Высокими налогами на апарты пугают. Но как обстоят дела на самом деле?
1. Налог на имущество
Рассчитывается от кадастровой стоимости и умножается на коэффициент. Его устанавливает каждый регион самостоятельно. Например, в Петербурге коэффициент сейчас 0,3% от кадастра. В Москве - 0,5%.
Это выше, чем для жилья (там в большинстве случаев будет 0,1%-0,15%, кроме самых дорогих квартир). Но и кадастровая у апартов часто ниже. Например, по нашим апартам в Петербурге текущая кадастровая в 2 раза ниже рыночной. А по московской квартире разница с рыночной ценой всего процентов 30%.
Но есть важный нюанс. Такие умеренные ставки действуют только для апартаментов гостиничного типа. А если апарты совмещены с офисными и торговыми помещениями, и доля этих помещений больше 20%, то ставка может доходить до 1,5% или даже 2%. При кадастровой стоимости миллионов в 5 налог 2% - это, на минуточку, 100 тыс. руб в год.
Этот нюанс надо учитывать при покупке, хотя это больше касается давно построенных зданий. Новые апарт-комплексы изначально строятся как гостиницы, чтобы подходить под льготные ставки - иначе они становятся неконкурентноспособными для инвесторов.
2. Подоходный налог - если вы сдаете апартаменты
Апарты нельзя сдавать как физлицо или самозанятый. Закон однозначно говорит нам, что нужно открывать ИП, можно самый простой формат - упрощенка 6%. В некоторых регионах эта деятельность подходит под патент, в том числе в Петербурге (и тогда налог будет еще меньше).
Что, если сдавать неофициально? Налоговая на своем сайте перечисляет признаки, по которым они доказывают в судах, что апарты сдавались:
- наличие нескольких договоров аренды нежилого помещения
- характеристики нежилого помещения (невозможность его использования для личных целей)
- назначение помещения по регистрационным документам (например, гостиница?)
- проживание физического лица по иному адресу
Если поймают, начислят налог 13% на все полученные доходы + еще доначислят НДС 20%, потому что считать будут по основной, а не упрощенной системе. Фактически выбор стоит между платить 6% сразу - или 33% (+ штрафы и пени) потом, когда попадешься.
В официальной схеме есть еще один бонус - не нужно платить налог на имущество (тот самый, что из первого пункта) - он включен в "упрощенные" 6%.
3. А что делать при продаже? Рассказала тут
