Дорогие друзья, давайте с Вами рассмотрим, какие нововведения в области регулирования ипотечной деятельности появились и что они в итоге нам принесут.
1. С 1 октября Центробанк изменил требования к предельному значению полной стоимости кредита (ПСК). Для ипотеки по квартирам в новостройках ПСК теперь не должен превышать 23,89%.
Вдумайтесь - не более 24%. А сколько было-то?
ПСК - это, по сути, сумма расходов за весь срок действия кредитного договора. Помимо процентной ставки и базового долга, сюда входят дополнительные платежи, комиссии и страховки. И разные хитрые соглашения с застройщиками, как же без них.
О-ля-ля, неужели банки заставляли людей платить больше, скрывая это разными схемами? Не верю - решительно, не верю.
В общем, как я понимаю, ипотеки на новостройки больше нет. Никакой.
Надолго? Ну, видимо, до конца 2024. А что потом?
2. А потом, 01 января 2025 года вступит в силу "Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков". Уже прижилось название: Ипотечный стандарт, думаю, именно под таким названием, Вы будете встречать отсылки на него всё чаще и чаще. Какие основные положения этого стандарта для нас важны?
- Банкам запрещено платно снижать ставку, если это приводит к итоговому росту цены квартиры. По-русски: ставку снижать можно, цену квартиры увеличивать нельзя;
- Минимальный ПВ (первоначальный взнос) - от 20%, скорее больше, возможно, сильно больше;
- Срок КД (кредитного договора) - максимум 30 лет, больше - нельзя;
- Прозрачность условий. Банки будут обязаны дать ответы на все вопросы заёмщиков в максимально прозрачной форме;
- Параллельно Банк ДОМ.РФ предложил создать в России стандартную ипотеку, условия которой были бы идентичны в разных банках и умещались бы в одностраничном договоре, и на которую бы распространялась государственная поддержка. По-русски, введение унифицированного КД для всех банков, с содержанием, понятным даже сильно пьющим и малограмотным и не позволяющим двойного толкования;
Получается, все те, кто успели запрыгнуть на поезд "льготной ипотеки" счастливчики? Наверное, да, но есть нюанс
3. Поправки в Налоговый кодекс. С 2024 года нужно будет платить "налог на материальную выгоду". Что такое "материальная выгода"? Это дополнительный доход, который возникает при, в том числе, "экономии на процентах за пользование займами". Выгодой считается разница между 2/3 ставки рефинансирования (19%*2/3=12,66%). Условно, если Вы взяли ипотеку под 6%, то налогооблагаемая база на текущий момент будет исчисляться из ставки 6,66% (12,66%-6%). Чтобы вычислить размер материальной выгоды за месяц, используется такая формула: (⅔ ключевой ставки на последний день месяца — Ставка по кредиту сотрудника) * Сумма займа / Число дней в году (365 или 366) * Число дней использования займа в месяце.
Расчет. Допустим, Ваш кредит равен 10 000 000 рублей. Тогда: 6,66%*10 000 000/365*30= 54 740 рублей
Сколько нужно будет заплатить? Материальная выгода облагается налогом 35% для резидентов. Считаем: 54 740*0,35=19 159. В месяц.
С одной стороны, пишут, что новация коснётся исключительно сотрудников банков, которые взяли ипотечный кредит в собственном банке же. С другой, налоговые эксперты пишут, что "не всё однозначно".
4. С 11 сентября 2024 вступили в силу поправки в закон "Об ипотеке", позволяющие гражданам самостоятельно продавать имущество, заложенное в банке по ипотечным договорам. В течение 10 дней банк даёт согласие заёмщику на самостоятельную реализацию, предоставляя для этого 4 месяца и оговаривая "минимальную стоимость" продажи (которая пока непонятно как считается - не ниже стоимости, указанной в ДДУ? не ниже невыплаченных обязательств перед банком?).
Выводы? Да, пожалуй, без выводов. Но буду очень признателен за Ваши мысли и комментарии.
Друзья, благодарю Вас за проявленный интерес. Успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622
