На старте года казалось, что рынок жилья начинает понемногу оживать, но недолго музыка играла. После лёгкого подъёма в первом квартале рынок снова ушёл в «сонное царство». По данным IRN, за шесть месяцев цена «квадрата» в старой Москве прибавила менее 2%. С учётом инфляции и роста ставок по вкладам — это, по сути, минус.
Новостройки: спад спроса и дефицит доступных лотов
Первичный рынок сейчас переживает не лучшие времена.
Цены официально растут. В «старой» Москве средний ценник в прайсах прибавил 5–7%. Но это больше витринная история: в реальности при полной оплате или ипотеке без субсидий можно получить скидку 10–20%.
Особенно досталось сегменту «эконом» и массовому бизнес-классу — в частности, тем проектам, что выходят на старте продаж и раньше хорошо разлетались благодаря льготной ипотеке. После отмены господдержки покупательский интерес в этих категориях просел сильнее всего.
На премиальный и элитный сегмент отсутствие льготной ипотеки почти не повлияло. Тут большинство сделок проходят за свободные деньги или по индивидуальным закрытым условиям от частных банков. В этих лигах другие правила игры.
А вот с бизнес-классом всё сложнее. Многие проекты в этом сегменте оказались переоценёнными — и по ожиданиям, и по ценам. Часть застройщиков «ушла в бизнес», потому что другие форматы просто перестали быть выгодными. Но по сути, в большинстве случаев перед нами часто комфорт-класс по начинке, а бизнес — только по цене. Неудивительно, что спрос здесь за полгода сильно просел.
В среднем по рынку новостроек Москвы — падение спроса от 15 до 45%, в зависимости от сегмента и района. И это, скорее всего, ещё не дно. Прогноз экспертов на второе полугодие — минус 15–20% от текущих значений.
И всё же, как и на вторичке, хорошие проекты по разумной цене, особенно на финальной стадии строительства, покупают очень активно. Только вот таких предложений — единицы.
Вторичка: рынок через альтернативу
За первые шесть месяцев 2025 года интерес к покупке квартир на вторичке в Москве ощутимо просел — спрос оказался на 18% ниже, чем год назад. Такую статистику приводит РБК, ссылаясь на данные федерального агентства недвижимости.
В начале года был короткий всплеск — на фоне слухов о возможной заморозке вкладов часть людей начала перекладываться в недвижимость. Но как только стало ясно, что тревога ложная, активность быстро сошла на нет.
90% сделок сейчас — альтернативные, то есть с участием средств от продажи другой квартиры. Ипотека здесь практически не работает. Если и берут, то лишь на «довесок» в 1–4 млн рублей.
Продавцы заняли выжидательную позицию. Кто-то сдал в аренду, кто-то просто снял объект с продажи.
Цены пока держатся лишь потому, что на рынке — дефицит ликвидных вариантов. Квартир с завышенными ценами достаточно, но настоящих «хороших» объектов мало — и они уходят довольно быстро. Остается переоцененный неликвид, который стоит мёртвым грузом, создавая иллюзию роста цен.
Ипотека — якорь, а не двигатель
Главный тормоз — высокая ипотечная ставка. По данным Домклик, выдачи рыночной ипотеки рухнули на 71% по сравнению со вторым полугодием 2024 года.
ЦБ в июне снизил ключевую ставку на 1 п. п., но это скорее символический жест. Чтобы рынок начал дышать, нужны ставки хотя бы 13–14%, а лучше — ниже 12%. Но ЦБ уже дал понять: снижать будет медленно и осторожно.
Цены падают или растут?
Информация из разных источников часто противоречива. Маркетологи, чтобы подстегнуть продажи, стараются убедить покупателей в неизбежном росте цен. И действительно, в рекламе можно увидеть, что стоимость жилья где-то понемногу увеличивается.
Многие продавцы корректируют свои ожидания. Цены в рекламе и сделках сильно отличаются. Вот данные из агрегатора недвижимости База WinNER на 14.07.25 г.: даже в рекламе прослеживается тенденция к снижению цен (зеленых стрелочек вниз больше, чем красных вверх).
Большинство продавцов по-прежнему надеются просто переждать этот период.
Пока что массовых скидок на рынке нет: в среднем по Москве дисконт составляет 4–6%. Однако для срочных или проблемных лотов (например, без ремонта, с неудачным видом из окон или юридическими сложностями) скидки могут достигать 15% и выше.
Что дальше?
- Вторичка уже несколько месяцев демонстрирует плавное снижение цен не только в сделках, но уже и в объявлениях.
- На первичке также фиксировались снижения цен в июне в месячном выражении.
- Оживление возможно только в случае ускоренного снижения ключевой ставки. Пока такой сценарий выглядит маловероятным.
Новая реальность рынка
Рынок недвижимости Москвы сегодня — рынок ждунов.
Покупатели ждут снижения ставок, продавцы — роста цен, застройщики надеются на чудо и помощь государства.
Иллюзии об инвестиционном буме стоит оставить в прошлом. Сейчас выигрывают те, кто трезво оценивает ситуацию, умеет торговаться и принимать решения без розовых очков.
Некоторые эксперты считают, что рынок недвижимости переживает кризис, который по масштабу может превзойти 2008 и 2016–2017 годы.
Выводы
✅ Покупателям
Если у вас на руках вся сумма или вы подходите под льготную программу — сейчас хорошее время. Можно получить хорошую скидку как у застройщиков, так и на вторичке.
Если нужно срочно расширяться и не хватает совсем немного — имеет смысл взять ипотеку на разницу. Через год-полтора сможете спокойно рефинансировать.
✅ Продавцам
- Оценивайте квартиру адекватно и будьте готовы к переговорам. Ликвидные объекты по честной цене уходят за 3–7 недель. Как продать квартиру по максимальной цене на любом рынке, писала здесь.
- Кризис у тех, кто переоценил свою недвижимость и надеется на покупателей, которые не ориентируются в рынке, кто ждет «своего» покупателя. Большая вероятность, что не дождетесь.
- Если у вас квартира в старом фонде, сейчас, возможно, последние месяцы, когда можно получить за неё максимальную цену. После восстановления рынка в первую очередь начнут дорожать квартиры в новых современных домах, а старый фонд уже, скорее всего, не вернется к прежним позициям — с каждым годом разница будет только увеличиваться не в его пользу.
- Если у вас современный объект и вы никуда не торопитесь, имеет смысл сдавать его в аренду на 3–5 лет. За это время вы получите доход, а когда рынок восстановится, сможете продать квартиру дороже.
✅ Инвесторам
Не ждите бурного роста. Рынок сейчас — не про быстрые деньги. Если планируете вложиться, смотрите в горизонт от 5 лет и ориентируйтесь на доход от аренды.
Особенно внимательно выбирайте локацию и объект. О том, как выбрать ликвидный объект, писала здесь.
А вы что думаете по этому поводу?
Планируете продавать или покупать недвижимость в Москве? Записывайтесь на бесплатную консультацию👇
WhatsApp/Telegram +7-989-114-38-48, Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости, партнер Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.
