Государственные аудиторы из Счетной палаты огорошили участников рынка жилья. Оказывается, 114,5 тысяч заемщиков брали по два льготных кредита и более.
В том числе около 1,5 тысяч граждан умудрились получить по пять субсидированных займов и больше. Рекорд поставил предприимчивый «физик», который обслуживает 26 кредитов, полученные по госпрограммам, на общую сумму 196 млн рублей.
То есть примерно 12,5% заемщиков не столько решали семейные проблемы с жильем, сколько зарабатывали на перепродаже. Тем более, что недавно вышел закон, который упрощает перепродажу заложенного жилья. Счетная палата оценила объем «лишних» кредитов примерно в 1,1 трлн рублей.
Теперь нарушителям грозят разными карами. Однако до 23 декабря прошлого года (до постановления правительства № 1566) в законодательстве не было запрета на получение нескольких льготных займов на одно лицо. (Почему - можно только догадываться). То есть формально эти люди ничего и не нарушили.
Публикация отчета Счетной палаты будет иметь и другие последствия. Например: резко снижаются шансы на дополнительное финансирование льготных программ. Включая те, которые распространяются на ИЖС.
По данным аудиторов, в 2021–2023 годах на покупку или строительство домов ИЖС было предоставлено 188,4 тысяч льготных кредитов - 9,3% от общего количества - от 2 млн субсидированных займов.
Недавно «Пригород» писал о сокращении выдачи ипотечных займов на ИЖС. (См. «Ипотека сохнет без льгот»). Похоже, этот популярный финансовый инструмент надолго останется в глухом запасе. По крайней мере, до существенного снижения ключевой ставки - а это вряд ли случится ранее середины 2025 года.
Городские застройщики многоквартирных домов вовсю разрабатывают и применяют альтернативные схемы: субсидированные ставки не период до ввода дома, рассрочки, зачет имеющегося жилья при встречных сделках и пр. Большинство загородных девелоперов (кроме нескольких продвинутых компаний) только примеривается к этим вариантам. Рынок ждать не будет.
Мнения экспертов
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Основной объем загородного рынка в коттеджных поселках составляют участки без подряда. Их доля примерно 85%. Доля ипотеки при продаже таких участков, даже в период действия льгот, нами оценивалась на уровне не более 20%. Если не будет льготной ипотеки, останется обычная. И даже под высокие проценты будут покупатели. Часть покупателей мы сохраним за счет рассрочки.
Потерю клиентов из-за снижения ипотеки оцениваем не более 10%. Это не значительная и не заметная доля. А вот в сегменте продажи готовых домов зависимость от ипотеки составляет примерно 60%, это очень заметная часть. Так что можно ожидать снижения темпов строительства и продаж домов. Возможно, на определенный период популярным станет строительство домов «хозспособом», растянутое на 2-3 года.
Кроме того, на вкладах и на банковских счетах петербуржцев уже скопилось 4 трлн рублей. Как только ключевая ставка начнет снижаться, деньги начнут выходить обратно на рынок, в том числе загородный, и значительно его поддержат. ИЖС уже занимает больше половине в годовом вводе жилья в стране, это мелкий частный бизнес, а он практически неистребим.
Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» группы «ФАКТ»:
- Доля ипотечных сделок до 2020 года составляла около 10%, причем использовались разные схемы. В июле 2024 года в продажах участков ипотека составляла 40-50%. В домах и участках с подрядом доля продаж с использованием кредита у нас составляла до 80%. В июле-августе выдача ипотек у банков упала в 5-10 раз, и это сильно затронуло строительные компании. По касательной это задело и лэнд-девелоперов, такие компании, как наша.
Но с сентября рынок возрождается, это происходит прямо на наших глазах. Покупатели снова стали подписывать ипотечные сделки. Это сделки с семейной ипотекой, когда подрядчики берут на себя риски, строят за свой счет, постепенно адаптируются к изменившимся условиям.
Есть субсидированные программы от Альфа-банка и ВТБ, они тоже пользуются спросом.
Мы видим, как за четыре года произошло перераспределение интереса от покупки участков к участкам с подрядом. Изменилась потребительская модель. Раньше клиент покупал участок, потом выбирал проект, строил дом - иногда это занимало долгие годы.
Сейчас цикл строительства сократился, зачастую клиенты приходят уже с выбранным проектом и подрядчиком. Значит, будут востребованы и финансовые инструменты, адаптированные под эту модель.
