Некоторые квартиры продаются годами. Но бывает: только выставили квартиру в продажу - и тут же пришел покупатель и готов купить без торга. Что делать? Отдавать? Или рано?
Ясно, что верный способ продать квартиру или комнату в тот же день - выставить ее в продажу по цене, сильно ниже рыночной, на 25-30%. Это такая типичная быстрая продажа, когда у продавца подгорает ипотека (квартиру вот-вот заберут за долги) или какие-то серьезные жизненные обстоятельства: кто-то из родственников или сам продавец серьезно заболел и т.п.).
Кстати, срочная продажа - это частенько (но не всегда) признак мошенничества на рынке недвижимости. Аферисты всегда действуют быстро. Так что внимательнее.
Но мы сейчас поговорим не о покупателе, а о продавце, который желает продать свою квартиру, не важно: сам или через агентство.
Цена квартиры: старт продажи
Обычно, если нет срочности, то продавец выставляет свою квартиру по цене рыночной или чуть выше рыночной, чтобы был запас на торг. Если квартира имеет какие-то яркие преимущества, выделяющие ее среди аналогов (классный вид из окна, свеженький ремонт и т.д.), то можно ставить дороже аналогов и на 500 тыс. и даже больше 🔥.
Но чаще цена среднерыночная, с небольшим запасом для снижения.
И вот, допустим, объявление опубликовано на Авито или ЦИАН, и в первый же день к вам приходит покупатель.
Или нет: давайте лучше скажем: к вам приходит ПЕРВЫЙ покупатель. Возможно, ваша квартира уже стоит в рекламе неделю или месяц. И тишина. И вдруг приходит вот этот ПЕРВЫЙ покупатель и неожиданно говорит, что готов приобрести вашу собственность, и даже без торга.
Обычно такое случается, если покупателю нужна квартира именно в этой локации или даже именно конкретно в этом доме, на этом этаже и .п. То есть очень мотивированный покупатель.
А вы психологически не готовы так быстро, еще не настроились, еще не вошли во вкус. Или вы собирались в отпуск сейчас!
С первым встречным
В самом деле, быстрая продажа может показаться настоящей катастрофа. Но к ней надо быть готовым. Существует даже такая аббревиатура FOBO у экспертов по продажам: First Offer - Best Offer, или "первое предложение лучшее".
Я раньше сам думал, что это чушь. Но не тут-то было. Привожу реальные примеры из своей практики (все объекты в Санкт-Петербурге).
👉 Знакомая в прошлом году попросила продать её квартиру. Трешечка в панельном доме 1967 года на Софийской, первый этаж, 55 кв. м. Очень тёмная, свет с улицы почти не попадает, и ремонт бабушкин, считай - без него. Я установил цену 8,2 млн, это средняя цена для таких объектов, если повезет.
Месяц - тишина, ноль звонков. Вдруг приходит один-единственный покупатель, смотрит и соглашается купить без торга 🤩, ему нужно именно в этом доме, по семейным причинам.
Ок, говорю продавцу: "Давайте принимать аванс?" "Нет, - говорит мне продавец, - что-то быстро, мы не готовы. Может, и больше предложат другие".
Даю отказ офигевшему продавцу. Тот: "Ну, давайте, 8,4 млн" (Торг вверх для такого объекта в сентябре 23 года это фантастика) . Снова отказ продавца. Покупатель ушёл и больше звонков так и не было. Сняли с рекламы 😒 Занавес.
👉 Второй случай, это совсем недавно, август 2024-го. Тоже трешка, чуть побольше, почти 60 м, панель, но 3 этаж, метро Новочеркасская. Всего 5 минут от метро, кстати. По просьбе продавца зарядили повыше, 10,7 млн. Показов, звонков нет.
Приходит тот самый FOBO, женщина-покупатель, посмотрела, и предлагает 10 млн.
Я-то понимаю, что лучше отдать. Намекнул продавцу, но нет, не отдали. На сегодняшний день продолжаем стоять в рекламе за 10,2 млн. И я уверен, что снижаться всё-равно придётся ещё, чтобы продать. Ибо панель. Старенькая. (Разве что придёт клиент, кому надо ИМЕННО В ЭТОМ ДОМЕ).
Вывод: принцип FOBO частенько работает, но психологически тяжело продать квартиру первому встречному.
Важно понимать: покупатель, который не торгуется, очень заинтересован в покупке именно вашей квартиры, и это очень ценный клиент. Другого такого может не быть.
Естественно, я понимаю, что у продавца есть страх продешевить. Но на самом деле качественная предварительная оценка позволяет заранее узнать минимальную, среднюю и максимальную ценовую планку (тут поможет риэлтор).
Но также важно ориентироваться на собственные жизненные задачи. В большинстве случаев у продавца нет абстрактной идеи выручить за квартиру ту или иную сумму. А есть цель решить конкретную проблему. Например, переехать в квартиру побольше, закрыть ипотеку на другую квартиру и т.д. Важно, чтобы сумма, за которую вы выставляете квартиру, вас устраивала. Тогда не будет страшно продать квартиру первому покупателю, если он предлагает те деньги, которые вы изначально и хотели.
Иногда лучше продать квартиру побыстрее и положить вырученные деньги на депозит, пока ставки ещё высоки. А не ждать до бесконечности продажи по мифической цене.
Или это все-таки риск для вас? Напишите в комментариях ваше отношение к депозитам.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Прогноз цен на недвижимость: впереди жесть?
👉Квартиры в Мурино ждёт обвал цен
👉Это катастрофа: Питер завален квартирами-студиями
👉Самые маленькие студии в СПб: как в них жить?
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!
