Рынок индивидуального жилищного строительства бурно растет в последние годы — все чаще люди хотят перебраться из бетонных коробок и жить в собственном доме. Нововведения в виде эскроу-счетов призваны навести порядок в этом сегменте недвижимости. С какими сложностями сталкиваются девелоперы, что предпочитают покупатели и почему сложно найти слесаря за полмиллиона — обсудили эксперты на прошедшем недавно форуме недвижимости «Движение».
«Все ждут выхода — снижения ключевой ставки»
Отрасль жилищного строительства держится за счет ИЖС и дач, уверенно заявила на форуме «Движение» профессор географического факультета МГУ им. М.В.Ломоносова Наталья Зубаревич. Этот сегмент показал по итогам прошлого года рост на 6%, в отличие от многоквартирного жилья, где показатели ввода просели на 12%.
На практике, несмотря на позитивную динамику, в сегменте ИЖС не все так радужно, констатировали эксперты. «Ситуация печальная — все ждут выхода, того, что ключевая ставка снизится, активизируется отложенный спрос, когда клиенты начнут забирать деньги с депозитов. К концу года, надеюсь, раскачаемся», — озвучил основатель ASSET (Самарская область) Сергей Евсеев. При этом признал, что в марте и июне у самой компании показатели были неплохие, но и объем продаж не такой большой — 20-25 домов в месяц.
Данные «Циан» говорят о том, что цены на загородные дома остаются неизменными на протяжении уже полутора лет. Притом, что себестоимость строительства растет за счет повышения цен на материалы, рабочую силу, соответственно, маржинальность бизнеса падает. Спрос снижается, и количество предложения увеличивается, констатировал заместитель коммерческого директора по работе с застройщиками «Циан» Михаил Дрокин.
При этом наблюдается следующая тенденция: если раньше спросом больше пользовались участки, то есть люди покупатели землю, готовили проект и самостоятельно строили дома, то теперь ситуация изменилась. Доля подобных покупок стремительно сокращается, отметил Михаил Дрокин. «Пользователи больше склонны получать комплексные решения, а не заниматься строительством самостоятельно», — обратил внимание он.
По прогнозам «Циан» в оставшиеся месяцы 2025-го стагнация продолжится, предложение на рынке ИЖС будет расти и может увеличить на 15% к концу года, а спрос может снизиться на 25%.
«Не будет у дома за забором, построенного непонятно как, расти цена. По нашему опыту — только в комплексном поселке цена растет десятикратно на протяжении нескольких лет», — отреагировал на аналитику управляющий директор ГК Villagio Estate (Московская область) Денис Бадиков.
По его мнению, всплеск интереса к собственным домам объясняется просто: по статистике Дом.РФ, до 80% квартир, которые строят все застройщики страны, по площади не превышают 50 кв.м. На рынке ИЖС 80% приходится на дома площадью от 80 кв.м. «Это значит, что никто не хочет жить с 2-3 детьми на 50 «квадратах». Семьи разрастаются и уходят в ИЖС. Надо признать, что этот рынок растет подобным образом по одной причине — сегмент МКД не удовлетворяет спрос в квартирах большой площади», — уверенно заявил Денис Бадиков.
Выбор будущих покупателей: блоки, кирпич или каркас
А чего хотят покупатели — решили узнать в «Циан» и провели опрос среди своих пользователей. Как оказалось, 73% опрошенных выбрали ли бы для себя дома площадью от 60 до 150 кв.м. 61% участников опроса хотят одноэтажный дом, а 26% — двухэтажный. Что касается материалов, то 23% предпочли бы построить дом из блоков, 15% и 14% — из каркаса и кирпича, 7% — из монолита, а 26% не определились с материалом. Что важно — для покупателей в сегменте ИЖС имеет значение соотношение цены и качества (в отличие от новостроек, где в приоритете цена и финансирование).
Результаты опроса частично подтвердили девелоперы — Сергей Евсеев отметил, что среди проектов класса стандарт плюс и комфорт наиболее востребованы объекты от 65 до 150 кв.м.
Более дискуссионным оказался вопрос, а за чем будущее — индивидуальными домами или комплексными поселками? Так, основатель ASSET считает, что в краткосрочной перспективе 3-5 лет ИЖС будет преобладать над комплексной застройкой. Руководитель Центра индивидуального строительства «Партнер» (Ставрополь) Михаил Сачков отмечает, что все зависит от класса объектов — если в эконом-сегменте станет популярной комплексная застройка под ключ, с ремонтом, то в бизнесе и премиум — индивидуальные решения.
При этом наблюдается следующая тенденция: если раньше спросом больше пользовались участки, то есть люди покупатели землю, готовили проект и самостоятельно строили дома, то теперь ситуация изменилась.
Денис Бадиков уверен, что в ближайшие годы развитие будет идти в двух направлениях. «Пока нет инструментов, которые позволяли застройщикам с комплексными проектами реализовывать ИЖС в полном объеме — есть проблемы законодательные, технологические проблемы, которые пытаемся решать», — обратил внимание управляющий директор ГК Villagio Estate. Ситуация может измениться в долгосрочной перспективе, спустя несколько десятилетий, когда комплексные поселки начнут преобладать. «Но сейчас нет инструментов, чтобы их развивать. Нужен правильный механизм, который защищал бы граждан и подрядчиков, чтобы перенести рынок в новую парадигму», — добавил эксперт.
«Мы сдаем дома без перегородок, потому что наша задача — снизить себестоимость»
Одним из инструментов для упорядочивания рынка ИЖС стали эскроу-счета, которые ввели на законодательном уровне с 1 марта 2025 года. «На текущий момент 30 млрд кредитных линий подписано с подрядчиками –— это 745 организаций. В топ-5 городов по объему финансирования вошли Уфа, Москва, Санкт-Петербург, Казань и Екатеринбург, где максимально используется этот инструмент», — привела цифры вице-президент, директор блока «Транзакционный бизнес» Банка ДОМ.РФ Анна Корнелюк. По ее словам, у рынка ИЖС большие перспективы, поскольку на сегодня лишь 1% участников пользуется эскроу-счетами. При этом, согласно опросу, 53% семей, которые живут в МКД, рассматривают ИЖС как перспективное жилье.
«За 4 года объем ввода ИЖС вырос на треть. Юридическими лицами было построено всего 1,6% — это говорит о том, что сейчас рынок фрагментарен, он сложен в основном из объектов, которые возводятся хозспособом. Наша задача — чтобы большая доля перешла в цивилизованное русло», — подчеркнула Анна Корнелюк. — Мы считаем, что надо перенести практики, которые были сформированы для МКД, на рынок ИЖС, адаптировав их к новым реалиям».
Девелоперы тем времени вновь напомнили: чтобы выживать, нужно расширять льготные программы, а также увеличивать лимиты по ним, например, по семейной ипотеке с 6 млн до 8-9 млн рублей. «Лимит по ипотеке — 6 млн рублей. Нет у покупателя еще 6-8 млн рублей… Мы сдаем дома без перегородок, потому что наша задача — снизить себестоимость. Тогда средний чек — 8,5 млн», — привел пример Сергей Евсеев.
«Думал о сервисной компании, но математика не складывается»
Нет особых перспектив по росту цен у поселков на окраине без асфальтированных дорог, газа и т.д. Те, кто переезжает из МКД в собственный дом, хотят того же комфорта и той же инфраструктуры, к которой привыкли — от зон спорта и отдыха до соцобъектов, продолжал продвигать идею комплексной застройки управляющий директор ГК Villagio Estate.
Со слов Дениса Бадикова, во всем мире, кроме России, построить собственный дом дороже, чем купить у застройщика. «Потому что надо заплатить инженеру, проектировщику, технадзору, строительной компании, городу — это все официальные платежи, и все специалисты сертифицированы», — объяснил он. Соответственно, и жить в своем доме во многих странах дорого и далеко не всем по карману.
У нас же на плечи девелоперов ложатся траты на обустройство дорог и подведение сетей. «Чтобы реализовать малоэтажный проект, я должен поставить подстанцию за собственный счет, потому что такой закон… Ни один собственник ИЖС не заплатил за газ и электричество в том объеме, в котором платят застройщики», — сокрушался Денис Бадиков.
«Проблема комплексного освоения — высокая себестоимость», — поддержал коллегу Сергей Евсеев, приведя в пример строительство магистрального съезда в рамках одного из проектов компании.
Еще один тренд — люди стали чаще обращать внимание на архитектурный облик, отмечают девелоперы. «Необходимо, чтобы архитектурные и градостроительные правила были одинаковыми для всех — не только для застройщиков, но и для населения. Нужен механизм для наложения архитектурных требований на целый район», — продолжил рассуждать управляющий директор ГК Villagio Estate.
Не последнюю роль при реализации комплексных проектов играет и сервисная компания, уверены эксперты. «К нам приезжало больше 300 застройщиков и начинающих девелоперов, мы говорили им, чтобы делали акцент на сервисную компанию. Думаете, из 300 кто-то занялся? Ни один! Не хотят работать с людьми», — поделился основатель ASSET. Основная причина, пояснил он, в том, что так называемые девелоперы хотят получить легкую прибыль здесь и сейчас — просто нарезать большую территорию и перепродать участки. А надо мыслить стратегически, на десятилетие вперед, уверен Сергей Евсеев. Поэтому сама компания после строительства оставляет дороги и сети себе и продолжает их обслуживать для высокого качества сервиса. Это помогает поддерживать благоустройство и соблюдать технологию уборки снега, к примеру. И бордюры не разобьют... Из-за этого объекты компании на 1,5-2 млн рублей дороже, чем в среднем по Самарской области. А эффект наиболее ощутимым будет через 5-10 лет, отметил девелопер.
Впрочем, такой кейс по силам на всем. Михаил Сачков рассказал что его компания начала осваивать первый участок с домами бизнес-класса в Кавказских Минеральных водах. «По поводу сервисной компании много думал, но, если взять дома на содержание, математика вообще не складывается. Так что мы сделаем качественные дороги и благоустройство и передадим городу», — честно признался бизнесмен.
«Ты будешь косячить, а я должен вкладываться и еще сотку платить?»
Не обошли участники круглого стола тему дефицита кадров. Надо популяризировать строительные профессии среди молодежи, озвучил всеобщую боль Михаил Сачков. «У меня самый молодой работник, строитель, 35 лет. Зарплаты сопоставимы с зарплатами топ-менеджеров у нас в регионе. Например, слесарь меньше 500 тыс. рублей не получает. Каменщики и бетонщики – 250-300 тыс. рублей. Но молодежь идет работать в «Пятерочку» за 30-40 тыс.! — поражается руководитель Центра индивидуального строительства «Партнер» (Ставрополь). — Потому что в 90-х и в нулевых говорили: будешь плохо учиться, пойдешь на стройку работать. И сейчас на стройке работать не престижно! Чтобы найти главного инженера, нужно перебрать 50-100 резюме, выбрать кого-то более-менее найти и еще его обучать».
Отсутствие квалифицированных кадров ведет к удорожанию строительства. «Над каждым работником не можем поставить того, кто будет контролировать его. Так как их тоже нет, — обрисовал этот замкнутый круг Михаил Сачков. — Это сложная история — хоть в ИЖС, хоть в МКД, хоть в строительстве мостов».
Выпускники ничего не умеют, поддержал тему Сергей Евсеев. И рассказал, как сам порой участвует в собеседованиях: соискатели приходят с зарплатным запросом в 100 тыс. рублей, при этом у них нет практических навыков. «А вы меня научите!» — говорят они. «То есть ты сейчас будешь косячить, совершать ошибки, а я должен вкладываться и еще сотку платить? А на что ты 5 лет жизни потратил, пока учился в институте» — говорит таким амбициозным ребятам он, пытаясь спустить их с небес на землю…
Основатель ASSET привел в пример еще один кейс, когда кадры решают многое. В компании пришли к тому, что создали собственный проектный офис с собственными проектировщиками и архитекторами. Как результат — только на одном из объектов за счет проектных и архитектурных решений удалось снизить себестоимость более чем на 150 млн рублей. Вот такая арифметика.
