До конца года остаётся уже меньше трёх месяцев, и настало время обсудить эту тему. Есть такая штука на рынке недвижимости как сезонность. Традиционно риелторы радостно ждут этого периода года. Кто-то считает, что он начинается в октябре, кто-то то за начало берёт уже вторую половину августа. Главное это то, что характеризуется он большим притоком клиентов и увеличением оборотов на рынке вплоть до декабря. В качестве примера в таких случаях привожу показатели столичного Росреестра, в этот раз посмотрим помесячную динамику по итогам 2022-го года.
Как видите, даже в 2022-м году, когда ввиду всем понятных причин рынок в начале года чувствовал себя нестабильно, период август-сентябрь характеризовался ростом оборотов даже несмотря на то, что много кто тогда побоялся решать вопрос с недвижимостью из-за объявленной частичной мобилизации.
Сезонности есть много объяснений, но в этой статье хочу обсудить несколько другое. Помимо риелторов сезона ждут и некоторые продавцы квартир, так как небезосновательно считают, что в это время смогут продать быстрее и выгоднее. Давайте подумаем над тем, а будет ли сезонность в этом году, и следует ли продавцам её ожидать?
УРОКИ ПРОШЕДШИХ ДВУХ ЛЕТ
2023-й год считаю наиболее подходящим для сравнения с нынешним. Тогда не было присущего 2022-му хаоса первой половины года из-за возникновения новой реальности жизни в стране, а прочие шоки воспринимались куда спокойнее. Вот что было в прошлом году, так это начало крестового похода ЦБ против инфляции ценой запретительного уровня ставок по ипотеке. Но на самом деле первый "звоночек" об уменьшении связи рынка с сезонностью мы всё же получили ещё два года назад.
1) Пример двухлетней давности
Давайте начнём с графика динамики ключевой ставки.
28 февраля 2022-го года ЦБ сначала поднимает ставку до 20%, потом начинает постепенное снижение. В июне ставка достигает уровня менее 10%, что становится приемлемо для рынка, и как раз-таки с первого месяца лета от месяца к месяцу за исключением ноября идёт повышение количества зарегистрированных заключенных договоров купли-продажи недвижимости. Продублирую для наглядности пример из начала статьи.
Многие тогда это объясняли и тем, что люди подуспокоились, экономика не разрушилась, конца света не случилось, потому то рынок начал снова набирать обороты. Не спорю, что и это имело место быть. Но следующий 2023-й год уже обозначил более ярко выраженный пример.
2) Обратный пример прошлого года
Заключался он в том, что показывал уже не восходящую, а нисходящую динамику. Снова вернёмся к графику динамики ставки ЦБ.
С 15-го августа 23-го ЦБ начинает свой крестовый поход против инфляции, что приводит к тому, что люди, имевшие ипотечное одобрение по ещё адекватным ставкам, стараются воспользоваться им как можно быстрее. А дальше уже для многих ставки достигли запретительных уровней. Это приводит к следующей помесячной динамике заключенных ипотечных договоров.
Кто-то мне скажет, что динамика заключенных ипотечных договоров не отражает все договоры купли-продажи, ведь не учитывает сделки без ипотеки. Это правда, но тут есть одна интересная вещь.
Хоть я живу и работаю в Питере, в своих статьях пользуюсь инфографикой столичного филиала, хотя бы потому что она всегда наиболее наглядная и приятно выглядящая, при этом отражает тренды большинства крупных городов страны. Но по итогам 2023-го года московский Росреестр такого же помесячного графика по заключённым договорам купли-продажи, как в показанном мною дважды примере 2022-го, уже просто не делал. Почему? Как по мне, чтобы не демонстрировать наглядно то, как высокая ставка ЦБ душит рынок. Ведь о результатах в числовом выражении он всё же отчитывался. И мы видели откровенно нисходящую тенденцию:
октябрь - 17 129 зарегистрированных договоров купли-продажи;
ноябрь - 15 393;
декабрь - 14 864.
На основании вышесказанного можно вполне очевидно заключить, что сейчас, в 2024-м мы находимся в такой точке времени, когда имеем уже два года подряд динамику, показывающую, что рынок уходит от сезонности, и рассчитывать на то, что она окажется сильнее печальной ипотечной реальности - просто бессмысленно.
ЧТО УСУГУБЛЯЕТ ПРОБЛЕМУ
Ну во-первых, очевидное - сам уровень ипотечных ставок стал куда хуже, чем в прошлом году. Если бы Вы были покупателем, и Вам нужно было бы взять 5 млн ипотеки на 30 лет под 14% годовых в начале "сезона" 2023-го, то ежемесячный платёж и переплата вышли бы вот такими.
Уже тяжкие цифры, но многие покупатели, боясь дальнейшего ухудшения ситуации, на это шли. И в своём ожидании ухудшения ситуации оказались правы. Ведь если бы та же сумма, на тот же срок понадобилась бы в "сезон" 2024-го, то брать бы пришлось под среднерыночные 22%, что дало бы ещё сильнее вызывающие слёзы результаты.
Во-вторых, в 2023-м году у рынка был импульс, а сейчас ему просто неоткуда взяться. Многие покупатели, которые понимали, что без ипотеки им не обойтись, а вопрос с жильём решать надо, в прошлом году предвкушали дальнейшее ухудшение ситуации со ставками. Решив не испытывать судьбу, побежали оформлять по существовавшим тогда процентам. Этим было вызвано то, что август, сентябрь и октябрь прошлого года были ну очень хороши. Так как рынок недвижимости во многом завязан на альтернативных сделках (продаёшь с целью того, чтобы так или иначе купить другую недвижимость), импульс влитых ипотечных денег поддерживал обороты на рынке. А если сейчас Вы вникаете в текущие реалии, то можете найти, к примеру, вот такие невесёлые новости.
ВЫВОД
Ожидать в этом году какого-то традиционного предновогоднего подъёма продаж, как это было до 2023-го, по меньшей мере необоснованно. Если он и будет, то явно незначительный - сезонность больше не в силах конкурировать по своему влиянию на рынок с реалиями ипотечного кредитования. Сезонность скорее будет выражена в сроках передачи квартиры, о которых будут просить покупатели - почти все мои декабрьские сделки из года в год включают просьбы будущих новых владельцев заехать до нового года. Это ускоряет то, как быстро люди принимают решение, выбирая из нескольких вариантов. Вот только ожидать существенного прироста количества самих этих людей, принимающих решение о выборе - покупателей, нам в этом году просто неоткуда.
Ну а если Вам нужно решить вопрос с недвижимостью в Питере в этот не самый лучший для рынка недвижимости сезон - обращайтесь, буду рад помочь!
Всем добра!
