Как при подписании договора аренды, так и при покупке помещения, уже переданного по договору аренды, необходимо учитывать, что аренда неким образом обременяет само помещение и, соответственно, накладывает определенные обязательства на собственника помещения.
Можно выделить два таких обременения, напрямую установленных законодательством:
- Аренда следует за помещением. Это значит, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 Гражданского кодекса РФ).
- Преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 Гражданского кодекса РФ).
Цель указанных обременений - защита интересов арендатора.
В данной статье рассмотрим следование аренды за помещением.
Суть правила проста: аренда всегда следует за помещением, является определенным ограничением права собственности. Новый собственник получает договор аренды в том виде, в котором он был подписан предыдущим собственником. Отказаться от договора аренды можно лишь способами, которые установлены законом или самим договором.
Рассмотрим некоторые особенности указанного правила.
Обременение в долгосрочном договоре аренды
При регистрации долгосрочного договора аренды (свыше 12 месяцев) информация об аренде автоматически попадает в Единый реестр прав недвижимое имущество. Фактически это означает, что любое заинтересованное лицо (потенциальный покупатель) сможет увидеть данную запись, увидеть, что помещение обременено договором аренды.
Отмечу, что в действующей судебной практике долгосрочный договор аренды считается заключенным для третьих лиц (в том числе, и для покупателя помещения) с момента регистрации, а для сторон - с момента подписания. Иногда стороны не регистрируют сам договор или дополнительные соглашения к нему (изменение цены, увеличение срока и пр.). Отсутствие такой регистрации приводит к тому, что такого договора/соглашения для покупателя юридически не существует, соответственно, покупатель такой договор/соглашение исполнять не обязан. В данном случае все негативные последствия отсутствия регистрации возлагаются на продавца и Арендатора.
Обременение в краткосрочном договоре аренды (менее года) или в договоре аренды на неопределенный срок (без конечного срока)
Юридически узнать о таком договоре покупатель не может, информацию об аренде можно получить либо от продавца, либо при осмотре помещения, либо от третьих лиц. В данном случае договор аренды для покупателя существует, независимо от того, сообщил ему продавец об этом или нет. Все риски неблагоприятных последствий при этом несёт продавец.
Рекомендуемые действия покупателя перед покупкой помещения:
- Фактический осмотр помещения. Зачастую это самый простой способ выявить наличие Арендатора. В случае судебного спора такая осмотрительность Арендатора крайне важна. Сложно говорить «я не знал, что помещение передано в аренду», если на момент продажи в помещении функционировал магазин «Пятерочка».
- Получение выписки из Единого реестра прав недвижимое имущество. Такая выписка покажет все зарегистрированные обременения, в том числе и долгосрочные договоры аренды.
- Включение в договор аренды условия о наличии/отсутствии договора аренды на покупаемое помещение. Рекомендуется поименовать все договоры аренды и дополнительные соглашения, приложить их к договору, запретить продавцу подписывать иные соглашения до перехода права собственности без согласования с покупателем.
- Фиксация в договоре купли-продажи договоренностей сторон в отношении договора аренды, в том числе:
- момент перехода права получения арендных платежей от продавца к покупателю (переход права собственности, передача помещения по акту приема-передачи, после полного расчета и т.д.);
- перечисление обеспечительного взноса (депозита) от продавца к покупателю.
- Подробное изучение содержания договоров аренды. Покупатель автоматически принимает на себя все права и обязанности по договору аренды, конечно, нужно четко понимать - в чем же они заключаются.
- Получение информации по аренде от Арендатора. Такую информацию не всегда можно получить, но попробовать стоит. Содействие может оказать и продавец помещения.
- Подписание трехстороннего соглашения: продавец-покупатель-арендатор. Наличие такого соглашения не обязательно, но оно упрощает жизнь всем участникам отношений. В соглашении решаем основные вопросы:
- С какого момента к покупателю переходят права и обязанности по договору аренды;
- С какового момента покупателю начисляется арендная плата;
- Взаиморасчеты сторон по аренде (возврат переплаты продавцом, судьба обеспечительного платежа).
Подводя итог
Договор аренды - довольно серьезный инструмент, ограничивающий права собственника на помещение, следующий за помещением, независимо от воли продавца и покупателя. Это нужно знать и быть к этому готовым.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
