Рынок недвижимости России летом 2025 года переживает беспрецедентный разрыв цен между первичным и вторичным жильём. В отдельных регионах, особенно в Центральной России, различие в стоимости квадратного метра между новостройками и «вторичкой» достигло 80%. В среднем по стране разрыв составляет около 60%: новостройки стоят примерно 205 000 руб./кв.м, а готовое жильё – 128 000 руб./кв.м. В Северо-Западном регионе разница – 57%, а наименьший разрыв отмечен на Северном Кавказе — 12%.
Причины аномального разрыва в стоимости жилья
Льготная ипотека на новостройки
С 2020 года массовое внедрение льготной ипотеки под 7% на первичное жильё резко подстегнуло спрос на новостройки. Покупатели стремились воспользоваться выгодными условиями, и застройщики этим воспользовались, постепенно наращивая цены.
Недоступность ипотеки на вторичку
Для вторичного жилья ипотека остаётся крайне дорогой (до 30% годовых), что делает его менее доступным для большинства покупателей. По этой причине спрос на «вторичку» упал, а рост цен замедлился, хотя на отдельных рынках стоимость вторичного жилья даже снизилась.
Рост себестоимости строительства
Застройщики сталкиваются с удорожанием стройматериалов, рабочей силы и земли. Всё это закладывается в конечную цену для покупателя, дополнительно разгоняя разрыв.
Риски для покупателей
Такие пропорции уже несут реальные риски. Если покупатель новостройки в ипотеку не сможет продолжить выплаты, продать квартиру по цене вторичного рынка он уже не сможет — и рискует остаться должен банку.
Особенности регионов и сегментов
Лидирует по разрыву Центральная Россия (в среднем по Москве 294,000руб./кв.м на первичке против 164,000руб./кв.м на вторичке). В ряде мегаполисов, однако, вторичное жильё может быть даже дороже новостроек из-за лучшей локации и инфраструктуры.
Перспективы рынка недвижимости в РФ
Даже официальные лица называют такой разрыв «кричащим дисбалансом» рынка. Сценарий выравнивания возможен только при отмене льготных программ или существенном снижении ключевой ставки до 10–12%. Однако при сохранении нынешних условий сложно ожидать значительного сближения ценового разрыва.
Что делать рядовому инвестору или покупателю? Проявлять осторожность, рационально взвешивать свои ипотечные возможности, помнить про риски перепродажи новостройки и не поддаваться ажиотажу. Сегодня рынок — не для тех, кто ищет лёгкой быстрой прибыли, а для тех, кто умеет считать и готов к долгой игре. Как и на шахматной доске — важен не первый поспешный ход, а стратегическая выдержка и расчёт.