Покупка жилья — одно из важнейших решений в жизни человека. Это долгосрочная инвестиция, обеспечивающая комфортное проживание и стабильность семьи. Однако высокая стоимость недвижимости делает её привлекательной целью для злоумышленников. Сегодня я рассмотрю один из рисков при покупке недвижимости и дам рекомендации, как избежать финансовых потерь.
Один из серьезных рисков при покупке жилья — ситуация, когда продавец заключает несколько договоров купли-продажи одного объекта недвижимости одновременно разным покупателям, как ее еще называют "двойная продажа". Обычно такая схема применяется мошенниками или продавцами, стремящимися получить больше прибыли. Подобные действия являются незаконными и нарушают права добросовестных приобретателей.
Право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Заключение договора без регистрации не является обязательным для третьих лиц. Поэтому, в случае повторной продажи этого же имущества третьему лицу, последний будет являться добросовестным приобретателем и также иметь все права на данный объект.
Давайте посмотрим, какие ситуации возможны и какой итог ждет покупателей:
1. Продавец продал недвижимость сначала покупателю 1 (далее - П1), а затем покупателю 2 (далее - П2). От П1 и П2 получил оплату по договору и исчез.
П1 и П2 идут в суд с требованиями передать им вещь во владение и зарегистрировать право собственности. И только один получает недвижимое имущество, в данном случае П1, поскольку он первый заключил договор, а П2 идет взыскивать свои денежные средства и убытки.
2. Продавец продал одновременно недвижимость П1 и П2, получил денежные средства и исчез.
П2 сначала пошел в суд, а потом П1. П2 получает недвижимость, а П1 уплаченные денежные средства и убытки. Поскольку не ясно, кто первый заключил договор с продавцом, а следовательно, недвижимость передается тому, кто первый подал исковое заявление.
3. Продавец продал недвижимость П1 и П2. П1 получил фактически недвижимость во владение, но государственную регистрацию перехода права собственности не произвел, а П2 ничего не получил.
П1 идет в суд с требованием о государственной регистрации, а П2 за убытками.
4. Продавец продал недвижимость П1 и П2. Сначала П1 он передал во владение недвижимость, а затем произвел государственную регистрацию перехода права собственности на П2.
Преимущество имеет тот, в чьей собственности находится имущество, то есть П2 должен стать обладателем недвижимости.
5. Либо продажа была произведена вообще по поддельным документам. И тут уже походы в суд за возвратом своих средств и в правоохранительные органы.
Но, конечно, в судебной практике может случится что угодно и исход дела может быть иным, не таким как я описала выше. В связи с этим стоит заранее задуматься о безопасности сделки.
В первую очередь надо тщательно проверить недвижимость перед покупкой, а именно проверить выписку из ЕГРН – кто владелец и есть ли обременения, проверить продавца на долги и судебные споры, изучить историю собственности – частая смена владельцев может быть признаком мошенничества и т.д.
Оформить покупку лучше с использованием безопасного расчета. Применение способа расчета наличными или безналичными до государственной регистрации имеет высокий риск остаться без жилья и денежных средств.
Под безопасным расчетом понимается:
1. Аккредитив — это обязательство банка оплатить продавцу сумму сделки, если выполнены оговоренные условия. Покупатель открывает аккредитив в своем банке, поручая банку произвести платеж после подтверждения факта исполнения продавцом своей части обязательства. Банк проверяет документы по внешним признакам и перечисляет денежные средства продавцу.
2. Банковская ячейка. Продавец и покупатель заключают договор аренды банковской ячейки, где указывается порядок доступа к средствам. Покупатель помещает деньги в ячейку, а продавец получает доступ к ним после предоставления документов, подтверждающих переход права собственности.
3. Расчет по сделке можно провести через депозит нотариуса. Покупатель вносит средства на депозит, после того как происходит регистрация права собственности на недвижимость, нотариус переводит сумму продавцу. В этом случае нотариус выступает независимой стороной, которая контролирует денежные средства и решает, выполнил ли продавец все условия сделки.
4. Безналичная оплата через эскроу-счет. Данный счет можно использовать не только для расчета с застройщиками, но и для расчета с продавцами на вторичном рынке. Это специальный банковский счёт, на котором деньги покупателя временно хранятся до полного завершения сделки. На практике данный счет на вторичном рынке используют достаточно редко.
Может возникнуть вопрос: А почему просто не оплатить после государственной регистрации?
Ответ: Можно оплатить и после, если только продавец не будет против. Тут уже риск для продавца, покупатель может оказаться недобросовестным и не оплатить. И тогда продавец будет тратить свое время на судебные тяжбы.
Выбор метода расчета зависит от конкретных обстоятельств сделки, уровня доверия между сторонами и готовности нести дополнительные расходы.
