Сегодня 26 сентября и это значит, что прошло ровно полгода с момента, как я начала свой эксперимент «Следим за ценами вместе». 26 марта мы с вами выбрали квартиры для слежки по следующим параметрам:
- Однокомнатная квартира
- В доме серии П44-Т
- В пешей доступности от метро
- В 4х спальных районах Москвы по сторонам света.
Соответственно, и сейчас я смотрела на цены схожих квартир. В идеале, конечно, было найти идентичную квартиру в том же доме, но, забегая вперед, напишу, что это вышло не по всем адресам.
Подробнее всю суть данного эксперимента вы можете прочитать в соответствующей подборке у меня на канале, перейдя по ссылке.
Полгода - это отличный срок, чтобы сложить для себя картину всего происходящего сейчас на рынке. На самом деле общая тенденция для меня была ясна еще в марте этого года. Точно также, как и то, что квартиры, выбранные для слежки, продадутся с дисконтом. И конечная цена будет близка к той, которую я сделала в оценке для каждой квартиры.
Давайте теперь все же посмотрим, что произошло на рынке недвижимости за полгода:
- район Восточное Измайлово ВАО.
Для слежки в марте я выбрала квартиру на Измайловском бульваре д.40, но аналогичная квартира в этом доме сейчас не продается. Зато, когда я в марте делала рыночную оценку квартиры, то выбрала аналог в доме по адресу ул. Средняя Первомайская д.17 и сейчас мне удалось найти идентичную квартиру в этом же доме.
Получаем следующее:
- Март 2024 цена квартиры 11,900 т.р
- Сентябрь 2024 цена квартиры 11,000 т.р.
- Снижение цены – 7,6% за полгода
Мы не знаем с вами за сколько продалась квартира, выбранная мною в марте, точно так же, как и не знаем за сколько продадут квартиру, которая стоит сейчас. Можем лишь наглядно видеть изменение цены в доме.
- район Западное Дегунино САО.
Для слежки в марте я выбрала квартиру в доме по адресу Коровинское шоссе д.3 кор.2. Сейчас без проблем нашла новое предложение в этом доме, увы, но с новой неадекватной ценой.
Как люди оценивают свои квартиры, а точнее риэлторы берут в работу и выставляют в рекламу квартиры с неадекватным ценнником, для меня останется всегда вопросом риторическим. Но ведь здесь совсем все элементарно. Кому нужна ваша «халупа» за 13,500 т.р., когда в районе есть альтернатива купить в абсолютно новом жилье квартиру, добавив 1 или 3 млн.р. Или если бюджет не позволяет, то идентичное жилье в доме такой же категории, как ваша, за 11,250 т.р. Листайте галерею ниже.
Злит меня это все очень сильно. Ну, любят люди заниматься @н@н@з@м@м, их проблемы. Другого слова, обозначающего такой процесс продажи, извините не нашлось.
Вернемся к району и квартире в САО. И напомню вам, что в этом же доме летом продали аналогичную квартиру за 10,700 т.р. и здесь, пожалуй, правильней будет рассчитать на сколько завышена стоимость в предложенной квартире:
- Цена предложения в марте – 12 млн.р.
- Стоимость продажи в июле – 10,700 т.р.
- Цена предложения в сентябре – 13,500 т.р.
- Моя оценка в марте – 10,450 т.р.
- Цена завешена минимум на 26%!
При этом тенденция снижения цен в районе также наглядно вам показана.
Пусть это будет анти-пример, как делать на рынке не надо. Я же, пожалуй, по возможности прозвоню этого чудо продавца и уточню, какой пробы стоит золотой унитаз у него в однушке.
- район Кунцево ЗАО.
На мое удивление (на самом деле нет) в продаже до сих пор «висит» квартира на Ярцевской улице дом 14.
- С 1 августа цена снизилась до 12,250 т.р. с 13,000 т.р.
- Моя оценка в марте была 12,350 тыс.р.
- Выставлена в феврале за 14,800 т.р.
- Снижение цены за 6 месяцев на 17,2%!
При этом напомню вам, что в августе я прозванивала эту квартиру и предлагала им 12 млн.р., а в марте собственнице я предлагала выйти на сделку за 13 млн.р. На оба предложения, был получен отказ. Теперь мы в рекламе стоим фактически по цене нижнего предложения, а покупателя все нет.
Вы знаете, когда в комментариях мне пишут, ну хочет человек получить столько за свою квартиру, вот и ставит такую цену. И что? Вот хотел человек получить 14,800 т.р. в феврале, а в сентябре уже хочет получить 12,250 т.р. И ни в феврале, ни в сентябре не нашлось желающего купить его квартиру. Так может не надо продавать изначально по цене «я хочу», а стоит быть более гибким и адекватным, выставив в феврале за 13 млн.р, вместо 14,800 т.р. Авось, уже жила бы в доме своей мечты. Ну, так хочет конкретно эта собственница.
И при этом я уверенна, что если позвоню ей сейчас и предложу 11,500 т.р. и выход на сделку завтра, то опять будут гневные возмущения в ответ. Моя квартира столько не стоит, я хочу свои 12,250 т.р. и ни копейкой меньше. Ну, хоти дальше!
Как раз, плавно переходим к последнему району и квартире, за которую тоже хотели 12,500 т.р., а продали через год за 10,200 т.р.
- район Чертаново Южное ЮАО.
Речь, конечно, выше шла о квартире на Дорожной улице д.32 кор.1, которую по итогу моей слежки продали с дисконтом 8%, а от изначальной «хотелки» дисконт составил 18,4%. Сейчас в этом доме квартир в продаже нет, но я нашла идентичную квартиру в этом районе по адресу ул. Газопровод д.13 кор.1.
Кстати, обратите внимание на изменение цены по новому адресу – выставили 31 июля за 12,500 т.р., а 7 сентября опустились уже до 10,400 т.р. – снижение на 16,8% и уверена это не предел.
Получаем следующее:
- Апрель 2024 цена квартиры 11,100 т.р
- Сентябрь 2024 цена квартиры 10,400 т.р.
- Снижение цены – 6,3% за 5 месяцев.
Конечно, по классике жанра, я могла бы сейчас написать фразу: «А я же говорила, что цены будут падать». Только зачем? Реально на маленьком промежутке времени это мало заметно. Скорее можно написать, что цены корректируются. Но время реально летит очень быстро. Смотрите сами уже полгода пролетели! В среднем за эти полгода корректировка составила порядка 10%.
До года осталось тоже совсем ничего. А вот там уверенна, снижение будет заметно уже очень. К следующему лету я не исключаю общее снижение до 30% от цен начала этого года!
Других моих выводов сегодня больше не будет. Рада буду, почитать ваши в комментариях.
Еще предлагаю вам прислать мне ссылки на объявления, за которыми вы следите или хотите, чтобы я следила. Город не важен, но экспертное мнение я, конечно, смогу написать только по Московской области. Ну, может еще по городу Иваново, т.к. его я тоже достаточно неплохо знаю.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.
