В этой статье я поделюсь своим опытом выбора ликвидного объекта. Расскажу, на что стоит обратить внимание и какие объекты не рекомендуется покупать.
Некоторые покупатели, когда покупают объект, не заглядывают в будущее, не учитывают ликвидность объекта.
Что такое ликвидный объект недвижимости? Это недвижимость, которую можно быстро и без особых трудностей продать по рыночной цене. Поэтому, выбирая объект для покупки, важно учитывать его ликвидность, даже если в данный момент вам кажется, что вы его покупаете на всю оставшуюся жизнь.
Особенно важно учитывать ликвидность при выборе объектов для инвестиций, но и для жизни это правило также актуально. В среднем семья меняет жилье раз в 7-10 лет. Поэтому, делая выбор сегодня, постарайтесь заглянуть в будущее и понять, будет ли этот объект пользоваться спросом через 7-10 лет.
Какие объекты в Москве стоит рассмотреть для выгодной продажи в будущем?
Прежде всего, я бы посоветовала обратить внимание на новостройки и дома, которые были построены после 2018 года. Особенно рекомендую рассмотреть некоторые локации, связанные с комплексным развитием территорий (КРТ).
Сейчас эти районы могут выглядеть не очень привлекательно из-за строительных работ, грязи и неразвитости инфраструктуры. Зато цены на недвижимость там часто ниже, чем в обжитых районах. Если вы рассматриваете возможность инвестиций, то такие районы могут стать хорошим выбором.
Однако есть одно важное условие: инвестирование должно быть неспекулятивным. Это значит, что нельзя покупать недвижимость на ранней стадии и сразу же продавать после сдачи комплекса. Сейчас работает другая стратегия: купить недвижимость сейчас, дождаться сдачи комплекса и сдать объект в аренду на 5–7 лет. За это время локация и объект вырастут в цене, вы получите доход от аренды, и, что важно, через 5 лет вам не придётся платить налоги. После этого можно решить, сдавать ли недвижимость дальше или продать и вложить в другой актив.
При выборе локации для аренды важно учесть, что не все районы подходят. Выбирайте локации, где много учебных заведений, бизнес-центров и рядом метро или его перспективой в ближайшем будущем.
Если вам до сих пор предлагают схему, согласно которой, купив квартиру на этапе котлована, вы получите 30% прибыли при сдаче объекта, то это, мягко говоря, не совсем правда.
За последние несколько недель я провела несколько консультаций, на которых инвесторы пытались выйти из проектов, где им обещали прибыль в 30% через 1-2 года после покупки. Однако по итогу они смогут выйти в лучшем случае в ноль, но часто с убытками. Сейчас на рынке наблюдается большое количество подобных объектов. Инвесторы выставляют их на продажу по завышенным ценам, но не могут найти покупателей, поскольку не готовы снижать цену, чтобы не уйти в минус, а покупатели не хотят приобретать объекты по таким ценам.
Я бы посоветовала таким инвесторам не продавать объект сейчас, если есть возможность, а подождать 3–5 лет. За это время его стоимость вырастет, и вам не придётся платить налог с продажи.
В настоящее время покупка новостройки для дальнейшей перепродажи не является привлекательным вариантом для инвестиций. Эта схема больше не работает, и оптимальным решением остаётся покупка под аренду.
Многие покупатели до сих пор считают, что цены на квартиры на этапе котлована ниже, чем на готовые. Однако с 2019 года, когда были введены эскроу-счета, это утверждение стало не актуальным.
Как работала схема для инвесторов до 2019 года?
До 2019 года схема работы инвесторов была другой. В то время ещё не существовало эскроу-счетов, и покупатели могли приобрести квартиру на этапе котлована с хорошей скидкой, обычно составляющей около 30%. Это была скидка за риски. Более того, на этом этапе обычно предлагали самые ликвидные лоты.
После завершения строительства инвестор мог продать свою квартиру с хорошей прибылью.
Что изменилось после 2019 года?
С введением эскроу-счетов деньги покупателей теперь хранятся на специальных счетах, и у застройщика нет к ним доступа до введения дома в эксплуатацию. Финансирование строительства осуществляется банками, которые выделяют проектное финансирование. Поэтому застройщику нет смысла предоставлять дисконт на старте, так как риски для инвесторов значительно снизились.
Вместо этого он может создавать видимость дисконта, выводя вначале на рынок самые неликвидные объекты (невидовые, неудобные планировки и так далее), на которые и так всегда предоставляются скидки.
Часто именно перед сдачей комплекса застройщики могут предлагать хорошие скидки, чтобы быстрее наполнить эскроу-счета.
Что еще повлияло на эту стратегию, почему спекулятивная схема стала нерентабельной? С 2023 года, когда началось повышение ключевой ставки, на рынке недвижимости возник дисбаланс в ценообразовании.
Из-за того, что на новостройки действовали льготные ипотечные программы, а ключевая ставка на вторичном рынке стала менее привлекательной, новостройки стали дороже, чем уже сданный вторичный фонд. Некоторые инвесторы, которые приобрели недвижимость в 2022–2023 годах, сейчас сталкиваются с убытками при выходе из проектов.
Если вы ищете выгодное предложение, сейчас лучше рассмотреть варианты покупки в жилых комплексах, которые вот-вот сдадут свои дома. Важно тщательно выбрать локацию и обратить внимание на ценообразование застройщика.
Чтобы найти ликвидный объект, обязательно изучите планы по развитию района. К ним относятся градостроительный план, карта реновации и информация о новых станциях метро, которые будут открыты в ближайшее время.
Сейчас я бы посоветовала обратить внимание на новостройки тем, кто может воспользоваться льготной ипотекой или тем, кто ищет жильё в определённом районе. Однако, даже если у вас есть возможность взять ипотеку на льготных условиях, лучше выбрать квартиру с ближайшим сроком сдачи.
Если же вы планируете покупать без льготной ипотеки, выгоднее покупать уже в сданных новых домах.
Что еще будет ликвидным через 5-10 лет?
Я бы посоветовала обратить внимание на дома, построенные после 2016 года. Они ещё совсем новые, но в них уже сделан ремонт, и они обжиты. Инфраструктура вокруг таких домов обычно уже тоже хорошо развита.
Если вы ищете жильё для постоянного проживания с семьей, то такие дома станут отличным выбором. Они новые, но уже готовы к тому, чтобы в них въехали и жили.
Кроме того, если вам потребуется расширение или отделение детей через 5–7 лет, вы сможете легко продать такой объект.
Также я бы рассматривала такие дома для инвестиций с целью сдачи в аренду. Ваши деньги сразу начнут работать, а не лежать на эскроу-счетах мертвым грузом.
О том, что не стоит покупать, я писала в этой статье. А в этой статье я рассказывала о том, как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту, в этой — на какие технические моменты обратить внимание при осмотре.
Если учесть все эти рекомендации, то вы точно выберете ликвидный объект, который сможете легко продать по рыночной цене, когда в этом появится необходимость.
Если статья была интересна и полезна, буду благодарна за лайк👍 и подписку!
Ну а если вы в ближайшее время планируете продавать или покупать квартиру в Москве, записывайтесь на бесплатную консультацию:
📱ватсап/телеграмм +7-989-114-38-48, Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы.
