На рынке вторичного жилья есть категория недешевых квартир, которые зависают в экспозиции, несмотря на престижное расположение, дорогой ремонт и старания продавцов. В чем причины такого явления и можно ли снять порчу (зачеркнуто) исправить положение? Рассмотрим несколько примеров, чтобы разобраться в причинах этого парадоксального феномена.
«Дворцовый» интерьер
В базах недвижимости можно встретить объявления со стажем, когда по дате размещения понятно, что квартира продается не один год, хотя на ремонт и интерьер собственники средств явно не пожалели. Вот типичный пример – четырехкомнатная квартира в Москве общей площадью почти 170 кв. м в районе Красной Пресни. В продаже она числится с марта 2023 года, но за это время желающих купить не нашлось. Хотя характеристики просто отличные – расположение рядом со станциями метро «Баррикадная» и «Краснопресненская», дом с охраняемой территорией и подземным паркингом.
Продавец отмечает, что 16-этажный кирпичный дом был построен в 1998 году, и «фасад здания имеет привлекательный и нестандартный дизайн». Вот к дизайну – не столько фасада, сколько квартиры – как говорится, есть вопросики. Многослойные парчовые шторы с ламбрекенами, обитые похожей тканью кресла с золочеными ножками и подлокотниками, потолки с лепниной, многоярусные люстры и бра – тот самый стиль «дорого-богато», который, возможно, в конце 90-х еще и котировался, но сейчас уже совершенно неактуален. Это все очень на любителя – который пока не нашелся. Стоимость квартиры – 86 млн рублей.
Так уже не носят
Больше года продается трехкомнатная квартира площадью почти 150 «квадратов» на Долгоруковской улице, расположенная в пешей доступности от станции метро «Маяковская». В объявлении расписываются достоинства объекта – что в квартире сделан качественный ремонт дорогими материалами в стиле «классика/современная классика», и она обставлена «изысканной мебелью». Также указано, что дизайнер по специальному проекту реализовал «интересное световое решение», создающее «разное настроение в каждой зоне дома».
На фото мы видим разноуровневые потолки из гипсокартона с обильно встроенными в них круглыми светильниками и нелепые ниши, которые также подсвечиваются. Опять же из гипсокартона выполнены странные изогнутые проемы на месте входных дверей. Пол с подиумами и покрытием разных цветов и фактуры, с причудливыми формами – все это давно вышло из моды. Когда-то такой отнюдь не минималистичный ремонт наверняка обошелся собственникам в солидную сумму, а сегодня он скорее отпугнет, чем привлечет покупателя. Продают эту квартиру за 75 млн рублей.
Диво дивное
Рассматривая некоторые объекты, просто диву даешься – до чего бывают изобретательны собственники и выполняющие их прихоти дизайнеры. Вот, например, пятикомнатная квартира в Старопименовском переулке. Общая площадь жилья небольшая, всего 102 кв. м. Каждая комната чем-то да удивляет. В одной комнате над потолком, по периметру, наклеен бордюр спортивной тематики – с изображением коньков, мячей и еще чего-то непонятного. В другой – все, от обоев до ковра – в клеточку. В кухне волнистые потолки «под кирпич» и акцентная стена цвета «вырви глаз». Может, из-за избыточного креатива и не продается квартира? Хотя ее стоимость – 55 млн рублей – ниже, чем средняя по району у пятикомнатных квартир (которые, по данным «МИР КВАРТИР», стоят 67,9 млн рублей).
И комната для пинг-понга…
Об этой четырехкомнатной квартире, выставленной на продажу в прошлом году, продавцы почти ничего не рассказывают. Известна ее площадь – 130 кв. м, расположение – в Большом Тишинском переулке. Рассматриваем фотографии, и видим, что ремонт уже «уставший», шкафы на кухне с резьбой и фестончиками выглядят несовременно, как и массивные кожаные диваны с креслами. При этом создается впечатление, что в основном мебель в комнатах дешевая, из ДСП, что странно для квартиры такого класса. Она вообще создает неоднозначное впечатление, возможно, ее сдавали в аренду? Есть ощущение запущенности, чего-то нежилого, а стол для пинг-понга это ощущение только усиливает. Между тем, неуютная квартира продается за 100 млн рублей.
Высокий сегмент – долгие продажи
Вообще-то к дорогим квартирам не следует подходить с общей меркой, предупреждают эксперты. Это касается всего, в том числе и времени, которое потребуется на продажу.
«Надо понимать, что срок экспозиции дорогих объектов в принципе больше, чем в сегменте экономичного жилья», – говорит Мария Варьяс, руководитель офиса «Тургеневское» ИНКОМ-Недвижимость. При этом она отмечает, что даже с учетом этого объект может «зависнуть» по разным причинам. Так, важнейшую роль при принятии покупателем решения о приобретении квартиры играет эмоциональная составляющая.
Иногда продажу «тормозит» плохая презентация объекта, особенно это касается дорогих, но находящихся в плохом состоянии квартир, например, коммуналок, когда покупателю трудно оценить перспективы. Бывает и наоборот: квартиры не покупают, потому что в реальности они сильно проигрывают фотографиям. Налюбовавшись отфотошопленными интерьерами, покупатели разочаровываются, увидев их вживую.
Топ-5 причин, отпугивающих покупателей
И все-таки покупателей дорогих квартир в первую очередь смущают не устаревшие ремонты и ошибки дизайнеров. Андрей Садо, управляющий партнер Penny Lane Realty, называет пять основных причин, по которым могут «зависать» в продаже дорогие квартиры:
- Владелец квартиры – медийная и противоречивая яркая личность уровня Пугачевой, Киркорова, Джабраилова и т. п.
- Владелец квартиры, например, иноагент или другой сомнительный элемент с точки лояльности государству (состоит на заметке у государственных чиновников, постоянно публично выступает с критикой политики страны).
- Собственник квартиры или его наследники являются криминальными авторитетами, членами ОПГ и т. п.
- Продавец настаивает на существенном занижении цены продажи в документах, пытаясь таким образом избежать налога на прибыль.
- В квартире есть неузаконенные дополнительные существенные перепланировки или площади – террасы, антресоли, зимние сады и т. п.
«Конечно, квартиры могут «зависать» по причине нежелания снижать цену, – отмечает Андрей Садо. – В целом, ценообразование в таком сегменте – крайне сложный процесс, поскольку для многих объектов практически не существует аналогов по причине уникальности комбинаций локации, дизайнера, мебели, отделки, планировочных решений и видовых характеристик. Это все равно что сравнивать Монэ с Малевичем или Рубенса с Айвазовским».
Самые дешевые арендные квартиры в Москве: что можно снять за 30-40 тысяч рублей?
Клубные дома: жилье для гедониста и тихая гавань для инвестора
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
