Китай, являющийся мировым лидером во многих сферах, внезапно оказался в центре внимания из-за «кризиса на рынке недвижимости». Но что такое этот кризис на самом деле? Стоит ли бояться обвалов, или всё это часть хитроумной схемы китайской экономики? Давайте разберемся по пунктам, ведь здесь не всё так просто, как кажется на первый взгляд.
1) Урбанизация шагает семимильными шагами
В Китае, несмотря на впечатляющий уровень развития, всего около 50% населения проживает в городах. Для сравнения, в России этот показатель достигает 85%. Таким образом, урбанизация продолжается, и миллионы китайцев переезжают из деревень в города в поисках лучшей жизни, работы и возможностей. Но это значит, что спрос на жильё в городах постоянно растет — строят всё больше и больше домов, причём не хаотично, а по плану, с выделением земель и развитием инфраструктуры.
2) Миф о «пустых домах»
Одна из популярных точек зрения — что в Китае огромное количество "пустых домов", и это не сулит ничего хорошего. Однако это лишь половина правды. Эти дома строятся специально для урбанизирующегося населения, а не просто для спекуляции. Да, иногда они остаются пустыми, но это связано с инвестициями, о которых мы поговорим дальше. В любом случае, на каждом этапе строительства планируется инфраструктура: школы, больницы, дороги — это не дома посреди пустынных полей.
3) Куда инвестировать деньги?
Вот здесь мы сталкиваемся с важной проблемой. Китайцам не так много куда можно инвестировать деньги. Процентные ставки в банках чрезвычайно низкие — около 2% годовых, инфляция близка к нулю. Поэтому инвесторы начали вкладывать средства в недвижимость. Это превратило дома, которые изначально строились для переселенцев, в объекты спекуляций, где один человек может владеть 10–20 квартирами исключительно как инвестицией.
4) Цены растут — спрос поддерживает рынок
Цены на жилье в Китае росли стремительно, ведь спрос был гигантским. Для многих богатых китайцев недвижимость стала надёжным активом, который не только сохраняет деньги, но и приносит прибыль благодаря росту цен. Это привело к тому, что строительство жилья стало своего рода "золотой жилой" для застройщиков, которые начали выпускать облигации под будущее строительство. Люди инвестировали в недвижимость, рассчитывая на постоянный рост стоимости.
5) Но цены растут слишком быстро
И вот тут мы подходим к первому большому звоночку. Цены на жилье стали настолько высокими, что обычный человек больше не мог позволить себе квартиру. Китайцы, которые ещё недавно могли мечтать о покупке жилья, начали сталкиваться с невозможностью выплатить даже первый взнос. А ипотека в Китае, несмотря на низкие процентные ставки (всего 2–4%), перестала быть спасением, ведь с высокими ценами на жильё даже такие условия не всегда доступны.
6) Си Цзиньпин выходит на арену
В какой-то момент президент Китая Си Цзиньпин официально заявил, что жильё должно быть для жизни, а не для инвестиций. Его слова — это не пустой популизм, как может быть в других странах. Когда Си говорит, он говорит серьёзно, и в Китае его решения быстро приводят к изменениям. Основной целью стало сделать жильё доступным для простых людей, ограничив возможности спекуляции и многоквартирных инвестиций.
7) Как сделать жильё доступным?
Здесь перед правительством стояла сложная задача. Увеличить доходы населения быстро невозможно. Проценты по ипотеке уже низкие. Оставался один вариант — остановить спекуляции на рынке недвижимости. Новые меры включали ограничение покупки более одной квартиры на человека, налогообложение дополнительных квартир и другие шаги, чтобы остановить превращение жилья в инвестиционные инструменты.
8) Реакция рынка — цены падают
Принятые меры привели к тому, что цены на жильё начали падать. В среднем стоимость квартир снизилась на 10% и более. Это стало хорошей новостью для тех, кто впервые покупает жильё. Но для инвесторов, которые купили десятки квартир, это был неприятный сюрприз. Ведь цена их вложений начала падать. Тем не менее, инвестиции — это всегда риск, и те, кто поставил всё на недвижимость, знали, что однажды рынок может поменяться.
9) Как обстоят дела в разных регионах?
Интересно, что цены на жильё в разных частях Китая сильно разнятся. В больших городах, таких как Шэньчжэнь и Гуанчжоу, цены высоки, и арендные платежи не окупают вложений. Но в менее популярных регионах квартиры можно купить по очень доступным ценам. Например, в городах вроде Dongyang или в деревнях цены за квадратный метр могут быть в 2–4 раза ниже, чем в крупных городах.
10) Последствия для простых людей и муниципалитетов
Один из важных аспектов, который часто упускается из виду, — это влияние кризиса на доходы муниципалитетов. Китайские города получают серьёзные средства от продажи земли застройщикам. Если строительство замедляется, это может ударить по бюджетам местных властей. Но в условиях централизованного управления Китаем возможна перераспределение доходов и корректировка политики для поддержания баланса.
Заключение: Кризис или нормализация?
Для многих западных стран такое падение цен на недвижимость могло бы стать настоящей катастрофой. Но в Китае это — часть процесса нормализации. Китайское правительство осознанно работает над тем, чтобы сделать жильё доступным для простых людей, одновременно ограничивая спекулятивные схемы. Конечно, инвесторы, которые привыкли к стабильному росту, разочарованы. Но для простого китайца это шанс наконец-то купить своё жильё по адекватной цене.
Кризис ли это? Для спекулянтов — возможно. Для тех, кто давно мечтал о собственном доме — это возможность.
У этой статьи есть продолжение...
