Давайте начнём разбирать этот ну очень насущный вопрос без долгих прелюдий, так как им сейчас задаются очень многие покупатели недвижимости.
РЕАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ ПАДАЕТ УЖЕ ДАВНО
А если быть точным, то началось это дело ещё с 2022-го. Надеюсь, что все читающие понимают разницу между реальной и номинальной стоимостью чего-либо. Так как живу и работаю в Питере, то приводить буду именно питерский пример.
Это динамика цен на жильё за последние три года в СПб.
Цена на вторичную недвижимость здесь выросла с 187 824 рублей за квадрат в сентябре 2021-го до 218 289 рублей в сентябре 2024-го. Нехитрыми вычислениями приходим к выводу, что это прирост чуть более 16-ти процентов. А теперь давайте перейдём к калькулятору инфляции и рассчитаем обесценивание денег за тот же временной период.
И вот становится понятно, что в городе с одной из наиболее пользующейся спросом во всей стране недвижимостью реальная стоимость жилья то ни разу не выросла, а наоборот - упала на 15%. Для того, чтобы понять мысль ещё глубже, подумайте просто хотя бы над тем, сколько новых автомобилей Вы могли бы купить за вырученные с продажи своей квартиры деньги в 2021-м, а сколько смогли бы сейчас.
НО ТАК НЕ ВЕЗДЕ
Мой канал читают люди из разных регионов, и порой пишут в комментариях "А вот у нас..." и далее содержание комментария оспаривает содержание статьи. Так вот здесь нужно всегда помнить тот постулат, который повторяю из статьи в статью: "Недвижимость на то так и называется, что не двигается, а потому сильно привязана к локальным факторам". И в Питере можно найти как отдельные локации, где цены уже снижаются даже номинально, так и наоборот - где рост обогнал обесценивание. Мне, к примеру, заходило несколько квартир на продажу этим летом в ликвидных локациях - все продал менее, чем за месяц и по рыночной. И это в условиях бешеных ставок по ипотеке. Так и зачем продавцам пользующихся спросом объектов недвижимости снижать цены, если их жильё и без того покупают даже в условиях столь мрачной ипотечной реальности?
К СЛОВУ ПРО ЛОКАЦИИ
Частенько слышу восклицания потенциальных покупателей из разряда: "Да в 20-м году квартиры здесь стоили в два раза дешевле". Как правило, это самые недовольные восклицания о цене, и, как правило, касаются они именно бюджетного сегмента, каких-нибудь спальных районов на окраине города. Но мало кто задумывается, что за последние годы многие такие локации объективно прибавили в инфраструктуре, развились, выросло качество жизни, так а с чего вдруг ценам, даже в случае снижения номинальной стоимости, падать до значений лет, когда там было хуже жить?
НЕ СТОИТ ОЖИДАТЬ ЗАМЕТНЫХ ИЗМЕНЕНИЙ БЫСТРО
Вчера проводил встречу с клиенткой, которая мало была погружена в рынок недвижимости. После развенчивания мною мифов о маркетинговых ставках на сайтах застройщиков, рассказа о реальной цене достижения такого уровня процентов без участия в программах госипотеки, а также после расчёта её потенциального ежемесячного платежа при текущих ставках по ипотеке на вторичку, её радостный настрой "а давайте быстро купим квартиру" быстро перешёл в такой, который можно описать той самой сценой из фильма "Очень страшное кино - 2", превратившейся в интернет-мем.
И это очень показательная ситуация, так как на протяжении последних четырёх лет такая ситуация на моих встречах с покупателями не возникала. Всё дело в том, что за это время с разной эффективностью в зависимости от ситуации в стране совокупность инструментов приобретения жилья всё-таки так или иначе соответствовала возможностям среднестатистического покупателя. Совсем уж бешеные ставки по рыночной ипотеке, и лишение застройщиков их самого нечестного преимущества по сравнению с вторичным рынком, а именно безадресной льготной ипотеки, произошло лишь в этом году. Вот у меня вопрос: насколько разумно ожидать на довольно неповоротливом рынке резких снижений уже сейчас, если его разгоняли до этого целых 4 года подряд?
Многое ещё впереди.
РАЗ ЗАТРОНУЛИ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Ну как же без них. Ведь именно рост цен на новострой так нам и разогнал рынок. За упомянутые четыре года застройщики нарастили себе довольно существенное влияние на ценообразование, и успели отложить "жирка". Разумеется, они будут всеми методами пытаться поддержать существующие цены на жильё и это станет ещё одним препятствием к снижению цен в номинальном выражении.
Получится ли у них удержать цены? Это спорный вопрос. Некоторые девелоперы уже прибегнули к снижению цен на отдельные ЖК. Вот в качестве подтверждения московский ЖК "Level Нижегородская".
Видим, что 13 с половиной за недоевродвушку. А теперь посмотрим её график динамики цены, и обнаружим, что в июне она стоила подороже. Скинули 12% за пару месяцев - вполне неплохо.
Многие, пытаясь доказать, что снижение цен на новостройки невозможно, апеллируют к росту цен на стройматериалы, нехватке рабочих рук, тонкостям проектного финансирования и так далее. Однако, вот Вам наглядный пример, что несмотря на то, что это всё действительно есть, в большинстве своём эти причины больше всего используются как попытка скрыть желание тупо урвать с рынка денег по-максимуму. И если спрос просто не станет покупать за бешеные суммы, то никакое проектное финансирование от снижения цен не спасёт.
И тут возникает ещё более интересный вопрос. Ведь спрос на новостройки поддерживался с 2022-го благодаря всяким схемам с ипотеками. Помимо государственных программ, это также были траншевые и субсидированные программы. И тут вот такая незадача - посмотрите на картинку ниже. Если лень читать и погружаться в тонкости последствий принимаемых решений, то объясню сразу влияние ипотечного стандарта простым языком - львиной доле схем, поддерживавших ипотечный спрос на новострой придёт конец с нового года.
Ну и чтобы не превращать статью в долгую писанину, давайте переходить к заключению.
ВЫВОД
При ожидании снижения стоимости жилья не нужно забывать о том, что недвижимость уже много где падает с точки зрения реальной, а не номинальной стоимости, и эта тенденция лишь усилится. Даже если рынок просто войдёт в стагнацию и цены через год будут такими же, это будет означать, что реальная стоимость снизилась на столько, на сколько за это время обесценится рубль. Стоит ли ожидать падения и номинальной стоимости? А вот здесь уже нужно смотреть на особенности локаций, где недвижимость находится, возможно и такое, что в некоторых местах естественные факторы роста цен будут сильнее инфляции. И на сегодняшний момент вторичка не так уж сильно в большинстве своём переоценена, по крайней мере так могу сказать о Питере. Однако, в среднесрочной перспективе ожидать снижения для большинства объектов недвижимости всё-таки стоит, так как совокупность ипотечных инструментов, бывшими драйверами рынка на протяжении четырёх лет, больше не отвечает возможностям большинства покупателей. К тому же, рост цен на новостройки прекратился, что было драйвером роста цен и на вторичную недвижимость, способов удержания высоких ценников на свои договоры долевого участия для застройщиков становится всё меньше, а с реальностью им смириться всё же придётся. Но и тотального обвала, возвращающего цены на три-четыре года назад ждать тоже бессмысленно.
Всем добра!
