Традиционно в России недвижимость ассоциируется с надежностью и безопасностью вложений. Экономические кризисы, девальвация рубля, обесценивание накоплений на банковских счетах — все это наталкивает граждан на мысль о покупке объектов недвижимости в качестве инструмента для защиты сбережений. Однако, как и в любом другом виде инвестирования, здесь есть нюансы.
Ситуация с недвижимостью в России
Рынок недвижимости в России в 2024 году развивается под влиянием двух тенденций: повышения ключевой ставки и сворачивания массовой льготной ипотеки.
Ипотечные программы претерпели изменения. Выросло количество предложений по продаже недвижимости, а также прослеживается тенденция снижения цен на рынке. Застройщики также начали опускать цены, запускать акции для привлечения покупателей.
На российском рынке в сегменте загородной и вторичной недвижимости растет доля сделок, проводимых без привлечения заемных средств. Причина сложившейся ситуации — льготные ипотечные программы, которые распространяются на новостройки. На первичном рынке за счет собственных средств приобретаются лишь 28% квартир. На вторичном рынке объекты недвижимости в ипотеку можно купить по негуманным ставкам. Дорогая ипотека сдерживает покупательскую активность на рынке.
С момента введения льготных ипотечных программ цены на квартиры удвоились. При высокой ключевой ставке цены на недвижимость перестают стремительно расти, однако взять ипотеку сложнее. В целом, собственники приняли тот факт, что рынок постепенно падает, а покупатели поняли, что лучших времен ждать не стоит.
Часть покупателей в ожидании изменения условий предпочитает арендовать квартиру и откладывать деньги на накопительный счет. Однако следует учитывать и то, что цены на съемное жилье выросли на треть. По мнению аналитиков, доступная ипотека в России появится не ранее конца 2026 года.
Плюсы и минусы недвижимости как объекта инвестиций
Инвестиции в недвижимость имеют свои плюсы и минусы. Рассмотрим основные из них.
Плюсы инвестиций в недвижимость:
- Рост стоимости и защита от инфляции. Исторически цены на жилье демонстрируют устойчивую тенденцию к росту. Особенно это касается развивающихся районов с хорошей инфраструктурой. Сейчас в России из-за высоких ставок по ипотеке цены начали снижаться, однако, когда граждане, откладывающие деньги на депозиты, выйдут на рынок, спрос и цены снова пойдут вверх.
- Физический актив. Недвижимость — это осязаемый объект, который можно увидеть и потрогать. Это дает чувство безопасности и стабильности.
- Получение пассивного дохода. Сдача недвижимости в аренду позволяет получать стабильный доход. Это особенно актуально для жилых и коммерческих помещений, расположенных в востребованных районах.
- Диверсификация портфеля. Включение объектов недвижимости в инвестиционный портфель помогает диверсифицировать риски.
Минусы инвестиций в недвижимость:
- Высокий порог входа. Инвестиции в недвижимость требуют больших единовременных вложений, чем вложения в фондовый рынок. Даже если используются ипотечные кредиты, вложения в недвижимость все равно остаются капиталоемкими.
- Долгий срок окупаемости и низкая ликвидность. В среднем, сроки окупаемости жилья в России и других странах варьируются от 10 до 20 лет. Ликвидность объекта недвижимости зависит от его вида. Так, например, продажа загородного дома может занять большее время, чем продажа квартиры.
- Затраты на ремонт и управление. Недвижимость требует активного управления и регулярных затрат на обслуживание: ремонт, коммунальные платежи, налоги и страхование. При сдаче жилья в аренду нужно еще решать вопросы с арендаторами.
- Юридические риски. При покупке объектов недвижимости могут возникнуть юридические проблемы, например, связанные с оформлением документов или правом собственности.
Как заработать на недвижимости?
Как и в любом другом виде инвестиций, здесь целью является получение прибыли. Инвестиции в недвижимость предполагают два пути получения прибыли: стабильный ежемесячный доход от аренды или крупную разовую прибыль при продаже объекта.
Что же касается вариантов инвестирования, то здесь можно выделить следующие:
- Жилая недвижимость. На старте инвестиций в недвижимость жилые помещения, например, квартиры и апартаменты, станут наиболее понятным вариантом.
- Коммерческая недвижимость. Этот вариант подойдет для более опытных инвесторов, так как нужно учитывать множество нюансов при выборе таких объектов.
- Загородная недвижимость. В России сейчас наблюдается повышенный интерес к данному типу недвижимости. При текущих ценах на квартиры строительство дома большей площади привлекает граждан.
- Земельные участки. Они привлекают инвесторов, так как стоят дешевле, чем квартира или дом. Оформление не занимает много времени, отсутствуют коммунальные платежи и затраты на ремонт. Однако, при покупке участков нужно учитывать их назначение.
- Парковочные места и кладовки. В крупных ЖК востребована аренда парковочных мест и помещений для хранения вещей. Вложения здесь небольшие, как и доходность.
Выбор подходящей стратегии зависит от различных факторов. Выделим основные стратегии использования недвижимости как объекта инвестиций.
Самая очевидная стратегия — перепродажа. Внутри этой стратегии могут применяться разные варианты, например, покупка недвижимости на этапе строительства или черновой квартиры с ее последующей «упаковкой». Но нужно помнить про подоходный налог. Так, с 2025 года вводится прогрессивная шкала налогообложения. Для нетрудовых доходов вводится две ступени: 13% — для доходов < 2,4 млн руб. и 15% — для доходов > 2,4 млн руб. Например, если доход от продажи квартиры < 2,4 млн руб., то ставка будет, как и ранее, 13%. Если же доход > 2,4 млн руб., то расчет налога выглядит следующим образом: 312 000 руб. + 15% от суммы прибыли, превышающей установленный порог. Налог с продажи объекта недвижимости уплачивает собственник. Обязанность по уплате налога возникает в ситуации владения недвижимостью менее установленного срока — 3 или 5 лет.
Следующая стратегия — аренда. Недвижимость можно сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду. Посуточная аренда приносит больший доход. Расположение объекта — ключевой фактор. Идеальный вариант — хороший район с развитой инфраструктурой, в пешей доступности от туристических маршрутов, вокзалов или аэропортов. Однако сдача недвижимости для начинающих инвесторов может оказаться трудоемким и не всегда быстрым процессом.
Итак, инвестиции в объекты недвижимости могут стать стабильным и прибыльным способом вложения средств, но они требуют тщательного анализа, подготовки и стратегического подхода. Инвестиции в недвижимость — это не просто покупка квартиры. Следует углубиться в изучение рынка, проанализировать финансовые возможности и выбрать стратегию инвестирования. Не стоит пренебрегать помощью риэлторов и юристов. Это перспективный и относительно стабильный способ вложения капитала, который подходит как для опытных, так и для начинающих инвесторов.
✅ Торговые идеи и еще больше полезной информации по рынкам в телеграм канале Vesperfin
✅ Ставьте лайк, если было полезно!
Наши контакты:
👉 Сайт школы Vesperfin: https://click.vesperfin.com/vs18
👉 Вконтакте: https://vk.com/vesperfin
