Кому-то нужен тихий дом у моря, кому-то компактная квартира рядом с инфраструктурой, кто-то рассматривает виллу под сдачу. Ниже простые и честные ответы на вопросы, которые чаще всего задают тем, кто решил купить недвижимость в Таиланде.
Можно ли купить недвижимость в Таиланде?
Это пожалуй самый первый и важный вопрос. Коротко: "Да, можно." Но есть нюансы.
Иностранцам проще всего купить квартиру в кондоминиуме: это прямая собственность (так называемый freehold) при условии, что иностранная квота в доме не превышает 49 процентов. Да, согласно законодательству Таиланда иностранцы могут иметь в собственности не более 49% квартир в одном многоэтажном жилом доме. Остальные 51% приобретаются тайцами или тайскими компаниями.
Землю и дома иностранцы в собственность напрямую обычно не оформляют, поэтому используют долгосрочную аренду на 30 лет с опцией продления или покупают дом, зарегистрированный на компанию. Это своеобразный обход закона, запрещающего иностранцам владеть землей в Таиланде.
Что выбрать: квартиру, дом или виллу
- Покупка квартиры в Таиланде подходит тем, кто хочет минимальный уход за объектом, понятные платежи и простую перепродажу.
- Купить дом в Таиланде выбирают те, кто ценит приватность, участок, собственную парковку. Важно понимать, что обычно это дом на арендуемой земле, а не прямая собственность на участок.
- Купить виллу в Таиланде логично для семейного проживания или для сдачи премиум-сегменту на долгий срок. Управление и коммунальные расходы выше, зато формат востребован у релокантов и зимовщиков.
И здесь стоит сделать личный вывод. Да, вилла способна приносить больше дохода в аренду, особенно если это хороший район и качественный объект. Но квартира в собственности надёжнее. Дело в том, что кондоминиумы можно оформлять, как я писал выше, в прямую собственность, а вот дом или вилла никогда не сможет быть связана с иностранным именем напрямую. А это всегда риск: достаточно, чтобы бухгалтер в компании вовремя не закрыл отчётность, и можно столкнуться с проблемами вплоть до потери «своей» недвижимости. Поэтому наличие квартиры, которая юридически принадлежит именно вам, - это серьёзное преимущество. К тому же её стоимость ниже, а значит, вход в инвестиционный бизнес проще.
Но важно понимать и другое: никакая недвижимость в Таиланде не даёт вам права на проживание в стране. Хоть квартира за 2 миллиона, хоть вилла за 100 - специальной визы или скидок на её оформление вы не получите. Если по какой-то причине вам поставят запрет на въезд, то придётся либо продавать объект (и квартиру в таком случае продать проще и быстрее), либо сдавать его в управление агентству недвижимости.
Сколько стоит купить виллу в Таиланде
Цены на жильё в Таиланде зависят от трёх ключевых факторов: район, площадь участка и состояние объекта. Чем ближе дом к морю и чем выше класс поселка, тем ощутимее разница в стоимости. В Паттайе, например, типичная вилла с тремя спальнями в охраняемом поселке начинается от среднего бюджета, а варианты с бассейном и свежим ремонтом ощутимо дороже. На Пхукете диапазон ещё шире из-за статуса дорогого курорта.
Тем не менее недорого купить дом в Таиланде вполне реально, если смотреть не первую линию, а районы в 10–20 минутах езды от моря, рассматривать дома постарше с последующим ремонтом и торговаться после проверки объекта.
Для ориентира:
- Бюджетный сегмент (до 8 млн батов) — это компактные дома и виллы от 70 до 200 м², чаще на удалении от моря. В Восточной Паттайе или Хуай Яй можно найти предложения от 2,7-3,5 млн ฿ за дом площадью 90-160 м², а за 5-8 млн ฿ уже брать просторные дома с 3-4 спальнями.
- Средний сегмент (8–20 млн батов) — самый популярный у иностранцев. Это полноценные виллы 200-400 м² с бассейном, садом и 3-4 спальнями в престижных охраняемых комплексах возле Мабпрачана, Джомтьена или Бангсаре. Цены здесь колеблются от 9-10 млн ฿ до 17-18 млн ฿.
- Премиум и люкс (от 20 млн батов) — просторные резиденции от 400 до 1700 м², с пятью и более спальнями, индивидуальным дизайном и панорамным видом на море. Некоторые виллы имеют собственный причал для яхты. Цены начинаются от 30 млн ฿ и доходят до сотен миллионов: уникальные объекты могут стоить 200+ млн ฿.
Таким образом, рынок Паттайи и окрестностей предлагает всё - от доступных вариантов за несколько миллионов батов до элитных особняков уровня «супер-люкс».
Паттайя: где выгодно покупать
Если вас интересует именно Паттайя, то выбор района напрямую зависит от ваших целей - жить самому или инвестировать.
- Восточная Паттайя (Мабпракан, Хуай Яй, На Джомтьен). Здесь действительно проще найти просторный дом или виллу по адекватной цене, потому что действует простое правило: чем дальше от моря, тем ниже стоимость земли и больше выбор по площади. Проживание в восточной Паттайе (так называемый среди риэлторов Дарксайд) отлично подойдёт для постоянного проживания или для тех, кто ищет недорогое жильё в зелёной зоне с тишиной и спокойствием.
- Вонгамат - престижный район у моря. Квартиры здесь заметно дороже, чем в среднем по городу, но они хорошо сдаются. Если цель - купить недвижимость в Таиланде именно как инвестицию, то Вонгамат остаётся одним из лучших вариантов: иностранцы и туристы охотно платят за апартаменты рядом с пляжем.
- Центр и Джомтьен - золотая середина. В Джомтьене можно найти квартиры с видом на море по более умеренной цене, чем в Вонгаматe. Район активно застраивается, здесь много ресторанов, магазинов и новая инфраструктура, что повышает инвестиционную привлекательность.
- Виллы и дома лучше всего покупать не в центре, а в районах с более просторными поселками: Восточная Паттайя, Мабпракан, Хуай Яй. Здесь за ту же сумму вы получите участок больше, чем в прибрежной зоне. Для аренды «премиум» лучше подойдут закрытые поселки в На Джомтьене или Бангсаре, особенно если объект расположен недалеко от пляжа.
Сейчас город активно расширяется, появляются новые комплексы и дороги, поэтому подобрать недвижимость под любой бюджет стало проще: от студий в кондоминиумах до элитных вилл на берегу.
Подробный разбор районов Паттайи я сделал в отдельной статье — читайте здесь.
Сколько стоит содержание и какие есть налоги
Планируйте два блока расходов:
- разовые при оформлении сделки, которые обычно делятся между сторонами и зависят от типа собственности и истории объекта, сюда же входят комиссионные агенту;
- ежегодные: коммунальные платежи, обслуживание поселка/кондо, страхование, а также налоги на недвижимость в Таиланде. Точные расчеты даются после выбора конкретного объекта. Для примера: в квартире площадью 45 квадратных метров годовое обслуживание будет около 16 тысяч батов (зависит от управляющей компании), а налог - около 500-600 батов в год.
Что если я хочу купить недвижимость в Таиланде для себя и как инвестицию
Рассматривать недвижимость в Тае для инвестиции необходимо без розовых очков. Главная ошибка новичков - считать доходность только по высоким ставкам аренды в сезон. Реально оценивают всегда среднегодовую загрузку, учитывая периоды простоя. Например, квартира может приносить 25-30 тысяч батов в высокий сезон, но в низкий простоять пустой два-три месяца.
Важно также сравнивать доходность с альтернативными инструментами: банковскими депозитами, фондовым рынком или недвижимостью в других странах. В Таиланде окупаемость обычно составляет 8-12 лет для квартир и 10-15 лет для домов и вилл, если сдавать их в долгосрочную аренду.
При выборе объекта ориентируйтесь на базовые требования арендаторов: парковка, кухня, стиральная машина и быстрый интернет. Эти мелочи напрямую влияют на то, будет ли квартира востребована или простаивать. В курортных городах, таких как Паттайя или Пхукет, краткосрочная аренда регулируется всё строже: в кондоминиумах она зачастую запрещена, а для легальной сдачи через платформы вроде Airbnb нужна гостиничная лицензия. Поэтому для стабильного дохода выгоднее смотреть именно долгосрочных арендаторов - экспатов, зимовщиков, семей.
Читайте подробнее в статье: Сколько можно заработать, сдавая жильё в Таиланде?
Как проходит сделка: короткий алгоритм
Процесс покупки недвижимости в Таиланде можно условно разделить на несколько этапов, и на каждом есть свои тонкости:
- Выбор объекта и депозит. После согласования цены покупатель вносит депозит (обычно 5-10%), и объект снимается с продажи.
- Проверка юридической чистоты. Здесь важно убедиться, что продавец действительно владелец, объект не в залоге и нет судебных обременений. Проверяются кадастровые данные, статус земли и квоты для иностранцев.
- Договор купли-продажи. Составляется на английском и тайском языках. Важно заранее зафиксировать, кто оплачивает государственные сборы (обычно 50/50, но бывает и по-другому).
- Оплата. Закон требует, чтобы деньги поступали в Таиланд в иностранной валюте и конвертировались в баты через местный банк. Покупатель получает официальный документ - Foreign Exchange Transaction Form (FET), который потом понадобится для регистрации права собственности.
- Регистрация. Заключительный этап проходит в Земельном департаменте. После внесения данных в реестр вы получаете Chanote - документ, подтверждающий право собственности.
На практике сделка занимает от двух недель до пары месяцев, в зависимости от сложности проверки и скорости банковских переводов. Чтобы минимизировать риски, почти всегда рекомендуется работать с юристом или лицензированным агентством, которое сопровождает сделку до конца.
Можно ли купить недвижимость в Таиланде россиянам?
Да, правила для россиян такие же, как и для других иностранцев: можно покупать квартиры в кондоминиумах по схеме freehold и дома через долгосрочную аренду земли или компанию. Но есть нюанс - основная сложность связана не с юридической стороной, а с переводом денег.
После введённых ограничений прямой банковский перевод из России в Таиланд стал проблематичным. Поэтому многие агентства недвижимости предлагают обходное решение: часть средств принимается в России, а сама сделка оформляется уже на территории Таиланда. Такой вариант позволяет соблюсти требования тайских властей, ведь для регистрации собственности необходимо показать так называемый Foreign Exchange Transaction Form - документ, подтверждающий перевод валюты из-за границы.
Важно учитывать, что у каждого банка и агентства может быть своя практика. Одни помогают провести расчёт через партнёрские структуры, другие советуют заранее открывать счёт в тайском банке и переводить средства через дружественные страны. В любом случае лучше заранее обсудить схему оплаты и подготовить пакет документов, подтверждающих происхождение денег, чтобы сделка прошла без задержек.
От себя добавлю: не планируйте пожалуйста переводы через какие-либо сторонние обменники или телеграмм аккаунты.
Частые короткие вопросы
Недвижимость в Таиланде для иностранцев стоимость.
Старт зависит от города и отдаленности от моря. Квартира студийного формата может быть доступна по нижней планке, «однушки» и «двушки» - выше, дома и виллы - еще выше. Сравнивайте похожие по метражу и локации объекты, а не разные классы.
Хочу для жизни, а потом сдавать. Что брать
Если бюджет ограничен, разумно начать с квартиры: проще управлять, легче продать. Для семьи с детьми дом удобнее, но подумайте о школе, маршрутах и времени до моря.
Как ускорить поиск
Заранее определите минимальные требования: район, тип дома или квартиры, метраж, наличие бассейна, парковки, до какого уровня ремонта вы готовы доводить объект сами.
Итог
Если коротко, сперва определите цель: жить, сдавать или совмещать. После этого выбирайте формат: квартира, дом или вилла. Дальше считайте бюджет с учетом оформления и содержания, задавайте себе правильные вопросы и опирайтесь на проверку объекта, а не на «красивые фотографии». Так вы без лишних сюрпризов сможете купить недвижимость в Таиланде, будь то квартира у моря, «земляной» дом для семьи или аккуратная вилла под долгосрочную аренду.
Контакты
Свяжитесь с нами для бесплатной консультации и расчёта потенциальной доходности вашего объекта.
Автор: Алексей
