13 сентября прошла очередная встреча Центрального банка Российской Федерации, и, хотя я предполагал, что повышение ключевой ставки произойдет позже, мы все уже были в курсе его результатов.
В своем заявлении по поводу повышения ставки ЦБ ссылается на высокий уровень инфляции, рост цен на нефть и замедление мировой экономики. Кроме того, регулятор отметил замедление производства и высокий уровень потребительской и инвестиционной активности, что может привести к увеличению цен и инфляции. Также не исключено, что ключевая ставка будет повышена в октябре.
Как я и говорил ранее, повышение ключевой ставки в рамках текущей стратегии ЦБ выглядит вполне ожидаемым. Однако, учитывая ранее озвученные факторы, мне казалось, что ЦБ не станет спешить с этим решением и в октябре, если инфляционная тенденция сохранится, то ставка может быть повышена сразу до 20%.
Можно было бы обсудить все экономические аспекты повышения ставки, но я, как специалист в сфере недвижимости, хотел бы сосредоточиться на влиянии этого решения на рынок недвижимости.
Я уверен, что многие эксперты, так сказать, закидают меня помидорами после таких заявлений. Но, честно говоря, у меня тоже есть свои аргументы.
Многие мои клиенты и знакомые начали присылать мне статьи, где различные специалисты высказывают мнение о том, что никто не будет брать ипотеку под такой высокий процент, что сейчас поднимут процент по всем льготным ипотечным программам, застройщики не смогут продать свои объекты, и весь рынок рухнет чуть ли не в два раза.
Самое интересное, что в 99% случаев уровень экспертности в этих высказываниях даже не дотягивает до уровня пьяной беседы с друзьями на кухне, не говоря уже о том, чтобы озвучивать это на широкую публику, включая своих клиентов.
Давайте обсудим все эти аспекты более подробно.
1. Вопрос. Ключевая ставка поднялась, рыночная ипотека подорожает, и никто не будет ее брать..
Прежде всего, следует отметить, что выдача рыночной ипотеки действительно значительно сократилась. Однако это не означает, что люди перестали брать или выдавать ипотеку, или что сделки по ней полностью прекратились.
Другое дело — суммы, которые берут потенциальные и действующие заемщики. Они стали меньше. Обычно заемщики берут небольшие суммы, от 1 до 3 миллионов рублей, чтобы дополнить свои накопления. При этом важно понимать, что первоначальный взнос (ПВ) по таким сделкам обычно довольно высок.
У меня есть подобный опыт. Мои клиенты продали свою квартиру и хотели увеличить жилую площадь. У них был большой ПВ от продажи старой квартиры, а также они использовали материнский капитал (МК) для покупки нового жилья. В итоге они взяли займ на 1,3 миллиона рублей с ежемесячным платежом в 17 тысяч рублей.
На мой взгляд, такой вариант выглядит вполне приемлемо.
Следует также отметить, что с весны 2022 года, когда Центральный банк резко повысил ключевую ставку, в сфере ипотечного кредитования наблюдался определенный спад. Однако через некоторое время люди снова начали брать ипотеку и рефинансировать её после снижения ключевой ставки. Сделки продолжались, пусть и не в том объёме, что раньше, но рынок постепенно стабилизировался и пришёл в норму.
Ещё один важный момент — это рекордное количество наличных денег, которые находятся на руках у граждан. По официальным данным, у людей сейчас находится 50–60 триллионов рублей наличными. Такого количества не было за всю историю наблюдений. И, как показывает практика, большинство сделок сейчас осуществляется именно за наличный расчёт.
Эти тенденции более применимы ко вторичному рынку недвижимости.
2. Обвал рынка недвижимости
Первый — «ключевая ставка». Чем она выше, тем дороже ипотека и наоборот. Пока рыночные ставки по ипотеке высоки, люди ждут снижения цен на недвижимость, но давайте посмотрим на втораую вводную — «количество кэша у людей» — о ктором я говорил ранее Кратко повторюсь денег у людей много. Третья вводная — рынком недвижимости управляют эмоции, поэтому важнее всего, что думают люди.
Пока «ракета» маловероятна, но она вполне может произойти, даже на слухах об обесценивании рубля. А вот падение цен при неизменной ключевой ставке не ожидается. Рынок воспримет это как возможное скоре смягчение кредитно-денежной политики и мы можем увидет даже небольшое повышение цен.
В такое время многие продавцыя вторички "сворачивают" свою деятельность на рынке и в таком случае не возникает затоваренности, предложение достаточно ограниченно и конкуренция не давит ине ввынуждает собсвтенников дисконтировать цены.
Также можно сказать, что сто свежа вторичка недооуенена и в первую очередь рост цен мы увидим именно там.
Вы можете возразить, что это справедливо только для вторичного рынка, а к первичному такие примеры не подходят. И в какой-то степени вы будете правы. Однако давайте рассмотрим и первичный рынок.
Меня всегда удивляло, что некоторые люди, включая брокеров и обычных граждан, считают, что они разбираются в рынке лучше, чем топ-менеджмент застройщиков. Они уверены, что им удалось предсказать обвал рынка. Но это не так.
Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.
Застройщики продолжают активно выводить новые корпуса строящихся жилых комплексов, представляют новые проекты и получают разрешение на строительство (РСН). Когда мы слышим об этом, некоторые начинают говорить о затоваривании и опасаться, что мы можем повторить судьбу США с их ипотечным пузырём или Китая, где сносят недостроенные кварталы. Также они утверждают, что нет государственных программ поддержки и никто не покупает новостройки.
Позвольте мне возразить на это.
По поводу затоваривания. Да, у нас есть некоторые объекты, которые остались непроданными. Однако только у немногих проектов дела идут не очень хорошо, и квартиры продаются медленно, но всё же продаются. Застройщики могут искусственно ограничивать спрос, чтобы повысить интерес к своим объектам. Они также ответственно подходят к новым проектам. Сейчас в приоритете строительство более дорогих комплексов комфорт- и бизнес-класса, так как в этом случае легче обосновать высокие цены на недвижимость. Кроме того, в новых проектах меняют квартирографию, и в ЖК становится меньше студий и больше многокомнатных квартир.
Теперь об отсутствии льготных программ. Застройщики активно сотрудничают с банками по субсидированной ипотеке, и если рассматривать предлагаемые программы на небольшой период, то они выглядят очень привлекательно. Однако, если обратиться к отчёту аналитиков ДОМ.РФ, становится ясно, что в настоящее время наибольшим спросом пользуется рассрочка. Есть очень интересные предложения, особенно если вы хотите обменять старую недвижимость на новую. На втором месте идёт траншевая ипотека, затем субсидированная ипотека, и, конечно, никто не отменял господдержку в виде IT и семейной ипотеки.
Ещё один аргумент, которым пользуются эксперты рынка, — это снижение акций застройщиков. Они утверждают, что застройщики не смогут обеспечить свою деятельность и им придётся срочно продавать всё за бесценок, чтобы не обанкротиться. Даже скрины показывают.
Да, акции застройщиков действительно снижаются, особенно после новостей о повышении ключевой ставки. Но давайте рассмотрим эту ситуацию более внимательно.
Возьмём акции трёх крупных федеральных застройщиков (по-моему, кроме них никто не торгуется на бирже). Это будут ПИК, «Самолет» и ЛСР. И что мы видим? ПИК просел на 3,3% от начальной стоимости (ну да, это просто крах компании), ЛСР — минус 63%. Согласен, что это уже серьёзно, но ЛСР испытывает проблемы с 2010 года, и глобально их стоимость не менялась с того времени. Вряд ли это связано с повышением ключевой ставки СВО и так далее. И они не обанкротились, и строят в неплохих объёмах. «Самолет» — + 23% от стоимости после листинга. А сколько строительных компаний, которые этот листинг не проходили? Так что, если рассматривать картину целиком, этот довод несостоятелен.
Кроме того, за те сытые годы, начиная с ковида и введения льготных программ, я полагаю, что застройщики накопили неплохую подушку безопасности, которая поможет им пережить небольшие волнения на рынке недвижимости.
Последенее о чем хочется поговорить это ипотечные программы.
Также многие начали активно распространять информацию о возможном повышении процентных ставок по льготным кредитам. Они утверждают, что в этом случае люди перестанут брать ипотеку. И в итоге говорят: «Кац предлагает сдаться», что, по их мнению, означает конец. Но почему они считают, что это произойдёт именно сейчас, а не раньше или позже?
Я считаю, что процентные ставки по льготным кредитам не изменятся. Скорее всего, будут изменены условия получения ипотеки, например, увеличат первоначальный взнос, сократят срок и так далее. Я считаю, что это будет правильным и логичным решением.
Если вспомнить государственную программу 2020 года, то она изначально задумывалась как временная мера. Удивительно, что она просуществовала так долго. Такие программы, как «Семейка» и сельская ипотека, более продолжительны во времени, так как они тесно связаны с другими государственными инициативами. Кроме того, в настоящее время активно обсуждаются новые субсидированные ипотечные программы, но более специализированные. Я уже рассказывал о них ранее, вы можете найти эту информацию в моих видео.
Вероятно, ближе всего к отмене и глобальным изменениям находится IT-ипотека, так как она тоже носит временный характер. Арктическую ипотеку мы не будем рассматривать, так как она не пользуется большой популярностью у заёмщиков.
Вот, в общем-то, и всё, что я хотел сказать. Какой вывод можно сделать из всего вышесказанного? Не стоит доверять всему подряд, особенно тем, чья компетентность вызывает сомнения. Включайте критическое мышление и проверяйте информацию, которую вы получаете.
Все факты, о которых я говорил, можно легко найти в интернете на официальных ресурсах. Со временем я научусь вставлять в видео скриншоты и подкреплять их ссылками.
Что я жду от рынка недвижимости? Я не обладаю даром предвидения, как и все остальные люди, но могу проанализировать определённые данные. Согласно этому анализу, рынок недвижимости ожидает только рост, хотя и не стремительный, а более сбалансированный и постепенный. Он, конечно, не произойдёт сразу.
Обвала цен не стоит опасаться. Я слышу об этом с начала пандемии, и каждый раз одно и то же. Возможно, будут внесены некоторые коррективы в ипотечные программы по государственной поддержке, но не думаю, что изменятся ставки.
В заключение хотелось бы отметить, что, по мнению аналитиков РБК, принято считать, что ипотечная ставка выше ключевой на 2 процентных пункта. Однако за последние пять лет разница между ними колебалась от 0,3 до 4,25 процентных пункта, а в некоторых случаях они даже менялись местами.
Поэтому, ориентируясь на прогноз по ключевой ставке, не стоит ждать, что ипотечная ставка сразу же опустится до 10%.
