Покупка дома – это ответственный шаг. Часто на практике возникают ситуации, когда за ухоженным фасадом и участком скрываются дефекты. Например, трещины в несущих стенах, просадка фундамента или скопление влаги на чердаке. Неприятности могут принести и юридические аспекты: несоответствие сведений, несогласие на продажу остальных собственников или неисправленные реестровые ошибки. Чтобы обезопасить себя и исключить риск покупки «кота в мешке», рекомендуем обратить внимание на исходные документы и детально осмотреть дом.
Юридическая проверка дома перед покупкой
Перед покупкой дома важно проверить юридическую чистоту сделки. Параметры в исходных документах не должны противоречить фактическим характеристикам. Важно установить, на каком основании продавец приобрёл объект, и не проводится ли в отношении недвижимости мошеннических действий.
Также требуется определить, не прописаны ли несовершеннолетние или недееспособные граждане, так как в противном случае совершение сделки может нарушить права третьих лиц. Наши юристы составили памятку о том, как проверить дом перед покупкой и на какие моменты требуется обратить внимание.
Какие документы на дом нужно проверить
При покупке дома важным этапом становится проверка исходной документации на недвижимость. Основные сведения для рассмотрения:
Правоустанавливающие документы на дом. При продаже продавец должен представить сведения, согласно которым объект оформлен во владение. Например, договор купли-продажи. Если дом получен в процессе наследования, то прикладывается свидетельство о вступлении в наследство. Информацию из представленных материалов можно сравнить с выпиской ЕГРН. Так, покупатель сможет убедиться в том, что характеристики объекта не расходятся.
Выписка из домовой книги. Также представить на проверку можно справку о зарегистрированных лицах. Таким способом потенциальный покупатель узнает, нет ли на площади дома прописанных несовершеннолетних или недееспособных граждан. Потому что в этом случае сделка не должна нарушить прав заинтересованных лиц. Учтите, что такой документ вправе заказать только собственник имущества или законный представитель.
Согласие других правообладателей на продажу дома. Если недвижимость в долевом владении или продавец состоит в браке, то обязательно требуется представить письменное соглашение заинтересованного лица на проведение сделки. Такой документ заверяется у нотариуса, в противном случае не будет обладать юридической силой.
Выписка ЕГРН и проверка истории владения. Такой способ полезен при покупке дома на вторичном рынке. Покупатель может запросить у собственника объекта такую справку. Если выясняется, что правообладатели у недвижимости часто менялись, например, раз в 1 или 2 года, то это свидетельствует о проблемах в отношении дома.
Справка о дееспособности продавца. Такие сведения потребуются для подтверждения того, что собственник вправе совершать юридические действия. Например, владелец недвижимости в пожилом возрасте, запрос такой справки поможет исключить риск признания сделки недействительной.
ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Не менее важный документ, так как содержит полную информацию о земле, на которой построен дом. С помощью этих сведений можно определить, какие обременения распространяются на объект, разрешённый ВРИ, нормы застройки и другое. Например, в будущем владелец планирует пристрой к дому, но наличии охранных зон не позволяет совершать такие действия.
Также юристы рекомендуют проверять имущество на наличие долгов. Если владелец задолжал коммунальным службам, то чаще такие ведомства не разбираются, кто накопил долгов, а требуют оплаты с законного правообладателя. При переходе прав на дом возможные задолженности также перейдут к новому собственнику. Если перед покупкой понравился конкретный объект, но выявлены задолженности, то рекомендуем запросить у владельца расписку. Важно, чтоб по этому документу бывший собственник обязывался выплатить долг.
Перед приобретением дома заранее проконсультируйтесь с юристом. Сотрудник поможет выявить возможные несоответствия в сведениях. А также исключить риск покупки неликвидной недвижимости. Благодаря компетентному сопровождению покупатель сможет вложиться в подходящий объект.
Оценка технического состояния жилого дома
Также перед покупкой дома проверьте техническое состояние конструкций и инженерных сетей. По желанию покупатель может заказать проведение строительной экспертизы, чтобы убедиться в надёжности и безопасности здания.
Первоначально осмотрите фундамент дома. Если присутствуют трещины или перекосы – это может быть тревожным сигналом. Также проверьте, нет ли влажности или следов подтопления. В некоторых ситуациях недобросовестные продавцы пытаются замаскировать несоответствия отделкой. Поэтому рекомендуем пригласить эксперта, чтобы правильно определить наличие дефектов.
Стены и несущие конструкции. Наличие трещин и повреждений свидетельствует о неправильно проведённом строительстве. В дальнейшем это становится причиной просадки дома. Если трещины обнаружены на несущих конструкциях и стенах, то это – угроза обрушения. Обратите внимание на состояние швов и кладки. Также немаловажно проверить стены на наличие плесени. Вздутая краска или обои – последствия невыводимой влаги.
Крыша и перекрытия. Осмотрите кровельное покрытие. Проверьте, нет ли протечек в местах стыков. Предусмотрена ли вентиляция и утепление на стенах. Если на чердаке обнаружили влажность, то это сигнал, что в дождливую погоду крыша протекает. Проведите внешний осмотр, а также обследование чердака.
Пол и перекрытия. Если проигнорировать этот пункт, то в будущем можно столкнуться с необходимостью замены полов, а это – дорогостоящий ремонт. Поэтому предварительно проверьте, нет ли вздутости на перекрытиях или прогибах. Такие моменты свидетельствуют о недостаточной гидроизоляции. Будьте внимательны по отношению к деревянным домам, внимательно осматривайте поверхности на наличие грибка или следов насекомых.
В обязательном порядке проверьте инженерные сети. Что касается электричества рассмотрите работоспособность электропроводок и розеток, спросите у продавца о наличии защитных автоматов. Учтите, что не все дома электрифицированы, поэтому лучше заранее узнать о подключении к электричеству.
Осмотрите работу водоснабжения и канализации. При функционировании сантехнических приборов не должно быть обнаружено протечек, следов коррозии или ржавчины. Если в отношении дома установлены автономные сети водоснабжения, то узнайте о состоянии и качестве воды. Системы отопления же проще проверить в зимнее время, чтобы оценить теплоизоляцию и функционирование радиаторов. Однако в другие сезоны года попросите владельца запустить сеть, чтобы определить качество работы. Дополнительно узнайте о состоянии газового оборудования и проверьте срок службы приборов.
Проверить наличие обременений на недвижимость
Тщательно проверяйте недвижимость на наличие обременений. Для этого закажите выписку ЕГРН, перейдите на публичную кадастровую карту (в онлайн-формате) или запросите градостроительный план участка. Какие обременения могут распространяться на дом при покупке:
- Наличие ипотеки. То есть дом в залоге у банка, и совершение сделки происходит с одобрения учреждения.
- Запрет на регистрационные действия. Наложен собственником (для защиты от мошеннических действий) или органом власти.
- Наложение ареста. Уполномоченными органами или судебными приставами может накладываться арест на дом.
- Сделка ренты. Объект обременяется договором пожизненного содержания (с иждивением).
- Утверждение сервитута. Подразумевает ограниченное право пользования участком из-за дополнительного прохода или проезда через объект.
Компания «Истрариел» проверяет дом и другие капитальные объекты перед покупкой. Предоставляем услуги строительной экспертизы, чтобы оценить качество фундамента, стен и перекрытий. Определяем наличие обременений в отношении недвижимости. Осматриваем строение на соответствие отступам. Запрашиваем у продавца необходимые документы на дом. Чтобы проконсультироваться с юристами перед заключением сделки, пишите на форум или свяжитесь другим способом.
