Какие сделки с недвижимостью вызывают вопросы у налоговой службы и Росфинмониторинга
Борьба с незаконными сделками с недвижимостью может создать трудности даже для законопослушных граждан. Рассмотрим, в каких случаях участники сделок могут привлечь повышенное внимание Федеральной налоговой службы и Росфинмониторинга.
Кто и почему следит за сделками с недвижимостью в России
Все сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре — органе, отвечающем за регистрацию прав на недвижимость. Специальных структур, контролирующих сделки с недвижимостью, не существует. Их мониторинг осуществляется так же, как и для любых крупных финансовых операций.
Государство интересует, не уклоняетесь ли вы от уплаты налогов и не занимаетесь ли отмыванием денег через операции с недвижимостью. За этим следят:
- Федеральная служба по финансовому мониторингу РФ (Росфинмониторинг) на основании Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма».
Как Росфинмониторинг контролирует сделки с недвижимостью
Росфинмониторинг активно борется с отмыванием денег и финансированием терроризма, отслеживая покупателей и источники их наличных средств. Согласно законодательству, банки обязаны сообщать о всех сделках, сумма которых превышает 5 миллионов рублей, даже если часть из них оплачена наличными. Например, если покупатель переводит 4 миллиона через банк и дополнительно передает 2 миллиона наличными, информация об этой сделке все равно будет передана в Росфинмониторинг для проверки источника средств.
Как налоговая служба контролирует сделки с недвижимостью
Федеральная налоговая служба (ФНС) в первую очередь следит за продавцами недвижимости, чтобы убедиться, что они уплатили налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с прибыли от продажи. Однако ФНС также может проверять и покупателей, интересуясь, откуда у них средства на покупку и уплатили ли они налоги на эти деньги.
Росфинмониторинг передает данные в налоговую службу для проверки, независимо от того, были ли выявлены нарушения. Кроме того, ФНС получает информацию от Росреестра, который заполняет специальную форму по всем заключенным сделкам с недвижимостью.
Операции с недвижимостью, вызывающие сомнения
Сделка на сумму свыше 5 миллионов рублей не всегда подразумевает, что участникам потребуется предоставление дополнительных документов. Росфинмониторинг выделил определенные признаки, указывающие на необычные или сомнительные операции при купле-продаже недвижимости.
Что отслеживают нотариусы и риелторы: основные признаки
Поведение клиентов
· Чрезмерная скрытность покупателей или продавцов — о проживающих в квартире людях, об условиях купли-продажи и так далее.
· Отказ отвечать на вопросы об источнике денег или выбранном формате сделки — например, без нотариуса.
· Стороны сделки интересуются, планирует ли риелтор передавать куда-либо полученные данные.
· Запрос на упрощённую или ускоренную процедуру купли-продажи без объяснения спешки.
· Продавец настаивает на оплате наличными.
· Решения по сделке могут измениться на последнем этапе. Например, это касается формы расчётов или необходимости участия нотариуса.
· Риелтору не хотят сообщать, кто будет будущим собственником или сообщать иную важную информацию о сделке.
Проведение расчётов
· У покупателя много наличных, что не соответствует его видимому социально-экономическому статусу. К примеру, квартиру покупает студент.
· Деньги поступают из-за рубежа.
· Стороны сделки затягивают с выбором способа оплаты.
· Необычные методы расчёта — например, ценными бумагами.
Условия сделки
· Цена недвижимости ниже или выше рыночной в 2 и более раза.
· Недвижимость продали несколько раз за короткое время, последовательно снижая или повышая цену.
· Сделка между аффилированными лицами, родственниками, коллегами, сослуживцами.
· Между этими же участниками уже несколько раз заключались сделки.
· Происходит обмен недвижимости при минимальных ценах.
Все эти признаки могут стать для нотариуса поводом отказаться оформлять сделку или передать данные о ней в Росфинмониторинг.
Что ещё вызывает подозрения
Список ситуаций, вызывающих повышенное внимание к сделкам, постоянно обновляется. Например, в 2022 году был введён запрет на продажу долей площадью менее 6 кв. м, что привело к использованию фиктивных дарений для обхода этого ограничения. Теперь сделки с такими долями находятся под пристальным наблюдением.
Рассмотрим другие случаи, которые также могут привлечь внимание.
У продавца несколько квартир
Наличие нескольких квартир у одного продавца может вызвать подозрения в незаконной предпринимательской деятельности. Перепродажа недвижимости — распространённый способ инвестирования, и не все действуют в рамках закона.
Что делать: Необходимо доказать, что сделки не являются систематическими, а продавец продолжает владеть ранее приобретённой недвижимостью, а не занимается её перепродажей.
Частые сделки с одним объектом недвижимости
Регулярные сделки с одним и тем же объектом могут свидетельствовать о попытке уклонения от налогов или сокрытия истинного собственника.
Что делать: Храните все документы, связанные с сделками, а покупателям следует тщательно проверять историю объекта и всех участников сделки.
Сделка между родственниками и партнёрами
Такое соглашение может быть использовано для получения налоговых льгот, вычетов или обналичивания материнского капитала.
Что делать: незамедлительно оформить документы, подтверждающие изменение собственника и проживающих в квартире. Например, заключить договор с новыми поставщиками коммунальных услуг.
Что еще важно знать
Как налоговая служба оценивает доходы и расходы
Федеральная налоговая служба (ФНС) не имеет права фиксировать нарушение только на основании несоответствия доходов и расходов гражданина. Граждане не обязаны декларировать свои накопления. Для того чтобы зафиксировать нарушение и доначислить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), налоговая служба должна выявить скрытые доходы.
Какие документы следует хранить
- Документы, подтверждающие доход, а также бумаги, связанные с сделкой.
- Если деньги были получены от продажи другой квартиры, необходимо сохранить все документы по этой сделке, включая правоустанавливающие.
- В случае сделок между родственниками следует иметь документы, подтверждающие их законность и необходимость.
- Если вся сумма или ее часть оплачивается наличными, рекомендуется составить расписку. Однако лучше использовать банковский перевод.
Хотя формально мы не обязаны объясняться перед налоговыми органами, будет проще, если вы подготовите пояснительную записку и приложите имеющиеся документы.
