Несовершеннолетние собственники недвижимости.
Любые сделки с имуществом несовершеннолетних проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.
Несовершеннолетний ребенок может стать собственником недвижимости в результате: приватизации ранее не приватизированного жилья, покупке нового жилья, дарения или наследования недвижимости, выделения доли при использовании материнского капитала.
Если квартира использовалась по договору социального найма, а потом была приватизирована семьей, оформить ее можно на несовершеннолетнего ребенка. Для этого потребуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, которые тоже имеют право на долю в приватизированной квартире.
Если использовался материнский капитал, то согласно закону, родители обязаны выделить доли несовершеннолетним детям в приобретаемой недвижимости.
Плюсы и минусы оформления недвижимости на ребенка.
Если у несовершеннолетнего ребенка появляется право собственности на объект недвижимости интересы ребенка (и его семьи) теперь защищаются законом, с другой - есть ограничения на использование жилья.
Плюсы оформления права собственности недвижимости на ребенка:
+ Такую недвижимость не заберут за долги родителей - если есть просроченные кредиты, задолженность за ЖКХ, оформляется банкротство и так далее;
+ Существенно снижаются возможности для махинаций с недвижимостью. Квартиру в собственности малолетнего ребенка, например, нельзя подарить, и вообще варианты действий с ней ограничены. Это защищает права несовершеннолетнего и не дает мошенникам возможности отобрать жилье;
+ В случае с продажей органы опеки проследят, чтобы ребенку приобрели другое жилье, не ухудшив его жилищные условия и не оставив его без жилья вообще.
+ Дарение недвижимости ребенку в дальнейшем убережет его от наследственных споров.
Минусы оформления права собственности на недвижимость на ребенка.
- Этот объект недвижимости нельзя использовать как залог для оформления кредита;
- Чтобы продать недвижимость, необходимо предварительно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Опека будет требовать, чтобы ребенку было приобретено другое жилье, равноценное предыдущему; в таком случае действует
Например: загородный дом 400 кв. метров находиться в долевой собственности, одна вторая доли находиться в собственности ребенка. Подобрать встречную покупку квартиры 200 кв. метров будет проблематично. Законом не предусмотрено продажа недвижимости ребенка с размещением денежных средств на депозитном счете банка.
- При дарении недвижимости даритель должен понимать, что такая сделка не имеет обратной силы и наступит время совершеннолетия и уже взрослый сын или дочь сможет распоряжаться недвижимостью самостоятельно, и не всегда с его волеизъявлением согласны родители и опекуны(дарители).
Стоит помнить и о налоговых особенностях сделок с недвижимостью в собственности несовершеннолетних. Налог на доход при продаже, а так же налог на имущество должны оплачивать родители или опекуны несовершеннолетнего.
В случае с арендой и регистрацией такой сделки, органы опеки могут потребовать, чтобы был открыт счет для перевода получаемых денег. Снять с него деньги ребенок сможет после достижения совершеннолетия, а до этого времени средства можно использовать для его нужд - лечение, обучение, и так далее.