На фоне стремительных изменений в экономике, рынок недвижимости вновь оказался в центре обсуждений. Кто-то видит в этом возможности, а кто-то — угрозы. Как будут изменяться цены на жилье в условиях господдержки, колебаний вторичного рынка и возможного закрытия семейной ипотеки? Мы попробуем разобраться вместе, какие факторы будут определять стоимость квадратных метров и как гражданам подготовиться к грядущим переменам. Насколько устойчивы нынешние тренды, и что ждет покупателей и продавцов в ближайшие месяцы? Давайте взглянем на ситуацию с разных сторон и проанализируем ключевые элементы, влияющие на дальнейшую динамику цен.
В 2023 году российский рынок недвижимости демонстрировал активный рост на фоне повышения ключевой ставки, увеличения первоначального взноса по ипотеке, ослабления рубля и других факторов. Значительный объем инвестиций в недвижимость был обеспечен льготной ипотекой от государства, действовавшей с 2021 по середину 2024 года. В прошлом году банки выдали более 2 миллионов ипотечных кредитов — это в два раза больше по сравнению с уровнем до пандемии. Однако в 2024 году рынок недвижимости стал охлаждаться, и количество сделок уменьшилось.
Итак, рассмотрим, какие тренды наблюдаются на рынке недвижимости в 2024 году и как может измениться стоимость жилья до конца года.
Состояние рынка недвижимости в России в 2023/24 году
2023 год оказался «плодотворным» для сделок как на первичном, так и на вторичном рынках. Пик роста пришёлся на вторую половину года: россияне, вернувшись из летних отпусков, стремились купить жильё, учитывая повышение ключевой ставки, увеличение первоначального взноса и общее ослабление рубля. Люди, которые давно планировали покупку, спешили оформить сделки.
К декабрю 2023 года ажиотаж стал закономерно спадать. Снижение числа сделок продолжилось и в начале 2024 года: в Москве, к примеру, за первый квартал продажи на первичном рынке упали на 45-50% по сравнению с четвертым кварталом 2023 года.
Тем не менее, к концу первого полугодия 2024 года количество сделок на первичном рынке увеличилось, во многом благодаря предстоящему завершению программы льготного ипотечного кредитования.
Что касается вторичного жилья, то спрос на него остался достаточно низким в 2024 году: по данным ЦИАН Аналитики, он снизился на 22% по сравнению с первым полугодием 2023 года, а относительно второго полугодия 2023 года — на 34%.
С ростом ключевой ставки ожидается снижение интереса к вторичному жилью, что может привести к стагнации или небольшому падению цен. Прогнозируется, что большинство сделок будут проходить напрямую между покупателями и продавцами, когда покупатель сможет оплатить полную стоимость жилья. Также предсказывается рост сделок с обменом или небольшой доплатой за увеличение жилой площади.
Эксперты подчеркивают, что в этом году ставки могут остаться на высоком уровне, а также продолжиться ограничения по льготным ипотечным программам. В то же время застройщики пока не понимают всей ситуации и надеются на снижение ключевой ставки, хотя оснований для этого нет.
Что будет с выдачами семейной ипотеки до конца 2024 года
Многие клиенты в настоящее время выражают опасения по поводу возможных изменений условий семейной ипотеки, поэтому стремятся как можно быстрее завершить сделки. Кроме того, в сентябре многие потенциальные заемщики вернулись из отпусков, что также способствует увеличению объема кредитования.
Ситуация с лимитами по семейной ипотеке оказала значительное влияние на динамику рынка. Эти лимиты определяют объем средств, который банки могут выдать населению в виде жилищных кредитов с последующим получением субсидий из бюджета.
В прошлом месяце крупнейшие финансовые организации столкнулись с нехваткой лимитов по программе для семей с детьми — к 18 сентября «Сбер» и Альфа-банк использовали их на 95%. В результате некоторые игроки рынка приостановили выдачи или повысили первоначальный взнос по семейной ипотеке до 50%, фактически заморозив программу.
По состоянию на 3 октября у банков осталось лимитов по семейной ипотеке на сумму 356 миллиардов рублей, согласно данным «Дом.РФ». Итоги сентября демонстрируют, что в обозримой перспективе рынок может снова столкнуться с дефицитом этих лимитов.
Несмотря на активность семейной ипотеки, рынок недвижимости всё же начинает «охлаждаться». В целом объемы выдачи всех жилищных кредитов заметно упали по сравнению с первой половиной года. С начала 2024 года банки выдали ипотеки на сумму 3,6 млрд рублей, что на 23% ниже уровня аналогичного периода предыдущего года, согласно данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ).
В результате наблюдается снижение спроса на жильё. Поэтому в следующем году можно ожидать понижения цен на новостройки — такая тенденция уже заметна.