Выбор между квартирой и апартаментами стал особенно актуальным в 2025 году. С одной стороны — традиционный рынок с устоявшейся инфраструктурой, с другой — новые форматы с сервисом и потенциалом дохода. В этой статье рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта, сравним юридические нюансы, рентабельность и актуальность на рынке Москвы.
Ценовая ситуация и перспективы роста
- Квартиры (новостройки и вторичный рынок) уверенно удерживают позиции: М² растет медленно, но стабильно. Так, вторичка в Москве прибавляет в среднем 0,5% в месяц, или 6–7% в год .
На рынке новостроек динамика чуть выше: в 2025 году средняя цена в сегменте выросла на 8–10%, что объясняется ограниченным предложением, сокращением ввода и ростом себестоимости строительства. - Апартаменты в Москве часто продаются «под ключ» — с готовым ремонтом и меблировкой, что особенно привлекательно для тех, кто рассматривает их исключительно как инвестицию или временное жильё. В центре города, особенно в Москве-Сити, доходность таких форматов может достигать 9% годовых. Однако нужно учитывать законодательные ограничения: в современной градостроительной политике apартаменты официально относятся к коммерческим помещениям, а не к жилым — без права прописки и льгот. Такие объекты часто стоят дешевле квартир (на 15–20%), но имеют более высокие коммунальные и налоговые расходы, а также ограниченный правовой статус.
Юридический статус и эксплуатация
1. Статус квартиры (жилого помещения)
Квартира — это жилое помещение. Она предоставляет владельцу возможность:
- получать постоянную регистрацию (прописку);
- пользоваться льготами (например, налоговыми, социальными);
- участвовать в программах вроде семейной или военной ипотеки;
- оплачивать коммунальные услуги по жилищным тарифам, которые обычно ниже коммерческих.
2. Юридический статус апартаментов
Апартаменты юридически относятся к коммерческой недвижимости, а не к жилому фонду. Это имеет ряд последствий:
- Постоянная прописка невозможна, а временная регистрация возможна лишь в исключительных случаях (например, если объект официально оформлен как гостиница).
- Коммунальные платежи и налоги — значительно выше, чем в обычных квартирах.
- На застройщика не распространяются требования по обеспечению социнфраструктуры (школы, детсады, поликлиники), а также санитарные и шумовые нормы.
- Отсутствие повторного применения закона о тишине, а также минимальных требований к комфорту, безопасности и шумовой защите.
Инфраструктура и локация
Квартиры в новостройках и на вторичке обычно располагаются в районах с развитой инфраструктурой: школы, детские сады, магазины, транспорт. Девелоперы обязаны учитывать нормативы и создавать комфортную среду с благоустроенными дворами и парковками. Поэтому квартиры чаще подходят для семей и долгосрочного проживания, где важна предсказуемость и наличие социальных объектов.
Апартаменты чаще строятся в центральных районах или у транспортных узлов, что делает их привлекательными для аренды и инвестиций. Но при высокой цене за метр они обычно не обеспечены школами и детсадами, а сервис ограничен. Жильцы получают престижный адрес и удобство локации, но инфраструктура для жизни может быть минимальной.
Инвестиционная привлекательность
Квартиры — надёжный и универсальный актив. Средняя доходность от аренды в Москве — 6-7% годовых, при этом спрос стабилен и формируется как семьями, так и молодыми специалистами. Квартира подходит для проживания, сдачи или перепродажи, что делает её более ликвидной и предсказуемой инвестицией с низким уровнем риска.
Апартаменты могут приносить выше доходность — до 9% годовых в формате апарт-отелей с управляющей компанией. Однако рынок этого сегмента ограничен, а риски выше: доходность зависит от профессионализма управляющего и ситуации на рынке аренды. К тому же отсутствие статуса жилья снижает универсальность и усложняет перепродажу.
Как изменился спрос в 2025 году
В 2025 году аренда стала главным драйвером рынка жилья. Спрос на компактные форматы вырос: предложение студий увеличилось на 51%, однокомнатных — на 23%, при этом такие квартиры уходят за 1–3 дня, что говорит о дефиците и высокой ликвидности.
Главная причина — ипотечные ставки до 30%, сделавшие покупку недоступной для многих. Интересно, что на фоне этого тренда внимание инвесторов и арендаторов сместилось не только в сторону классических квартир, но и в пользу альтернативных форматов, например, апартаментов. Апартаменты, несмотря на юридические ограничения, востребованы за счёт более низкой цены входа и удобных локаций в центре или у транспортных узлов.
Что выбрать?
Квартира — это традиционный, юридически безопасный и стабильный выбор, особенно для семей и тех, кто хочет прописываться и участвовать в госпрограммах.
Апартаменты — формат, интересный инвесторам или тем, кто ищет доход от аренды и риск не пугает. Но важно учитывать его ограниченный статус и нестабильную юрисдикцию.
А вы за что: квартиру или апартаменты, и почему? Пишите мнение в комментариях!
