруг крупных поселков, особенно в южном направлении, например, в районе Булгаково, уже появилась. Там есть и школы, и детские сады, и магазины, и пункты выдачи заказов. Появились регулярные маршрутки и автобусы. Жить стало комфортнее.
Люди едут за город уже не под влиянием рекламы, а по внутреннему убеждению. И причины теперь другие.
Первая – экология. Воздух в Уфе, кто бы что ни говорил, оставляет желать лучшего. Я сама много езжу по стране – в Самаре, Нижнем Новгороде дышится по-другому. Люди устали от выбросов и хотят свежего воздуха.
Вторая – безопасность. Это щепетильная тема, но многие отмечают, что за городом, в отдалении от крупных промышленных объектов, как-то спокойнее.
Третья – цена. Стоимость квадратного метра в городе зашкаливает. За те же деньги за городом можно купить гораздо большую площадь – полноценный дом для семьи.
– Что выгоднее: построить самому или купить готовый дом?
– Строить самому выгодно только, если вы сами профессиональный строитель или архитектор. У меня есть такой знакомый – он сам все спроектировал и построил. Для всех остальных это путь на грани подвига. Стройматериалы дорогие, найти хорошую, ответственную бригаду – огромная проблема. Все дефицитные кадры ушли к крупным застройщикам. Поэтому большинство сейчас смотрит на готовые дома на вторичном рынке. Часто кирпичный дом, построенный 15 лет назад, оказывается лучше и надежнее новодела. Да, ему может потребоваться косметический ремонт, но он стоит на хорошем фундаменте, из качественных материалов, а главное – у него уже есть история: прижились ли деревья, как ведет себя участок весной, нет ли проблем с коммуникациями. И часто такой дом с большим участком и уже сложившимся укладом стоит столько же, сколько новенький, но маленький и без забора. А ведь облагородить участок и поставить забор – это еще десятки, если не сотни тысяч рублей.
– На что в первую очередь обратить внимание при выборе загородной недвижимости?
– Первое и самое главное – юридическая чистота участка. Это не тот случай, когда можно сэкономить. Везите с собой на просмотр кадастрового инженера. Он должен проверить по координатам, что границы участка точно совпадают с тем, что в кадастровом паспорте и на публичной карте. Нередки случаи, когда баня или гараж заходят на соседскую землю. А без уточнения границ Росреестр сделки уже не пропускает, и могут возникнуть сложности в последующем.
Второе – техническая экспертиза самого дома. Если покупаете готовое строение, обязательно нанимайте независимого специалиста-строителя, не того, кого порекомендует продавец. Он с тепловизором проверит, нет ли мостиков холода, где промерзают стены, оценит состояние кровли, фундамента, коммуникаций (канализация, вода, газ). На этом экономить нельзя. Лучше заплатить 10–15 тысяч за экспертизу, чем потом вложить миллионы в ремонт промерзающего дома.
– Камила Асхатовна, хотелось бы нашим зрителям дать несколько практичных советов при выборе жилья. Как обезопасить себя при покупке?
– Давайте, сейчас дам самое полезное. Если то, что я говорила раньше, для кого-то было дискуссионным, то здесь – чистая практика.
Раньше главными рисками на «вторичке» были «призраки» из прошлого: прописанные лица, которые когда-то отказались от приватизации и сохранили право пожизненного проживания, или липовые доверенности. Сейчас благодаря цифровизации эти проблемы практически сняты. Росреестр автоматически проверяет подлинность документов через каналы с нотариатами и загсами. Но на смену им пришли современные, куда более серьезные риски. Главный из них – банкротство продавца.
Причем это может случиться не вчера, а в течение трех лет после вашей покупки. И если продавец будет признан банкротом, конкурсный управляющий имеет полное право предъявить иск и потребовать вернуть эту квартиру в конкурсную массу для расчета с кредиторами. Ваша единственная защита – доказать, что вы добросовестный приобретатель.
Как это сделать? Вот пошаговая инструкция:
1. Только безопасные расчеты! Забудьте о наличных и банковских ячейках!
– Банковская ячейка – это небезопасно. Запомните это раз и навсегда, что бы вам ни говорили.
– Используйте аккредитив (например, в Сбербанке) или Сервис безопасных расчетов (СБР). Это стоит недорого – от 100 до 3000 рублей в зависимости от банка. Суть в том, что деньги блокируются на специальном счете и не могут быть получены продавцом до момента официальной регистрации перехода права в Росреестре. Как только регистрация прошла – деньги автоматически разблокируются. Это защищает обе стороны: продавец уверен, что деньги есть, а покупатель – что он не отдаст их просто так.
2. Тщательно проверяйте и квартиру, и продавца.
– Раньше мы смотрели историю объекта. Теперь фокус сместился на историю собственника.
– Обязательно проверяйте его на наличие крупных долгов у судебных приставов. Есть масса открытых сервисов, где это можно увидеть. Если долги многомиллионные – это красный флаг, высок риск его будущего банкротства.
– Если продавец не против, можно попросить его показать кредитную историю. Чистый и добросовестный продавец, как правило, не отказывает.
– Проверяйте не только самого продавца, но и его супруга/супругу! Если квартира куплена в браке, она является совместной собственностью, даже если в документах фигурирует только один человек. Если второй супруг окажется банкротом, это также может стать основанием для оспаривания сделки.
3. Особое внимание – продавцам-бизнесменам.
– Был реальный случай: очень известный и, казалось бы, успешный уфимский бизнесмен продавал роскошный коттедж. Проверка показала, что его компания признана банкротом, а на него самого возложена субсидиарная ответственность по долгам компании. Это значит, что все его личное имущество, включая этот коттедж, должно пойти на погашение долгов перед кредиторами. Он пытался быстро продать дом, чтобы вывести деньги. Покупатель, который не проверил бы это, лишился бы и денег, и жилья через суд.
– Какие еще самые частые ошибки совершают покупатели?
– Стесняться! Не стесняйтесь приходить и смотреть квартиру десять раз. Не стесняйтесь прийти с независимым специалистом-строителем, который оценит качество ремонта и скрытые дефекты. Не стесняйтесь поговорить с соседями – они могут рассказать такое, о чем умолчит продавец. Например, о потопах, конфликтных жильцах, проблемах с коммуникациями.
– Стоит ли торговаться?
– Обязательно! Сейчас рынок покупательский. Все продавцы на «вторичке» скидывают цену. Если раньше торговались на 50-100 тысяч, сейчас речь идет о сотнях тысяч рублей. Выставили за 6.5 млн – смело предлагайте 6.1 млн. Кто не готов уступать, тот сидит со своим предложением месяцами и годами. С застройщиками тоже можно торговаться – многие идут на индивидуальные скидки, особенно на неходовые объекты.
– Если бы у вас была ипотека на 30 лет, что бы вы купили в Уфе?
– Давайте честно: ипотека на 30 лет дается только тогда, когда вы не можете позволить себе платеж по кредиту на 15 лет. Это значит, что нагрузка на ваш бюджет слишком высока. Я бы ни при каких обстоятельствах не взяла ипотеку на такой срок. Это кабала, а не решение жилищного вопроса. Оптимальный срок – 15 лет, и если вы на него не проходите по доходу, значит, вам нужно либо копить на больший первоначальный взнос, либо рассматривать более дешевые варианты. Не стоит себя загонять в финансовую ловушку на три десятилетия.
– Спасибо, Камила Асхатовна, за этот полезный и предметный разговор. Надеюсь, наши зрители смогли почерпнуть для себя массу важной информации.
